买不起房还能投资房地产吗？

这个秋季，低陆平原的房价因为房源不足、建房成本高企而稳步上升。持续飙升了一年的房地产价格把众多购房者排除在房地产市场以外，眼睁睁看着业主们和投机者的财富收益上升。买不起房，还能投资房地产吗？

掺一脚地产众筹

答案是可以的。地产投资平台和房地产投资信托就是两类选择，而且听起来好处很多。

好处之一是你无需去获得大笔按揭的资格、不需要花巨额首付就能从回报中获利；

好处之二是不需要经历管理物业的各种麻烦，但可以获得物业出售时收获的租金和收益；

好处之三是项目更有透明度、更可见；

好处之四是投资风险相对较低，加拿大房地产经历巨大的发展，在整个过程中一直在调整，价格也不总是上涨，减少亏损的风险。

2018年开始的Addy地产投资平台是其中一类地产投资的代表，总部就在温哥华，他们的口号就是：每个人都有机会进入房地产市场。在这个平台里，只要有一元钱就能加入购买商业地产的行列，最高的投资额度1500加元，门槛是每年25元的会员费。

目前为止，加拿大只有卑诗省、阿尔伯塔省和安大略省的居民能够用Addy。该公司创办人之一Michael Stephenson声称平台的目的是消除收入、年龄等壁垒，让加拿大人能够以预算范围的金额去投资房地产，和他人共同享受业主的乐趣。

Addy属于地产众筹的概念，在北美不算是新鲜事情，早有NexusCrowd、BuyProperly、Fundrise和RealtyShares等竞争对手，都是提供基于众筹的房地产机会。专家认为，任何投资产品都需要投资者去尽职的调查。

加美哪边风景好？

大多数众筹房地产平台的运作方式是这样的，首先确定投资机会，然后进行尽职调查，包括逐行查看财务报表并获得投资委员会的批准，以确保每个物业都有良好的投资可行性。然后，购买物业后，公司将投资分成相等的增量。比如Addy买的The Lex，一个在温哥华Granville街上的公寓，最后有920人共同投资，人均402.29加元。

也有很多人不满足于这样小金额的投资，BuyProperly吸引的是更大额度的投资，最低投资金额是2500加元，没有上限，但投资者不能拥有超过49.9%的房产。一样都需要费用，平台收取是每年初始投资价值的2.5%。

BuyProperly除了卑诗省、阿尔伯塔省和安大略省的居民可以投资外，还增加了魁北克省的投资，其项目包括处于施工不同阶段的住宅、商用物业、仓库和酒店等，也都主要集中在以上几个省份。

很多投资者并没有那么看好加拿大的地产市场，尤其是热门地区，在这么高价的市场上要实现正向现金流已经是非常困难的事情了。加拿大最适合购买房地产的城市房价中位数是100万到130万加元，要靠出租的现金流获利很难，唯一指望的就是升值。

于是，部分人士把目光转向美国。相比加拿大，美国的房价虽然有所上涨，但涨幅远不及加拿大。在美国，通过收取租金，已经足够支付按揭、税费、第三方物业管理等费用，还会有足够的盈余来回报投资者。CPI Capital就是温哥华一个地产经纪发起的众筹房地产平台，针对的是美国的地产项目。最低投资额是25,000加元。

可信程度的考验

众筹的一个关键是，这些平台要和投资者保持一致，不会出现一个项目平台赚钱而投资者亏损的状况。这类企业的商业核心价值观应该是双赢或者没有交易。数据显示，这些众筹地产项目中有一些人投资于自己居住的建筑物，有些人在附近或热门地产市场寻找物业，有些则投资完全陌生区域的物业。

专家建议，众筹投资存在更高的风险，包括可能损失全部投资金额，有些项目说明书中缺乏详细信息，以及对转售可能有限制。任何一个参与众筹地产投资的加拿大人都应该在checkbeforeyouinvest.ca上检查这些投资项目的出售方是都在加拿大证券管理委员会Canadian Securities Administrators登记。

在加入任何一个众筹平台之前，都要好好研究其公司的机构，这类地产是项目涉及相当多的细节，往往需要各种金融、法律、地产、软件工程师等人员，其投资人、合作伙伴以及雇员的素质也往往是平台可信程度的一个参考。

这类众筹通常会要求在一段时间内禁止取出投资金额，要确保短期内不会需要这笔资金。而且，参与此类投资的人们要设定合理的预期，要考虑到如果市场降温会发生什么。过去20年我们一直处于牛市，但如果进入熊市周期，那就可能会跌10年或更久，你可能不得不持有的时间比你想象的要更长。

规模最大不一定最安全

房地产投资信托(REIT)也是另一种无需买房的地产投资渠道，允许任何人投资地产资产组合，不用购买或管理物业，从某种意义上将，REIT就是投资者人的物业经理。想要投资的人购买这类REIT基金后，REIT在零售店、购物中心、出租物业、酒店、健康设施和工业地产等一系列物业中拥有或融资，赚取租金收入以及物业升值收入，然后以股息形式向股东支付至少90%的收入。

加拿大REIT不少，但在多伦多证券交易所上市只有34个，其中市值超过10亿的20个。规模最大的是Canadian Apartment Properties REIT，规模是104.7亿加元。不过，最大的REIT不一定是最适合你的，不少专家反而认为规模排名第五的Choice Properties是加拿大境内投资收益以及安全性最好的REIT，原因是这个零售地产投资信托的优势是租户主要都是Loblaw的企业，这个REIT是Loblaw从其房地产资产中创建的REIT。

不是任何公司都能成为一个REIT，公司需要满足多种标准才行，包括必须是公开交易的物业信托，75%股份必须在加拿大境内，年收入的75%必须来自物业，还要满足加拿大所得税法的规定。这些要求对于投资者来说是好事，保护了资金的安全。

REIT投资的好处是门槛低，不需要存首付；其次是稳定收入，随着时间推移可以获得资产增值，相对安全；第三是REIT有各种类型，可以多元化投资以应对市场风险。

疫情中翻滚的REIT

在过去十多年来，REIT都是投资者稳定的收入来源，但疫情造成的不确定性对其有一定的打击，未收取的租金已经造成了收入损失，未来加拿大人如何工作和购物存在着长期的不确定性，这都会抑制其资产的增长。

房地产咨询公司CBRE Group Inc.的一份报告指出，截至2020年底，全国办公室空置率为13.4%，是2004年以来的最高水平。但CBRE副主席Paul Morassutti依然对REIT很乐观，认为净资产价值并没有大的波动，只是温和变动，整体势头绝对是朝着正确的方向发展。

专家认为，通货膨胀一直是投资者、企业和个人最担心的关键因素，硬资产继续是对冲金融市场波动的工具。短时间看，商品和服务价格的上涨，工资却没有相应增长，投资者更是要寻找经济增长乏力和通胀的对冲措施，而黄金、科技和房地产是过去一直以来的三个选择。

如果房价继续上涨或者保持高度不可负担，而加拿大人收入依然停滞不前，较大城市中心公寓租金经出现持续的需求，从而让那些以公寓租赁相关的REIT得到提振。而明年如果利率提高，将进一步削减住房负担能力，增加加拿大核心城市对租房的需求。

乐观和谨慎并存

较高的利率也可能对商业相关的REIT有好处，有提高租金跟上利率上涨步伐的机会，增加租金收入。而写字楼和零售REIT乐观的原因是加拿大政府10年期债券收益率依然很低，意味着定位良好且管理良好的REIT可以获得廉价资金来寻找短期可行性。

工业相关的REIT是疫情中的避风港，而物流设施更是过去一年半的明显赢家。对于其他受影响严重的物业，低迷的估值意味着更多的购买机会。整个2020年和2021年，美国的公司向北移动收购加拿大REIT的股份，加拿大的优质REIT也趁机从陷入困境的信托基金手中抢购物业，包括受宅最终的写字楼、零售和酒店业。

另外，疫情期间，数字经济设施需求加剧，数据中心需要可靠的通信基础设施和稳定工业单元，加拿大的Summit Industrial Income REIT和Brookfield Infrastructure Partners LP都在进入这个领域，随着这个细分市场的增长，这类REIT就处于更有利的位置。

请记住，地产投资平台的项目和REIT的价值都不是固定的，资产类别和管理团队的措施都会影响其收益，和任何投资一样，没有稳赚不赔的说法，需要量力而行、仔细调研、谨慎入门。