收入房价渐脱节，买房全靠盘外招

在买房时，曾经有一个简单的准则：买家应该购买价格在家庭收入4倍以内的房屋。但是，随着加拿大的房地产价格屡创新高，加拿大人现在已经无法按照这个规则买房了。

疫情期间，加拿大房市一片火热，各大城市的平均住宅价格和居民平均收入之间的差距不断扩大。根据加拿大房地产协会（CREA）和加拿大统计局的数据，目前加拿大全国的平均房价，已经超过家庭平均收入的7倍了。

平均房价不是衡量购买者在现实世界购买力的完美指标，因为特定时期，买家对于房屋类型的需求是不同的。但是，平均房价能反映买家的承受能力正在快速下降。

在十几年的时间里，平均房价增速远超居民平均收入增速，是只会发生在温哥华和多伦多的事，毕竟这两个城市的房价是加拿大最高的。

根据CREA和统计局的数据，在大温地区，2016年平均房价就是平均收入的12倍了。在2016年下半年和2018年下半年之间，联邦和省府对房市采取冷却政策后，房价和收入的差距一度有所缩小。但在疫情期间，这一比值又开始扩大了。

在大多地区，疫情之前平均房价是平均收入的8倍左右，但现在，这一比值已经变成10倍了。

数据显示，加拿大各地的房价和收入差距都在扩大。在渥太华和蒙特利尔，现在平均房价已经是平均收入的6倍左右了。

在新不伦瑞克省的Moncton，负担性依然不错，但房价的快速上涨同样引人注目。在2019年，当地的平均房价只是平均收入的2.5倍。到了2020年，这一比值已经变成3.5倍了。

在加拿大一些更小的城市，这种趋势更为明显。2月，BMO经济学家Sal Guatieri表示，在安省Woodstock，过去12个月里的房屋基准价上涨了$118,200，而当地的居民平均收入同期只有$86,970的涨幅。Sal Guatieri说：“我们处于非常特殊的时期，现在在家躺着都比上班赚钱多。”

在阿尔伯塔省，房地产地产过去多年来都波澜不惊，但在今年，卡尔加里在3月的成交量，创下了2007年以来的最佳3月销售纪录。卡尔加里的房屋基准价为$441,900，相比去年同期上涨了6%，不过仍低于2014年的房价最高峰。

评估房屋可负担性时，平均房价和平均收入的比值并不是唯一指标，另一个重要因素是收入和贷款的比值，即平均收入的买家购买平均价格的房屋时，他们需要背负多少的房贷。

Ryerson大学城市研究和土地开发中心的经济学家Diana Petramala表示，在80年代，业主往往要将一半以上的收入用于偿还房贷，因为当时的按揭利率高达两位数。到了2020年，由于疫情导致的低利率，目前收入和贷款的比值已经降到了2014年以来的最低水平。她说：“我们看到的房市热潮，很大程度上可以用低利率来解释。”

但是，房价上涨太快，已经侵蚀了超低利率带来的可负担性方面的优势：“现在居民对于利率的小幅上调，比以往任何时候都更加敏感。如果现在买房了，那么在5年之后续约时，他们会发现自己的按揭还款额会有所增加。即使是经过了按揭压力测试，业主也依然能感觉到利率上涨带来的影响。”

居民收入追不上房价，那么本地人怎么买房呢？虚报收入，现在成为了加拿大房市中常见的一种手段。

房价的快速上涨，使得联邦监管机构开始提醒放贷机构，需要对按揭申请保持谨慎，避免申请者“虚报收入”，以获得更多贷款。

在多伦多，一家按揭公司最近就发现了一些申请人递交的雇佣信存在猫腻。Ture North Mortgage Inc首席执行官Dan Eisner说：“我遇到了从业以来最先进的就业欺诈。当我们给申请者的公司拨打电话确认信息时，接电话的人确认了雇佣信上的内容，并提供了其他文件，比如工资单等。”

但是，当Ture North公司进一步调查这些申请时，一名按揭经纪发现不同的两名申请者，在不同的两家公司开具的雇佣信上，居然有完全相同的签名。Ture North公司立即通知了其他按揭经纪，在接下来的调查中，他们又发现了6封雇佣信存在同样的问题。Ture North在最后一秒否决了这些申请，避免了财务损失。Dan Eisner说：“我们撤回了按揭，而客户没有抱怨，这是不正常的。想想看，如果你马上要买房了，银行突然撤回了按揭，那你肯定会抱怨的。”

Ture North公司发现，这些雇佣信都来自一些不知名的公司，声称位于大多地区，网站都是最近才创建的，网站上的信息还挺全的。Dan Eisner说：“他们的网站看起来信息很全。现在很多人看到房价在上涨，他们进入房市的可能性越来越小了，只靠省钱是跟不上房价的增速的，所以选择了铤而走险。”

现在，由于加拿大的低利率环境，许多家庭担心错过这个买房时间窗，因此选择了铤而走险，通过造假的方式获得按揭，以目前的低利率入市买房。而类似的造假其实一直以来并不罕见，早在2017年，Equifax Canada就曾发现他们在1月收到的涉嫌造假的按揭申请暴增了52%。

今年2月，Equifax Canada对1,540名加拿大人进行了调查，结果发现有9%的人在申请按揭时存在不诚实的行为，另有9%的人多报了自己的年收入，40%的认为按揭欺诈变得越来越常见了。

Equifax Canada反欺诈部门主管Carl Davies表示：“不只在按揭领域，现在造假的手段越来越复杂了。房地产市场现在很火爆，而虚假证明和欺诈仍存在，未来一段之间，类似的欺诈会有增无减”。