抢移民败给安省，多伦多房价迟早反超温哥华？

很多人相信，大温房价是新移民推动的。如果这个理论正确，那么投资者应该把焦点放在多伦多而不是温哥华。日前，加拿大政府发布数据显示，2021年9月，加拿大总计吸纳了45040名新移民，创造过去一百年来单月吸纳新移民的记录。这个数字环比2021年8月增长19%，同比2020年9月增长200%。

但作为一名地产经纪，笔者关注的不是总量而是分布。加拿大政府的数据显示。2021年9月，安省总计吸纳了21730名新移民，环比增长20%，而BC省在9月吸纳了8300名新移民，环比增长10%。通过数字对比可以发现，安省对新移民的吸引力大过BC省，抢夺新移民的能力也明显强于BC省。

这或许可以解释，为什么在2021年10月，大多伦多地区房屋基准价已经仅仅比大温少7万加元。举例来说，在大多伦多地位相当于大温地区列治文市的万锦市华裔人口密集，与另一个华裔居民比较集中的列治文山市都被视作当地房价的风向标。

2021年9月，万锦独立屋成交均价高达187.6万加元，列治文山独立屋成交均价高达192.7万加元。所以加拿大住房和抵押贷款公司（CMHC）在报告中把多伦多视为“高度脆弱”的房地产市场，而温哥华居然是加拿大最安全、最保值的房地产市场。原因很简单，大温居民觉得过去一年房价涨疯了，但相比加拿大其他热点地区，温哥华房地产市场很平静。

看看万锦和列治文山独立屋的成交中位价格，分别是168万加元和170.25万加元。按照这个速度，到2022年时，大多房价极有可能反超大温。本轮加拿大房价上涨，BC省无疑拖了后腿。但考虑到BC省房屋基准价全加拿大最高，所以上涨的净值还是领先于其他省份的。从自住角度讲，定居在哪就在哪买房，但从投资角度讲，安省、魁省、阿省或许是更活跃更有潜力的是市场。

加拿大政府这一次发布新移民数据还特别提到一点，那就是创历史纪录的新移民数量并不是推高房价的“元凶”。因为在2021年9月获批的新移民，绝大多数都是已经在加拿大境内生活很长一段时间的“老”居民，他们只不过是完成了移民审批手续，转换了居民类型。所以，加拿大住宅市场不断创造的成交量新高不是新移民导致的，到底是谁在买买买还不好下结论。

假设BC省每个月吸纳的8300名新移民全都居住在大温地区，按照每个家庭三口人计算，也就是不到2800个家庭，如果他们都在登陆当月开始计划买房，那也是不小的购买力。只不过这购买力的增速不如安省的20%、不如魁省的29%、不如曼省的30%、阿省的36%。

总而言之，BC省对新移民额吸引力或许正在下降，高企的生活成本和房价可能是重要原因。接下来的几个月将是对BC省抢夺新移民能力的重大考验，除了富豪之外，普通人必须在生活环境和生活成本之间做出选择。

而对华裔地产经纪来说，一个不利的因素是，加拿大新移民中华裔占比进一步下降，仅占新移民总数的8.3%，少于过去两年同期的9%。

文/郭星