2021还能更疯狂一点吗？

2021年来了，2020没有买到房子的人们把期待放到这一场大雪后的新年。2020年是绝大多数计划买房者梦魇的年份，完全出乎财务意料状况的一年，但明年市场是否持续？人们是否变得更有钱？钱会不会不值钱？这一切从一月份开始就会逐渐揭开。目前可以肯定的一点是，2020年的需求还没有被满足，买家依然还在郊区寻找房源，利率依然持续走低，政府无心解决住宅可负担问题。

1 建商加入抢地行列

今年疫情下的住宅市场在春季有了惊人的转折，从恐惧变为狂热，所有积聚的需求都在下半年释放出来。上个周末，大温地区一个破败的独立屋住宅吸引了60多组买家，绝大多数是四处急着找地建房的建商，而这些建商在今年8、9份月前还都是极力避免持有地块。

可以说，2020年的热度主要来自本地买家对自住住宅的需求，今年卑诗省住宅成交量涨了20%，房价中位数也上涨了9%。以信贷数据和技术支持为优势的Central 1公司最新预测认为，卑诗省住宅市场2021年会继续保持今年下半年的势头，全省房价中位数还会涨6%。

能够买得起房的中产阶级并没有在这次疫情中受到严重影响，反而激起或加速了这批人对住宅的需求，郊区百万价格独立屋的严重供不应求正是基于此。

用卑诗省财政厅长Selina Robinson在最近经济报告中的说法是，卑诗省人民在房地产市场上的开支是疫情带来的困境可能已经过去的信号之一，今年秋季卑诗省花了22亿用于援助计划，但收入也增加了14亿加元，主要是来自所得税和房地产交易的收入。

2 根据现状在预测的机构

住宅交易越多，物业转让税越多，卑诗省政府赚取的收入越多，从今年夏天以来，这笔收入开始远远高过政府预期的数字，一个夏天就多收入了4.79亿加元，预计全年会有17.5亿加元收入，比预期的多2个亿。

Central 1公司副首席经济师Brian Yu预测卑诗省2021年的住宅交易量可能会逼近9万5千，会和2017年刷新的市场记录相比拼，这个数字要比今年这还要多1万。这种预测基于目前的几个积极因素，包括低利率的持续、疫苗推动的投资支出、旅行限制和社交隔离未来可能的放宽、边境限制的放宽、各个高等教育机构的重新开放、可预见的消费支出进一步释放以及2021年第二季度经济增长开始加速。

地产公司Royal LePage也认为销售量和房价都会在2021年持续上涨，预测是全加拿大房价同比增长5.5%，大温地区会是领头羊，其预测温哥华平均房价在2021年会增长9%，达到126万加元。该公司认为由于决策者几乎都承诺会继续保持低利率，这让房价上涨的压力持续输出。

几乎全国所有的地产公司都在预测房价要涨，加拿大房地产协会认为2021年全国平均房价要涨9.1%，这是本行业内预测最乐观的一个。Re/Max 的预测则是4%到6%，认为更多家庭继续希望搬到人居密度较小的城市或街区，以改变生活方式。

3 根据理智在预测的机构

金融机构之间的低利率竞争到了白热化的状态，低于2%的利率比比皆是，最近汇丰银行的5年浮动按揭利率甚至降到0.99%，这是加拿大历史上最低的水平。可预见明年春季房源增加的同时，银行和按揭机构会拿出更有竞争力的利率来争夺市场份额，继续推低利率，并会维持到2021年中期。

加拿大住房与按揭公司CMHC、Moody’s和皇家银行Royal Bank却完全旗帜鲜明认为房价会下跌，需求会被冷静的现实冲走，前两个机构预测房价会下降两位数，皇家银行则认为会下跌8%。

皇家银行完全不看好温哥华人的住房可负担能力，平均家庭收入的78%用在负担住房方面的开支，一时因为疫情引发的需求很难持久，政府的补助也会有结束的时候。该银行认为2021年最最理想的状态也就是房价持平而已。

Fitch Ratings本月的一份报告预测，加拿大房价上涨只是暂时的，明年将会下降3%到5%，借款人拖欠按揭贷款的问题会变得越来越严重。该机构认为的原因是，即便今年上涨，2021年失业率会上升、住房可负担能力会下降、租金也在下降、移民数量减少、按揭压力测试不会改变。

4 恐惧货币贬值的买家

很多专家认为，来自最深层的恐惧是对货币贬值的担心，除了这一点之外，没有任何基本面是在支持房地产市场的上涨空间。加拿大住房与按揭公司一直坚持对于房市风险的预测，认为高峰和低谷是随时可以切换，很难预估，需要非常警惕。

卑诗省财政厅长Robinson似乎忘了需要控制房价、改善居民可负担能力的目标，居然说：“总会有紧张的时候。人们想要住在这里，我不能责怪他们，卑诗省是个美丽的地方。”

卑诗地产局首席经济师Brendon Ogmundson说：“我们正处于历史性的衰退期和全球性的大流行病时期，住房销售居然多了近20%，房价涨了近10%，这真的不可思议。”

很多人发现2020年疫情期间反而是手头最为宽裕的年份，联邦的150亿加元援助也运到卑诗省，甚至很多都流向了完全没有受到疫情影响的人们，这给了很多家庭比疫情前更多的消费能力。

以前总说华裔移民的传统文化是省下休假、消费等各种开支去买房。试想一下，那些突然省下了休假开支、少在外面吃饭、少了众多消费的本地人开始买房的能力。数据显示，卑诗省今年赌博收益比疫情前减少了近10亿加元。

5 重新爱上郊区的代价

专家对于过去的2020年进行分析发现，卑诗省房地产最强劲的势头是来自于温哥华以外的区域，主要是菲沙河谷和奥肯那根(Okanagan)地区，买家主要寻找的是独立屋。这一年，季节性变化完全被忽略，只有随着疫情发展而变得焦虑的买家，往年冬季往往是房价下降、销售缓慢的时期，但今年依然活跃着众多热切寻找独立屋的买家。

卑诗省MLS销售入冬以来比去年同期增长42%，而菲沙河谷住宅销售量则增长了55%，创下百年以来历史最大纪录，达到2173笔交易。12月的增长数字则可能会更惊人。而奥肯那根地区住宅销售量增长比例则高达74%。相比之下大温地区增长数字只是23%。

菲沙河谷是2020年低陆平原最耀眼的市场，几乎所有独立屋都在溢价出售。入门级的一层独立屋是众多买家关注的重点。在Abbotsford，独立屋起步价在62万到70万，房子可以是旧一点，街区要相对好一些。抢offer的例子到处都是，看起来很疯狂。

菲沙河谷独立屋销售数量增长90%，一枝独秀。城市屋、公寓、豪宅独立屋销售情况并没有那么疯狂。大家要的低价的入门级独立屋，这一类房子争抢热度和2016年2017年一样的疯狂。地产经纪最直接的做法就是集中让人在几天内看房，设定一个接offer的时间，然后就是让大家去争抢。

6  2021，很难火力全开

这不是一个火力全开的市场，所以过去卑诗省11万2000的住宅销售记录不会被超越，两极的市场已经出现，大温地区公寓正朝着另一方向而去，挂牌的越来越多，成交变得困难。卑诗省金融服务管理局最新报告指出，公寓保险费平均增长40%的问题无法轻易解决，保险公司盈利能力因为气候和灾难事件相关的风险受到压力，影响到加拿大部分地区和全球的保费及免赔额。

对于公寓市场，普遍认为随着国际留学生的回归以及移民人数的增加，需求会被重新提起。但是由于原本很多以租养房的投资者会继续想要逃离这个不再具有吸引力的市场，公寓挂牌数量还是持续增加，想要抄底的人们请谨慎留步。

平衡的地产市场会到来吗？什么时候？随着疫苗的问世，经济停滞将会反转，更高的利率和借贷成本会在未来到来。2020年所有涨价的房价是疫情中很多家庭财务上最大的意外。今天的买家应该清楚，从现在到五年内买房，届时会有需要更高的价格续约，希望终身享受低息的待遇是不存在。传统上锁定5年就已经欢欣鼓舞，现在不妨考虑一下10年。

说到底，住宅如果只是为了自住，任何时候用任何价格去买，都是可以理解的，每个人都想要自己梦想的居所。但如果因为市场形势看好，想从中捞上一笔，在2021年大可不必，这十年的动荡已经开始，虚热、狂热、燥热都会逐一出现，乱世中赚钱需要有枭雄般的魄力，有承担全赔的勇气。

这就是为什么冷静的投资者在这个时机拼命出手持有的房源。持久可见的稳定市场才是一个好的地产市场。2021，依然不太稳定。