BMO预测房价极限下跌29%

日前，加拿大房地产市场的死空头BMO再次发出震耳欲聋的看空宣言：在极限情况下，截至2021年底，加拿大房价将下跌12.3%；2022年全年，加拿大房价继续下跌18.7%；如果把两年放在一起看，以2021年4月31日房价为基数，房价合计下跌28.7%。

BMO的预言可谓惊天动地，因为下跌28.7%意味着相当一批在2020年前后交易的住宅有可能成为负资产。如果这种极限情况出现，则加拿大有可能面对2008年美国式经济危机。

BMO作出这种预测的直接理由是2021年6月1日起，加拿大最严厉的住房抵押贷款压力测试政策开始生效。新规将无保险抵押贷款的合格率设定为高于合同利率两个百分点或5.25%，以较高者为准。这项新政的宗旨就是为多伦多和温哥华等房地产市场降温。留给贷款办理者的时间只剩下5月27日、5月28日、5月31日三天。凡是不能在三天内搞定房贷的买家，从6月1日起只能接受总额更低的房贷金额了。

其实坚定的地产空头BMO其实是加拿大地产市场火爆的最大受益者之一。财报显示2021年二季度，BMO预计净利润比去年同期几乎翻倍。而2020年新冠疫情爆发时，BMO还以为自己会有大量不良贷款出现。可银行就是银行，总能在最繁华喧嚣的时候感到危机四伏。

BMO首席风险官Patrick Cronin表示：BMO已经将更多的抵押贷款案例转为人工裁定，特别是房价快速上涨的城市，这样做的目的就是避免风险；BMO认为年轻买家将更多得到来自父母的财务支持或者降级买房。

不过BMO也对自己的价格预测做出了解释，下跌29%是最坏的极限情况。但这个负面极限还是比BMO在2020年10月预测的2021年价格下降9.1％。2022年将再下降4.6％，两年总计下降13.28%还要严重许多。

不过在BMO分析师团队里也不全是看空房价的，另一种预测模型显示，2021年房价将上涨17.8％，2022年再增长5.1％。到2022年底，总涨幅将达到23.81％。

无独有偶。RBC也在5月26日发布研报称，加拿大住房价格增长趋势不可持续。RBC高级经济学家Robert Hogue表示，买家需求下降的速度比新库存下降的速度快得多。 尽管4月加拿大房地产市场仍然非常火爆，但还是出现了五个月以来第一次库存增长。全加拿大的住宅库存去化率下降12.5%，部分热点城市可以达到24.5%。

Robert Hogue指出，加拿大住宅平均价同比上涨23.1，净值高达13.5万加元，再叠加贷款压力测试造成的贷款能力下降，有能力进入市场的买家更少了。

RBC提供的数据显示，2021年前4个月，加价10%以上抢房的案例比比皆是，很多人下offer的时候直接把银行批准的贷款额度用足。根本不考虑购房性价比，只要抢到就行。但5月以来，这种疯狂的竞价战迅速减少，大家还会为房子加价，但无条件无节制的抢购行为很少见了，对很多卖家经纪来说，能以高出挂牌价成交即是胜利。

有能力抢房的人都抢完了，还留在市场里的都是抢房失败的普通人，他们就算有抢的心但没有抢的实力。买家没钱了，或许是让房价熄火的根本原因。

贷款压力测试也好，加息预期也罢，都只是让买家更没钱的技术性因素。对加拿大房地产市场来说，打压资金面才是最可怕的。

文/郭星