加拿大央行：房地产泡沫正迅速蔓延至郊区

当地时间6月21日，加拿大央行发布的报告首次承认加拿大地产泡沫正在四处蔓延越是远离市中心的地区，房价泡沫膨胀的越快！

加拿大央行的报告表明：

1、多伦多市中心1公里范围内的房价在2020年四季度下降了1.9%，从市中心出发到30公里之外，房价涨幅就是大多地区的平均值，而继续前行到64公里之外，房价涨幅就达到了19%。

2、温哥华市中心1公里范围内的房价在2020年四季度下降了2%，从市中心出发到20公里之外，房价涨幅就是8%，而继续前行到60公里之外，房价涨幅就达到了11.56%。

加拿大央行表示，房地产泡沫正在向郊区蔓延，房价早已经高到不可负担的市中心在本轮房价上涨中表现乏力，但越是价格低的郊区越是更快的把洼地填平。

这种现象有可能导致现在高价购买偏远郊区房产的买家未来被长期套牢。

当然，这种套牢与证券交易不同，自住者还是可以享受他们的新家，至于浮动收益可能很长一段时间就看不到了，甚至有可能出现浮动亏损。

反而是市中心的房子，因为在本轮升值中根本没有涨幅，在未来的市场回调中也不会受到伤害，所以某种意义上市中心的公寓可能更适合刚需买家。

加拿大央行表示，房价上涨并不是基于经济基本面，也与收入变化和在家办公关系不大。更大可能是源于跟风和非理性。

比如有人想买一个房子，但下offer的时候突然发现有72个人出价，然后买家经纪问买家愿不愿意增加20%出价，这个时候买家很有可能选择非理性的加价，然后就成交了。

而这个案例会直接导致后来者更冲动，这样房价泡沫就开始膨胀了。时间久了，所有人都觉得加价抢房理所应当，这时候房价泡沫就已经形成了。

央行的报告把这种现象称为“泡沫的病毒性传播”。而且这种病是人传人的，大家通过房价的不断上涨积累危机感，然后直到把房价推高到危险的水平。随着房产交易量的断崖式下跌，大家突然意识到房子原来不值着这么多钱，泡沫就开始炸裂了。

央行报告进一步把房地产泡沫的过程分解成四个阶段：

1、隐身阶段。此时最优秀的投机者开始进入市场下注，大部分人还在观望。

2、觉醒阶段。此时大量机构投资者发现并确认赚钱机会开始入场。

3、狂热阶段。所有人都相信房价只涨不跌，早一天抢到就是赚到，任何房子只要上市就有人抢offer，哪怕是有明显瑕疵的房子。

4、恐惧阶段。当迟到的参与者损失一大笔钱之后，人们开始惧怕房地产。

按照这个划分方式，加拿大地产市场好像处在第三阶段的下半场。

加拿大央行特别指出，与股票市场的牛熊有可能在一个上午就完成不同，房地产市场体量大，资流动性大，所以 每个阶段都有很长惯性。所以泡沫的形成、膨胀、破裂通常需要比较长的时间确认。

黄三水说，除了加拿大央行之外，美联储已经连续第19个季度将加拿大房地产列入泡沫市场，这意味着2016年至今，加拿大房价在美联储眼里一直是泡沫资产。

而国际货币基金组织在2021年6月也指出，温哥华房价需要下降15%，多伦多房价需要下降28%才能避免发生金融危机。

但黄三水觉得，如果温哥华房价迅速下跌15%，那就已经是金融危机了。

加拿大房地产协会（CREA）也在6月21日证实，加拿大房地产交易的巅峰或已结束。从2021年5月开始，售挂比（SNLR）自2021年1月以来连续第四个月下降。这意味着市场上的卖家越来越多，而买家正在减少。

但在细分市场里，菲莎河谷地产局管理区域的售挂比依然保持上升势头，温哥华地产局管理区域基本不变，多伦多的冷却势头比明显快于温哥华。

按照CREA的说法，尽管大温是加拿大房价最高的地区，但泡沫却未必是最大的。因为温哥华是全世界的温哥华，多伦多很有可能只是北美的多伦多。

文/郭星