新屋成交量下跌7.5%，主力成交价不到40万

6月28日，加拿大住房与抵押贷款公司（CMHC）发布的数据显示，从2021年4月开始，加拿大新建住宅和豪宅成交量开始明显下降，而豪宅市场的表现通常是房地产市场未来趋势的先兆。

CMHC作为负责房地产抵押贷款保险的国有企业，其实掌握着更深层次的数据。因为职能和利益关系不同，CMHC对风险比其他数据发布机构更敏感。比如加拿大统计局发布的地产数据通常比较平实。加拿大房地产协会（CREA）更愿意发布利好市场的数据，也倾向于从积极角度解读数据。

CMHC在报告中特别强调，2021年4月加拿大新建住宅不只是成交量环比下降7.5%，最重要的是成交的价格区间低到出乎意料。在2021年4月，加拿大全境成交10278套新建住宅，成交的主要价格区间是30-40万加元。按照加拿大家庭收入中位数6.8万加元计算，30-40万加元的新房差不多相当于年收入的4-6倍，属于可负担的区间，这也许就是加拿大刚需买家能够承受的主要价格范围。

即便是加拿大房价最高的大温地区，30-40万的新建公寓虽然不多见，但这个价位的老旧公寓还是很容易买到的。所以刚需就是刚需，靠工资买房的普通人不管房价涨多高，都只出得起这么多钱。

CMHC进一步解释说，2020年4月，加拿大最主流的新建住宅成交价格区间是40-50万加元，而到了2021年4月，30-40万加元价格区间的新建住宅成交量增加52.6%，而同期新建房屋总成交量增长只有10.2%，可见随着房地产市场过去一年的升温，刚需购买力不升反降。从消极的角度看，这说明市场里存量韭菜的质量和数量都不高了。

与新建住房成交趋于低价的势头相辅相成，加拿大新建豪宅成交也开始明显下降。2021年4月，加拿大总计有302套价格超过170万加元的新建房屋成交，这个数字环比2021年3月下降13%，同比2020年4月下降25.4%。

如果说环比数据下降还可以理解，同比数据下降严重出乎意料，毕竟2020年4月是加拿大刚刚开始封锁城市。所有房地产交易数据都创造了很低的基数。与此对应的是，价格在100-170万加元之间的新建住房在2021年4月成交1191套，成交量环比下降2.4%，同比则上涨8.1%。这个趋势看起来是比较正常的。

CMHC指出，根据历史经验，当新建住房中的豪宅成交量开始明显下降，通常意味房地产市场开始遇冷。当然，现在加拿大还是疫情期间，马上做出判断并不明智，但上述数据至少可供参考。

CMHC总结说，如果把加拿大新建住房市场分成三个区间：低价区间（30-100万加元），中等价位区间（100-170万加元），豪宅区间（170万加元以上），就能发现中等价位区间的市场占有率在2020年4月是11.9%。2021年3月是11%，2021年4月是11.6%，分布非常均衡。所以低价区间的成交量剧增很可能对应的是豪宅区间成交量的锐减。这一增一减或许说明加拿大在过去12个月已经透支了住房购买力。

上述数据和观点也只是CMHC的一家之言。而CMHC属于保守的、看空的、低调的机构代表。但CMHC的数据对投资客还是很有价值的，它不会帮助你赚更多的钱，但有可能帮助你避免踩雷。对加拿大房地产市场而言，成交量占比不算高的新房市场正在发出预警，大家都长点心吧。

文/郭星