加拿大房价增速比租金快574%

日前，加拿大媒体betterdwelling援引美国智库的数据指出：自1970年以来，加拿大房屋成交价格增速是房租价格增速的574%，也就是5.74倍；自2005年以来，加拿大房屋成交价格增速是房租价格增速的107%，也就是1.07倍；2020年四季度，加拿大房屋成交价格增速比房租价格增速快了7.7%。

上述数据说明，如果房屋不能保持高速增值，则买房就是亏损，租房就是赚钱。黄三水换了一种大家更容易理解的方式解释这个问题：黄三水客户手里有套独立屋是在2015年购入的，当时的成交价是160万，购入后整租出去，月租金2800元；到2020年，这套房屋的估值来到200万加元，月租金3200元；到2021年，这套房屋如果上市预计能在235万左右成交。但月租金还是3200元。

看到这大家就能发现，2015年至今，这套住房的市场价值实际上涨了75万元，涨幅46.9%。而房租只从2800元涨到了3200元，涨幅14.3%。按照2015年160万购入月租2800计算，不考虑其他成本的情况下，业主出租47.6年可以收回全部房款。

假设2021年有人花235万买入，按月租3200计算，业主需要出租61.2年才能收回全部房款。一项投资需要半个多世纪才能收回成本，那它肯定是很糟糕的投资了，而且这还没计算地税、保险、其它养护维修费用。

算到这大家就能看到一个基本事实，那就是加拿大特别是大温这种高房价地区，投资不动产首要的获利途径就是房价快速增长，然后迅速卖出，充分利用银行杠杆实现获利。这有点像A股，赚钱的首要手段是低买高卖，很少人能通过持有股份分红获利。

按照一般的经济学理论，房地产估值与租金回报率密切相关，正常情况下租金涨幅和房价涨幅应该成正比。比如2015年价值160万元的房子租金2800元，到2021年时，房价涨到235万元，则租金价格应该涨到4113元。

但现实情况是租金依旧维持在3200元，而且严格遵守政府法令，每年的租金涨幅不能超过通货膨胀指数。从财务角度讲，2021年租房比买房更合算。除非房价以每年10%的速度继续涨下去。

来自加拿大某寿险公司的经纪N先生算了一笔账，购买一套价值200万的房首付是70万，贷款利率2%贷款期限20年，则月供5510元，按照月租3000计算，每个月的现金流为负的2510元，25年下来就是75.3万负现金流。

如果把70万首付全部购买市场主流基金，则回报率大致在5%-10%之间，即便按照5%计算，每个月的现金流是正的2916元。按照投资期限25年每年5%回报计算。70万元投资基金25年后的现金流为237.3万。这样算下来，房产在购入25年后，净值需要达到412.6万（含地税和房屋保险），投资基金和投资地产的回报是一样的。但这25年间，投资基金的现金流为正，而投资地产的现金流长期为负。

当然，这只是一种静态的计算，并不能证明投资地产不是一门好生意，但至少能证明加拿大房产不一定是最好的投资。加拿大受益于过去几十年房价飙涨，所以投资房地产总体不但保值还有不错的盈利。而美国自2005年以来，房价增速居然比房租增速低了1%。一个是负1%，一个是正107%，非要说加拿大房价没怕泡沫实在难以让人信服。进一步看，自1970年以来，美国房价增速也只比房租增速快了26%，还不到加拿大574%的一个零头。

Better dwelling认为，现在房东出租房屋给租客，其实是在补贴租客，房东们赌的是房价继续猛涨，但如果不涨或者年涨幅不超过5%，那就是一门赔钱的生意。对比美国和加拿大的经济结构，如果你相信美国的更合理，那么加拿大长期维持如此高的房价是非常困难的。但即便如此，现在也没有加拿大人相信房价会在未来暴跌。

文/郭星