暗涌四起的夏日

夏天到了，open house在低陆平原各个地方陆续推出，买房卖房的狂热已经消退了一些，但各家银行悄悄放松的贷款门槛前，有着犹疑不定的人群，远处是心气依然高涨的卖家和渴望交易的地产经纪们。这本是一个该出去走走的夏天，可房子的事情把一些人留在疯狂的一年里。

边境开放，来去的会是投资客吗？

Marcus&Millichap最新一份报告表示，加美之间跨境地产投资没有受到疫情的影响，依然处于一个健康的运行轨道上。从去年第一季度到今年第一季度，在海外投资美国地产中，加拿大占到32%，比任何其他国家所占份额都大。其中这些投资主要集中在多用户住宅、工业和办公资产。

加拿大人似乎越来越倾向于投资美国较小的市场，而十年前多数商业投资资金都流向纽约等大都会区。截止今年三月底，过去一年中只有不到10%的跨境资本流入都会区，主要的注意力都在西雅图-Tacoma,达拉斯-Fort Worth,亚特兰大和凤凰城，还有很多较小的市场，包括Indianapolis、Tallahassee、佛罗里达、乔治亚和Savannah等地。

很多投资者认为，在二级和三级市场，受到疫情的影响更少，长期看有更强劲的人口增长前景，因此最近一年更多投资者考虑非主要市场的地产。专家认为，随着疫情消退，北美买家可能会继续关注这个类别。

一方面看，随着人口老龄化，会有更多年轻人搬到低成本的郊区，导致那些非主要市场的地产需求的增加。另一方面非主流市场的房产通常进入成本较低，初始回报较高，面临新建住宅的竞争也较少。

2 想要卖得更贵的卖家

疫情期间，加拿大住宅地产价格飙涨，开始损害投资者的利益，投资者创造价值的难度要大很多，反而美国的地产市场能看到更好的回报。有加拿大公司开始专门创建投资基金供加拿大人投资边境以南的资金，例如Mada Capital Inc.，声称回报将高于平均水平。

在加拿大，住宅卖家期望过高已经是地产经纪开始抱怨的一个主要话题。卖家被此前的市场数据吸引，邻居或者社区内居民几个月前卖的房价成为他们的目标，认为自己的住宅价格相同或者应该更高。结果是很多卖家在几周后意识到已经错过了相对较好的报价。

此前市场最热的阶段，地产经纪不断以卖出本社区同类住宅最高价来吸引卖家挂牌，而在去年底到今年3月的时间段里，部分地区确实有着这么醒目的结果。但这也让卖家心理期待值越积越高，最后导致成交的困难，住宅销售因此逐月下降。

尽管入夏以来，住宅市场进入相对平稳的阶段，房价涨幅继续放缓，但卖家依然需要调整心态的时间，不少地产经纪抱怨今年夏天大部分工作是在管理卖家的期待值。事实上，我们在市场上经常能看到不断调低或调高挂牌价的住宅，虽然有些是技术操作，也有不少是高价位卖出去的结果。

3 调整心态还来得及吗？

有些挂牌价格较低的住宅并不意味着卖家有着良好的心态，只是希望能在潜在买家之家引发竞标，往往即使有报价高于其挂牌价，那些卖家依然觉得没能达到心理价位，毅然拒绝所有的出价，重新提高挂牌价格。

而另一方面，在3月份销售历史新高之后，全加拿大的地产市场开始走软，而如今加拿大房价已经到了过高的价格峰值，尤其是大温地区、大多伦多地区和蒙特利尔地区。在这些地区，今年夏天一个很明显的趋势，就是地产经纪最常建议独立屋卖家清空住宅、重新整理和布置，让房子看起来更精美，以追求卖到更高的价格。

而此前，看到住宅价格飙升的业主们纷纷在装修中投入大量时间和金钱，今年年初，加拿大人因为疫情宅在家中，大量装修、维护和改造项目上马。当时因为木材供需巨大的失衡导致木材价格不断飙涨，业主投入的人工及材料花费高昂，心态上更需要卖出个好价格。

直到今年4月，木材供应开始从供不应求变成供大于求，而加拿大业主也逐渐恢复正常的社会秩序中，想要走出户外，计划把预算转移到可能的旅行计划、外出就餐、体育赛事等各种娱乐项目中去，导致木材价格连续8周下降。而这个迹象更多表明了，加拿大人终于把注意力从住宅中转移出来，地产市场也将趋于更正常和平稳。

4 负债累累在继续

地产公司Engel&Volkers最近发布的加拿大地产市场报告指出，大温地区100万加元以上的住宅销量在3月份见顶，随后已经降温，将会经历一波正常化，预计会持续到2021年秋季，2022年会变得更加有活力。

该公司认为，今年的住宅趋势是多代同堂、家庭集中资源共同投资高端物业，加拿大的购房者将返回城市生活，都会区中心豪华公寓的销量将增长，而国际买家也会因为边境的重新开放和旅行限制解除之后到加拿大，被压抑的需求会推动一定的销售。

曾以保守按揭贷款闻名的加拿大，在过去一年完全已经改变模样，加拿大央行警告称，按揭质量已经恶化，去年第四季度高负债家庭（贷款和收入比超过450%）在新按揭人群中比例创下新高，达到22.6%。这样比例即便在2016、2017年泡沫时期也没有出现过。

最新民调显示，42%加拿大人认为财务上无法负担住宅市场的价格，这个比例远高于以前的年份，千禧世代和Z世代也在考虑搬到不同的社区。现在加拿大人把出租部分主要住宅、和朋友家人一起购房、合作公寓等方式作为成为房东的方式。

5 花样买房的智慧

最近西温哥华的一个住宅交易引起很多对COOP共同产权方式的关注。那是西温马蹄湾山坡上的三个地块：Nelson Ave.街的6575、6581和6583，上面有八个小独立屋，面积分别在400到700英尺不等，倒是每个都有阳台和花园。

这些房子看上去很有工匠风格，有些房龄历史超过百年。这里的部分租户和一些有兴趣的人士一起组成了一个小团体，希望能共同买下这个有户外空间的地块，形成一个小型住宅社区。在地产经纪和非营利机构CoHo BC的帮助下，这群人提议向业主以380万加元购买这个地块，业主接受了，但需要几个条件，其中最主要的一个是融资。

如果能有更多能融到资金的买家参与，条件能在8月10日取消，那这些住宅可以在10月交付。目前这群买家还在解决融资和法律相关的问题。对于想要产权的人们来说，共有模式已经是低陆平原能够找到经济适用房的极少数办法之一，今年比以往任何一年更受关注。

这样操作难点在于共同的协议，拥有的产权比例、特定区域的专用使用权、相应的义务，以及如果其中任何一方退出时怎么办？需要有很详细准确的法律协议才行。