住房可负担列车，越追越远

加拿大联邦大选结束了，住房危机的讨论并没有结束，而政客们拿出的一系列解决住房危机的承诺被环球邮报的专栏作家称为“band-aid housing solutions”，原因是提供更多住房的计划和一些抑制投机的举措治不了本，政府根本拿不出什么激烈的举措来扭转危机。

1，和通胀一样，房市上涨不能靠政府

西门菲沙大学政治学教授Stewart Prest说的一句话特别清楚：“对于加拿大的主要政党来说，目标是让更多人进入房地产市场，而不是改变房地产市场。”也就是说，加拿大政府想要更多人去买房，并没有想要让市场暴跌，让大家害怕买房。

可能某种程度上，政府希望能让房价刹车在一个位置，希望防止人们从中牟取暴利，但同时也希望人们继续享受住房是一种能够积累财富的投资。所以，大选前和大选后，政府在做的是让一些人通过额外创建的首次购房激励措施来进入房地产市场。

加拿大政府早在30年前就选择不再开发社会住房，到如今也没有兴趣恢复此前贴补合作住房之类的方式。由于加拿大地域跨度之大，地产市场差异很大，这种方式在加拿大一部分地区并没有显现问题，政治上无法有合力，这就更无法形成一个全体支持的积极方案出台。

这30年来，众多购买了住宅的居民在市场驱动的住房市场中有大量的既得利益，而这些利益成为越来越难以舍弃的部分。而这种做法会让需求继续不断上升，而房源供应继续很有限，房价会继续上涨，住房可负担这最后的防线就会绷成越来越细、越来越长，越来越接近绷断的一天。

2，政府：比起房价涨，跌了更担心

此前，自由党候选人Taleeb Noormohamed在17年期间买卖了30多套住宅的消息传出后，很多人的表现是愤怒，有对这种倒卖房屋的做法愤怒，有的是因为自己没有想到或做到这样的赚钱途径而生气。

自由党承诺为普通收入者提供140万套市场价住房，承诺出钱帮助各城市更高效处理土地分区和许可的流程，可以让住宅项目工程期不会花上数年之久。但是新住宅的想法是一场漫长的过程，可能太长了。

建造大量的社会化住房是一个昂贵而艰难的选择，加拿大在过去30年已经错过了最好的机会。允许更多住房供应并且对社区进行改变是一个艰难的选择。在任何一个司法管辖区，建造新的多用户住宅都需要数年时间。

每一次住宅地产市场房价上涨，都会有很多人欢喜雀跃，而这些时刻确是最难的时刻，涨25%不会造成经济衰退，会让大家的资产增值，很多人从中受益，尽管更多人被挤出市场。但跌25%就会给政府带来一大堆的问题，包括严重的经济衰退、破产、人们无法按时退休等等。也就是说，进入一个涨了25%的住宅市场上入市，不只是个人会有财务上的风险，政府也会在未来会面对更大的风险。

3，还是这些人口，需求变化大

城市在变化，郊区在变化，乡村在变化，世界没有办法停滞在某个时刻，疫情让所有都会区周边的区域房价大涨，人口涌入。人们惊诧发现，原来从来没有听说过的小城镇在地产市场上却有最大的收益。

最新数字显示，卑诗省在过去一年房价涨幅最高的是温哥华岛，涨了31.9%，其次是Chiliwack区域，涨了31.6%，卑诗内陆房价涨了27.7%。而在所有的都会区中，哈利法克斯是房价涨得最多的城市，27.5%，远远超过温哥华两倍多。

另一个让人担忧的方向就是租房市场，在卑诗省，租房者占人口的一半左右，在温哥华东区，租房家庭占60%，Granville区域52%是租户，温哥华West End租客占66%，素里市中心Surrey Centre租户占46%，温哥华岛上维多利亚市也有53%是租房家庭。

这些租户中很多符合首次购房的条件，是住宅市场巨大的潜在需求，加拿大政府如果没有在租房市场房源或租金上没有任何作为，只是在首置房方面给了最大的宽入条件，很可能造成另一波的入门级住宅的房价飙升。

4，没有盲目竞标，还是溢价买房

很多买家寄希望于Trudeau政府终于可以采取措施禁止住宅买卖中的“盲目竞标blind bidding”。这是一件好事，也看起来势必是最快可以实施起来的地产相关政策。很多人都经历过从住宅开始出售到售价完全公开之前，都不清楚自己的报价离中标还有多远，很多很有希望和兴趣的买家失去买房的机会，而害怕失去机会的买家则会因为恐慌提供相当高的报价。

确实，有很多数据和猜测表明，盲目竞标推高了房价，但没有任何数据显示多大程度推动了销售。而且，禁止了盲目竞标，更透明的做法不会阻止人们会为想买的房子多付出额外的金额。比如说，两个或两个以上的人都想要买一个住宅，无论如何也会把价格推高到一个程度，直到另一方退出。

事实上，加拿大很多地方也有公开拍卖住宅的例子，最后产生的是与盲目竞标一样的价格结果，尤其是在抢手的市场上，这样作根本不会解决加拿大的住房可负担问题。澳大利亚的住宅现场拍卖就非常普遍，一群人挤在房产的草坪上，轮流出价，看看那里的房产数据，悉尼、墨尔本也是房价飙升，可负担问题严重。

对于那些决定想要买房的加拿大人来说，看到相对心仪的房产，都会尽力而为、出钱出到拿不出更多的为止。这种进入市场的努力和决心在房源短缺的区域，结果并没有多大差异。专家认为，在住房房源不足、需求旺盛的情况下，是不是盲目竞标都不会改变房价会被买家继续抬高的局面。

5，房源增多，经年无望

更糟糕的消息是，加拿大住房与按揭公司最新的消息显示，加拿大新屋开工速度在放缓。9月份加拿大经季节性调整的年新屋开工率是25万1151套，比前一个月降4.4%，从今年早些时间的高峰值下滑虽然是符合预期，但最近许可一直在放缓。

全部开工率下降的主要原因是加拿大各城市开工率下降4.5%，其中公寓类的多用户住宅下降4%，独立屋开工率下降5.9%。专家认为劳动力短缺和材料供应限制是根本问题，而这两个因素在短时间内很难扭转局面。

从低陆平原地产经纪得到的反馈，这几个月仍然有大量需求追逐日益稀缺的挂牌住宅，尤其是独立屋和面积较大的城市屋住宅，依然在支撑房价的涨势。渴望购买更大、更休闲的住宅空间让疫情后期的人们依然在买房一事上保持激进的态度。

房价的飙涨已经给现在进入房地产市场的人们带来越来越多的风险，低利率带来的好处已经被抹去，即便是很多银行和贷款方用创纪录的形式在吸引更多的按揭人士。问题是，各大银行更愿意给的是优惠的浮动利率，而五年期固定利率则比先前已经高出不少。

6，泡沫警告：年年告急，迟迟不来

利率上涨已经在路上了，相关讨论也越来越激烈了，加拿大央行终究不可避免地不得不提高利率。住宅市场的风险越来越大。温哥华和多伦多这今天再次被瑞士银行人认为是世界上最严重的房产泡沫城市，多伦多全球第二，仅次于德国法兰克福，温哥华第六，前面是香港、慕尼黑和苏黎世。

按照瑞士银行的说法，温哥华人想要抽钱买房，需要31年，比多伦多的28年还要久，而在迈阿密或迪拜这样的城市，只需一半的时间。专家认为，大温地区和大多伦多地区的住宅市场显示出所有与基本面脱节的迹象，拿不出任何正常的变量来解释房价上涨。

住宅市场的泡沫警示一天比一天更鲜明，发生的日期也在逼近，你只有在泡沫破灭时才知道泡沫确实存在，现在的情况是一直向前，一直走，走到没有路为止。而最可能出发的因素就是按揭利率的快速上升，而这是不可避免的。

最乐观的估计就是前几天在福布斯上的一篇专栏文章，名为《勇敢迎接住宅新的10年上行周期》，认为各种因素表明房地产热潮正在袭来，周期从去年开始，将持续7到10年，原因就是COVID-19。作者认为前提就是经济反弹，将重振房地产市场。

作者还认为，越来越多机构投资者这几年进入房地产市场是把周期继续延长的另一个重要原因。但作者在文章最后认为，现在的房价波动性是前所有未来的大，是几十年前的两倍，意味着周期结束最终到来时可能会很糟糕。此外，随着更多房屋最终建造起来，供应可能会满足需求并压低价格，那个时候没有盲目竞标的房子在买家市场将会一跌再跌。

话说回来，大选后的加拿大政府显然和此前的那么多年一样，实现不了房源的增加，但能实现人口对都会区的再次暴增。也许，寄希望房价越来越高的人们只要寄希望政府就对了。

文/乌拉拉