对自住房征收“资本利得税”？多伦多地产局引爆舆论

全球范围内，加拿大是极少数不对自住房出售征收“资本利得税”的发达经济体。但这种“福利”有可能在未来改写。日前，多伦多地产局（TRREB）在一份备忘录中公开表示，房地产行业要做好应对加拿大政府对自住房出售开征“资本利得税”的准备。

多伦多地产局还在备忘录中表示，他们正在与加拿大地产协会（CREA）及其他地区地产局合作，希望能阻止加拿大政府对自住房出售开征“资本利得税”。截至发稿时，加拿大联邦政府对有关“资本利得税”的传闻未予任何置评。

多伦多地产局的备忘录踢爆了地产行业“惊天动地“的内幕，这也可以理解为行业组织对加拿大政府的一次“逼宫”。如此重大的议题以这种离奇的形式呈现在公众面前，特别是在加拿大房价暴涨的背景下，细思极恐。

由于加拿大政府不对自住房征收“资本利得税”，导致加拿大人非常偏爱地产投资而非“生产性投资”。甚至很多加拿大人把自住房当作一种退休福利，用一生积蓄供养一套昂贵的自住房，退休的时候卖房套现，增值部分不用交“资本利得税”全额变成退休金。

现实中利用自住房不征收“资本利得税”投资房地产的案例也比比皆是。比如A买了一套价值150万的独立屋首付30万。居住一年后房屋升值到180万，卖出获利30万，只要加拿大税局承认这是A的自住房，那么增值获利的30万就是A的纯利润了。试想创办一个企业或者挣一份工资，年收入30万要缴多少税？

所以，加拿大税局从2015年之后就开始打击这种“投资性自住房”行为了，比如A如果连续几年频繁买进卖出“自住房”，税局就会认为他是地产商的交易行为而非居民出于自住目的交易房产。但这种猫鼠游戏对加拿大税局不利，毕竟需要大量的人员和精力调查取证和法庭诉讼。

与此同时，加拿大政府在抗击疫情后陷入财政困难，同时加拿大房价在疫情期间的高涨也带来很多道德和舆论风险。加拿大政府重新审视不对自住房出售征收“资本利得税”的政策也就顺理成章了。

当然，如果不是多伦多地产局在备忘录中踢爆这条信息，绝大多数人包括买家、卖家、地产经纪、开发商、建商或许都还被蒙在鼓里。根据加拿大媒体的报道，对自住房出售征收“资本利得税”还没有出现在政府的工作日程表，但多伦多地产局显然知道更多内幕信息，现在以备忘录的形式号召大家一起阻止这一政策的落地，也从另一个侧面说明房地产行业对自住房也要征收“资本利得税”充满恐惧。

笔者坚定反对加拿大政府对自住房出售征收“资本利得税”。政策必须有延续性，否则对那些已经持有自住房十年二十年以上的人明显不公平，他们基于这个政策投资房产，但却在快要看到收益的时候被收割。至于那些利用规则获利的人，笔者认为那应该一事一议，而且任何政策都是两面双刃，都有被人利用的空间。

加拿大媒体指出，如果加拿大政府已经打算征收资本利得税，那么大家最关心的是税率有多高。比如有人50万购买的房屋增值到100万，售出时获利50万，这50万就是“资本利得税”的税基。目前加拿大对出售非自住房的“资本利得税”征收是折半之后20%，也就是获利50万，其中的25万需要缴税，税率为20%，也就是5万加元。所以加拿大房产投资的名义“资本利得税”只占增值部分总金额的10%。

刚才只是一种简单的描述，在实际征收时还有很多税务细节，根据加拿大媒体的计算，加拿大房产投资的实际“资本利得税率”只有6%。也就是房屋送50万增值到100万，卖家实际需要支付6万左右税款。

所以就算加拿大政府把“资本利得税”的征收范围扩大到所有住房对房价也不会构成致命压力，卖家没准还会把税务负担转嫁给买家一部分。导致房价继续走高。增税是政府天然的冲动，必须有充分并必要的理由证明这种冲动是合理的，否则增税就是增加民众的负担。

所以笔者支持多伦多地产局的做法，应该联合尽可能多的机构和人阻止加拿大政府对自住房出售征收“资本利得税”。多伦多地产局也在备忘录中直言，“有些人将资本利得税视为给房地产市场降温的一种方法，但几乎没有可靠的证据。”

文/郭星