8月成交量出现牙签式下跌，IMF称房价下跌29%合理

加拿大房地产销售继续螺旋式下降，为一年多以来的最低水平。9月15日，加拿大房地产协会（CREA）发布2021年8月加拿大地产交易数据，并称：加拿大房地产市场持续降温，住宅成交量是过去12个月中最少的一个月，住宅成交量同比2020年8月下跌14%。

黄三水说，当他看到加拿大房屋成交量的变化曲线时也很惊讶，因为那几乎就是个牙签形状。随着吴某凡案件的发酵，牙签这个词被赋予了更多含义，但出现在房屋成交量波动K线图中则只能说明一个问题，那就是房地产市场出现了反转的迹象。

事实上，CREA也困惑不已，因为过去一年房屋成交量上涨的曲线也几乎是直立的，所以即便8月成交量出现断崖式下跌，但仍然高于过去十年的平均值，但按照目前下降的趋势，9月份成交量就有可能跌破十年均线。

房市不同于股市，住宅并不是变现能力很强的资产，成交量也不应该上窜下跳。但加拿大住宅成交量自2020年5月触底后，仅用了十个月就创造历史新高，而且远远高于历史上任何一个地产狂热时期。月度成交量最高逼近7万套，而上一次地产市场的高潮2016年3月，月度成交量也不过45495套。

疫情下的加拿大经济显然不足以支撑如此巨大的购房热情。或许只能用货币超发和实际上的负利率来解释地产市场变态的热情了。

黄三水指出，在研究成交量的同时，通常要关注上市量的变化。比如2021年8月房屋成交量4.6万套，但新上市房源却达到6.68万套，环比增长1.2%。这说明卖家阵营开始出现松动，越来越多的卖家和他们的地产经纪认为市场已经达到一个相对高点，现在套现离场不吃亏。

比如温哥华市场，8月新挂牌量增长12.7%，而成交量下降0.5%，这意味着9月待售房源增加，买家选择的余地变大。CREA则认为，这不是坏事，市场供需趋于平衡，房价将逐渐稳定在一个区间内。

黄三水则表示，现在去MSL上找房可以发现很多房子的挂牌价与政府估值接近甚至低于政府估值了。可以把这种现象理解为一种销售策略，但也有可能是房价开始下降的前兆。

9月14日，加拿大央行发布的一份研究报告指出，央行无法解释加拿大房价的“极端走势”，因为房屋供应显然不是房价增长的主要因素。这段话的要点有两个：加拿大央行首次公开承认房价已经到了“极端”的程度；售挂比这类描述供求关系的数据已经失真。

然而，加拿大央行并不是唯一表示加拿大房价并非完全取决于供应的机构。国际货币基金组织（IMF）也在近期表示，加拿大房价需要向下修正29%才能达到公允价值。也就是说，按照加拿大目前的经济状况，房价下跌29%之后才是合理价位。对很多热门地区来说，下跌29%恰好就是跌回一年前。

黄三水则认为，IMF的结论是在实验室里用模型推导出来的，尽管很科学但不见得人性，房地产市场毕竟是人与人交易的地方，不是机器和机器进行的谈判。所以适当溢价很正常。但溢价的幅度和速度是不是正常，这还有待验证。

文/郭星