养老地产加拿大的又一投资热点？

前言：华人投资养老产业，很难成功

近日，华人投资圈内爆出一新闻：温哥华西区一个数亿级“养老项目”，被法院拍卖了，价值7000万的土地，4000万以下拍卖成交。我对这个项目的“前世今生”很熟悉。受职业规范所限，不便透露相关信息。只是，在加拿大投资“养老产业”，风险可见一斑了吧？

海外华人一个特点是：凑热闹！很多时候，异想天开。TOO SIMPLE！TOO YOUNG!

以养老产业为例吧，逻辑是这样的：未来全球老龄化，加拿大更是如此。这是一个巨大的市场，钱景无边。我们华人有闲钱，大家一起去炒吧。于是，好几年前，华人圈子掀起“众筹”养老产业。后来众筹成了过街老鼠，成为笑柄。

另外，几个有实力的华资群体，真的买地做养老项目了。他们的主要创始人很谦虚，诚意倾听我的意见。我直言不讳：成功可能性，很小。

一、养老项目的专业性太强，投资者慎入

自已筹资做养老项目，或建设养老社区，是特种的房地产项目。因涉及老年人的健康，其硬件、软件、行业规范，非常严格。这是一个非常专业的领域，可以想象的是，其税收、政府补贴、保险、银行贷款、基金管理，等等，是全新的知识范筹。

这是一个自成一体的生态圈。圈外的人，慎入！常识是：美好的商业想象，缺乏可行的Action Plan，最终沦为骗子们的一地鸡毛。

二、真实的加拿大养老项目，是如何操作的

某省一群投资客，想参观DownTown的养老院。他们不耻下问，要求我引荐。我建议他们：先搜寻养老产业的上市公司。那些资料是客观公正的，免费。加拿大是成熟的资本主义国家。您构想的传统商业模式，她早就成型了，批量生产了。

加拿大的养老产业非常成熟，背后的基金操作，炉火纯青。设想一个案例：A公司兴建一个养老社区，A找到一个好地块。他不会马上做详规，而是询问B“基金公司”的意见。如果B认可，A才投资兴建。因为，养老圈内的游戏方式是：A兴建养老社区，最终要出售给B基金。这种模式是“建设，经营，转移”。Build Operate,Transfer=BOT。

A的专长是寻找好地块，完成建筑。B是基金投资。玩金融的，骨骼清奇。B协助A选项，有条件承诺购买，提供夹层贷款，提供部分资本金，帮助A达成大银行的低息贷款。当项目正常运行后，A购买整个项目；B获利退出，又去外面找食。

这是一个成熟的产业链。各个环节的利润，早已榨的一干二净。这个链条内，华人众筹(乌合之众的“众”），能介入吗？

三、华人投资圈的通病：别人能成功，我为什么不能？

温哥华的华人投资群体，多矣。好山好水好无聊时，常常“思考”赚钱模式。比如养老众筹，学生公寓集资，土地整理，私人贷款公司等等。华人投资圈的想象很丰富。他们想法是：同样是人。别人能做，我为什么不能做？

现实非常残酷：那些神乎其神的投资项目，成功率不足10%。宗教和哲学，众生平等。经济领域，术业有专攻。论投资，鲁蛇们与“巴菲特”平等吗？金字塔顶尖的，就那几位。已经封神。

一个形象的类比是：做湘菜的很多，田师傅只有一个；原因是：您做菜是业余好玩。别人是谋生的本事，靠它吃饭。

韩寒说：那是别人吃饭的本事，别去招惹。投资领域也是如此。温哥华2004年，大陆华人移民越来越多。无数的投资机会，数不清的金融产品，绝大多数是套路。局中人，有意无意的，成了骗子。

如何识别投资模式？唐汉答：除去贪婪，仅靠常识。