通货膨胀时期的温哥华房市

通货膨胀的话题，甚嚣尘上。华人圈日不落话题“房市”，在通胀时期有何变化？

简单说：通胀引发“三组人”不安。

第一组，正在打算买房。他们担心：通胀会加速吗？房价继续上涨吗？

第二组，坐拥房产数套。他们担心：通胀会失控吗？利率会狂涨如70年代末期吗？那时，北美房市崩溃。房屋成为负资产。

还有第三组富豪，房地产N多了。他们担心资金断裂。

思考通胀，回应三组人的担心。此文要旨也。

一、第一组打算买房者，担心通胀继续吹高房价

传统的思路是：房价可以抵抗通胀。通胀引起房价上涨。

第一组人打算买房，他们不希望通胀吹高房价。

近期的好消息是：官方（美联储）一再坚持，通胀是短暂的，不会持久。

官方的逻辑是：各类商品，该涨的已经涨了；没涨的，也掀不起风浪了。

通胀指数CPI里面，官方说：油价、二手车、食品…都涨到头了，未来不会再涨。所以，通胀会减速。

坏消息是：“房租会大涨”。

砖家们说：租金上涨进入成本。现实很骨感：田师傅可能上调湘菜价格；袁记串串香可能多收锅底费…结果是：房租是通胀的新动力？

还有另外的坏消息：官方只是说通胀减速，没有说通胀会消失。

皇家银行年初预测：2021年温哥华房价上涨8%；2022年上涨3%，与通胀持平。

今年实际，6月环比已涨14.5%，肉眼可见。明年还涨3%？

房价的终极原因，几乎令人绝望：资产上涨（6%或8%），永远地，大于薪水上涨（少于2%）。

马太福音说：穷者越穷，富者越富。

有资产的人（包括房产），以指数方式增长，跑过无产阶级。

地产经纪们Realtor是正确的。他们鼓励人们买房，有一部分出于善意。

唐汉想法是（不作为投资建议）：

（1）资金许可的情况下，尽量买房。给自己买两套，给儿子买一套，以老父亲的名义买一套…

（2）锁定固定贷款，对冲利率上涨；

（3）可能的情况下，尽量买别墅。公寓很多，以后还会更多。最终，公寓增值比不上别墅。

（4）最后，家有现金余粮，心里才不慌忙。

二、第二组房产多者，担心恶性通胀

第二组人座拥数套房产。担心1970式的通胀恶梦。

1979年至1982年，美国恶性通胀达13.3%，利率上涨至20%。砖家们称为“1970式通胀”。（想想：您的按揭利率，现在2%，如果涨为20%，您还能支付月供吗？）当时，法庭大量拍卖物业，房价跌入深渊。房屋成为负资产。

“恶梦是否会重现？”第二组人问。

唐汉回答：“不会！”

首先，2021年3月美国FOMC委员会说：美联储将使用所有工具，支持美国经济，实现最大就业和价格稳定，维持通胀目标2%。

大多数情况下，美国政府说话算话。川普例外。

（以下是烧脑的金融逻辑分析，不喜欢的兄弟姐妹们，可以直接跳过）

事实上，1970式通胀害人不浅。后继的美加官方最重要的目标之一，就是把通胀控制在1%至3%。今年2月，美国5年的通胀率预期是2.31%。8月初（前几天）加拿大央行再次说：会把通胀控制在1%至3%之间。

其次，构成1970式通胀的几个原凶一去不返了。

当年恶性通胀的最大原因是“石油危机”。1979年伊朗革命，石油从每桶15美元，猛涨到39美元。另外，美国官方硬着陆方式，非常不智。这些条件不会重现。网上有不少这方面的学术文章，Google搜索就可以找到。读了就会安心。

有人问：央行量化宽松，大量印钞，为什么不会引发“严重的”通胀呢？

我太太在华人超市买菜，无数次听人说：“通胀来了，赶快买房”。

菜市大妈们的担心是有根据的，美国的确印了海量美元。数据如下：

2020年对应疫情，央行QE是3.4万亿。

对比2008年金融危机，美国央行QE是1.3万亿。

增加幅度之大，令人咋舌。

拜登政府上台后，启动1.9万亿新一轮刺激。此翁还将实施3万亿大基建，与中国较劲......

(最新消息说：共和党参议员不支持拜登，大幅消减那个3万亿。目前陷入长久的政治争辩了）。

大家的疑问是：

市场上增加了海量的资金，菜价和汽油上涨，有点肉痛了。未来还会大涨吗？

唐汉翻阅教科书，悟出一个通胀公式：通胀是一个“动量”指标，是“数量 乘 速度”，MV=M*V。

比如：就像一个沉重的大卡车，速度很慢，也没有什么撞击力。

2020年，美国央行大量印刷钞票，进入个人和企业口袋了。大家不敢消费，把钱投入股市和房市。股票和房价应声大涨。

疫情好转，大家开始消费…报复性消费。通胀相应出现。加拿大5月CPI上涨3.6%，6月上涨3.1%；美国6月CPI上涨5.4%，成为13年内最高涨幅。

这是非常严重的通胀了。

但是，官方仍然认为不用担心。他们说：近两个月的“高通胀率”是短暂现象，无力持续。而且，官方有办法控制通胀。工具箱里有：（1）加息，（2）公开市场操作。

第（1）种方法：加息，不常用。《经济学人》认为：加息是一剂猛药，会影响整体经济。第（2）种方法常用。在市场上买卖债卷，控制资金流的M和V，就可把通胀控制在1%至3%。

加息以后再使用。等2022年再说吧。

同时，经济学家们还嘲笑话邻居们的不理智：欧洲近期加息显得有些猴急，会影响欧洲经济复苏。他们称赞俄罗斯和巴西，他们的加息，是合适的。后两个国家身体弱，经不起通胀折腾，提前下猛药为上策。

总体印象是：美国和加拿大官方，对控制通胀很有信心。是的，他们做得很好了。自从1982年以来，近40年没有出现恶性通胀。相信这次也不会吧。

第二组资产多的人，不用担心了。

三、第三组人，资产极多的富豪，需要担心了

温哥华还有第三组人。他们的物业很多，土地不少。

这些富豪担心的是“资金链断裂”：当前资金很多，融资便宜。

他们问：资金市场会收紧吗？手边的几百套公寓项目，开发的最佳时机是何时？

过去三年，银根收紧，往事不堪回首。

2018年至2020年初，银行政策收紧，加拿大范围内房企日子难过。多伦多某华裔地产大佬资金断裂，低价拍卖数亿地产。如果坚持到今天......唉，人生如同历史，不能假设。

那么，未来几年资金市场趋势如何？容唐汉慢慢道来。

温故而知新，如下:

2008年金融危机后，美国渐渐退出量化宽松：（1）2013年开始缩减购买资产规模，（2）2015年12月启动加息，连续加息9次，直至2018年12月。

2020年这次疫情危机，将一一重现历史。2020年，只是2008年的旧酒（装新瓶）。

回顾2008年量化宽松过程，发生了一系列事情：（1）印刷美钞；（2）股市上涨；房市上涨（美国存疑。加拿大房市大涨）；（3）通货膨胀；美元贬值；（4）经济复苏；停止印钞；（5）公开市场操作回收美元；（6）上调利息，回收债券；美元升值；（7）经济恢复正常。

有个美国人，名叫Ray Dalio，写了一本《债务危机》，详细纪录了2008年金融危机每一天的细节。有空请阅读。Ray是一个名人，此翁公司创立“桥水基金”，是美国最大的对冲基金。值得注意的是，Ray还是中纪委书记的好朋友，历史清白值得信赖。

目前美国处于上述第（4）阶段。还在向市场注入资金，每月购买1200亿资产。何时减少或停止印钞，实施（5）回收美元，请关注美联储主席每个月的新闻发言。至于（6）加息日程，已经从2023年底提前至2020年下半年？

无论如何，2020年经济危机的拯救路径，与2008年一致。只是时间点有所不同。

对于第三组富豪的经历，可以与（1）至（7）对应。

目前富豪们处于（2）（3）（4）阶段：

2020年11月开始，富豪们的房地产进入上涨通道，一扫前两年资金紧张的忧愁。此时是调整“信贷结构”的大好时机，也是出售成熟物业和项目的好时机（不可恋战）。建筑、预售，股权合作，请迅速执行。在这短暂的复苏阶段，强身健体是上策。

接下来的风险显而易见：大量印钞的结果必然引发资产价值“虚高”。

美国央行印钞，加拿大不得不跟着印加元，全球资本主义国家不得不跟着印刷本国货币，否则汇率不利于自己。股市和房市水涨船高，水就是泛滥的钞票。这种上涨有一个极限，特别是土地。

第（5）（6）阶段：

官方回收资金，市场上流动性减少，利率上升。

一旦央行收回资金，这些高价土地马上难以出售。此时，如果贷款比率LTV很高，财务成本将突然大量增加，金融风险迅速加大。那时再寻找替代融资refinance，非常困难。目前预计，2022年下半年左右，央行将上调利率。

第（6）阶段：

公寓开发风险即将到来。

2020年房市大涨，本质上是一种短暂的供不应求状况。这些供需状况很快会改善。

公寓供求很快达到供需平衡。政府审批公寓规划，理论上可以无限量供应。而且，大温哥华各个城市的政府，都想增加物业税，提高容积率大量兴修公寓，正合他意。

未来公寓市场，一方面供应源源不断，价格达到一定程度后不再上升；另一方面通胀导致建筑成本不可逆的增加。如此，公寓开发的利润空间减少，投资风险增加。目前加快开发和预售，乘机抢占市场短暂的空缺机会，是上策。

第（7）阶段：

2021年底左右，公寓市场就可能达到平衡。别墅和连体别墅，进入长期缓慢上涨通道，与通胀持平。