大温独立屋3年复合增长率仅4.2%

大温地产局刚刚发布的2021年6月交易报告显示，大温房屋基准价达到117.51万加元，比1年前增长14.5%，也就是说，过去一年平均每位屋主的资产增加了14.88万加元。这是温哥华家庭收入中位数的两倍多。

如果我们把杠杆计算在内，按照22%的平均首付比例，在2020年6月支付了25.88万的买家，到今天账面就有了14.88万的盈利。所以在地产局的口径里，投资房地产是一本万利，而且还有低利率杠杆助力。

但是，加拿大英文媒体betterdwelling不这么看。他们拿出大温地产局发布的数据分析称，大温独立屋价格在2021年6月达到180.11万加元，在过去一年价格涨幅达到22%，平均浮盈32.48万加元。

看起来是不是很赞？但如果把时间线放长到三年前的2018年6月，就会发现大温独立屋的价格仅仅涨了13.3%，年复合增长率（CARA）只有4.25%。如果我们按照贷款利率2%计算，实际回报率只有2.25%，而2021年加拿大年化通货膨胀率已经达到3.6%。

而且这种计算还没有考虑到交易成本和持有成本，仅仅是纸面上的回报其实就已经很普通了。这说明两个问题：一，如果大温房产视为长期投资，最多能帮助屋主抵御通货膨胀，赚大钱并不是理想的选择；二，炒房获利还是要快进快出充分利用杠杆，像炒A股一样投资大温房产才有可能挣大钱。

不过更让人惊讶的数据还在后面。根据地产局的数据，温哥华东区独立屋价格（169.65万加元）在过去三年增长11.2%，而温哥华西区（基准价格345.83万加元）在过去三年仅仅增长2%。这意味着如果投资客是“地段、地段、地段“投资理念的坚定拥趸，则他坚定持有温哥华西区独立屋三年的后果是连通货膨胀都没抗住。

事实上，独立屋的投资回报还算好的，看看公寓，大家会更惊讶。2021年6 月大温公寓基准价格达到73.76万加元，比一个月前上涨 0.1%，比一年前高出 8.9%，浮盈6.02万美元，而几乎所有的盈利都是从2021年1月开始的。

如果我们把时间拉长到三年，则2018年6月买入的大温公寓，到2021年6月仅仅升值2.5%。三年回报2.5%，年化回报不到1%！这个效率还不如直接把钱存进银行。如果具体观察温哥华东区，就能发现公寓基准价格再过去三年增长了2.6%，还算跑赢了大盘。而温哥华西区公寓基准价格比三年前只增长了1.4%，实在没脸见人。

这家媒体总结说，三年前在大温买房的人很多还没有解套。但到2021年6月的时候房价已经停止增长，由于房地产是一种持有成本很大的资产，房价不涨就是亏损。所以过去几年中从投资大温住房中挣到钱的只有一类人，那就是在过去一年内购入房产的，更精确的说是在2021年1月之前购入房产的。