从列治文餐费越来越贵，到元宇宙 ？

早晨8点，楚律师打电话来。
他想找人聊天。我是很好的听众。
我们海阔天空地聊，聊了很多。有几个烧脑的idea，很是有趣，记录如下：

一、列治文的餐费越来越贵

楚说：最近列治文就餐，非常贵了。

我说：是啊。现在进餐厅，服务生总盯着你。她们的表情好像在说：小费必须高于10%。

如今小费少于12%，内心很guilt。这种感觉，很不好。

楚律师早年毕业于美国名校，在美国当执业律师。赚到第一桶金后，在加拿大投资房地产开发。

餐费贵与不贵，不影响他的生活质量的。只是，他是文化人，喜欢研究社会现象。研究之后，想找人倾诉。

我是他最佳的倾诉对象。

上个月他与家人在欧洲旅行，太太就餐，他在湖边散步。突然有了灵感，马上打电话给我。分享灵感，是一种快乐。

楚说：是的。但是，你站在她们的角度想想：房租现在高得离谱了。比如，两室一厅租金3000元。如果3个人合租，每个人房租1000加元啊。再加上其它生活成本，手机费、交通费…一个月薪水少于4000元，能行吗？

我说：也是啊。

不要怪罪小费高。房价高，没办法啊。

二、温东的餐馆，便宜很多

楚说：温哥华东区，有几家老字号餐馆，收费还是很合理的。平时排很长的队伍呢。

我问原因。“为什么列治文的餐费比温东贵？”

楚说：餐馆的租金涨了。利息上涨，餐馆租金不得不上涨。转嫁给餐馆老板，老板的菜单也上涨。这是列治文的情况。列治文那家有名的饺子馆“大东方”，不是关门了吗。

我有些伤感，因为，大东方是我们一伙损友们常去的地方。

事实上，我分析加拿大央行文件时，已经预感到：2023年很多餐馆会关门歇业。
不是吗？

每个家庭的房屋月供大幅度增加，手中的现金越来越少，谁没事去餐馆呢？
楚说：但是，温东不一样。

楚慢慢说：温东的餐馆，老板就是屋主。他们很早就买下物业了，也没有什么按揭贷款，不需要把利息转嫁给菜品。

这，是老地主的优势。

我说：他们是老移民了，几代人积累的产业吧。

楚说：我发觉啊，欧洲也是这样的。他们是老财主，没有银行贷款。

楚总是这样，不断转换话题。所以，朋友们聚会时，他一旦开始发言，就没人插进去。

楚说：大家都说欧洲经济不行了，实际上，我刚从欧洲回来，发现他们的小日子过得很好，不像新闻中的宣传。

我说：请分析一下。

三、经济衰退时，老财主仍然很幸福

楚说：欧洲发展百年，很多人有多套物业，早把贷款还光了。我找店家老板聊天，问疫情是否影响生意？老板说：“是的，有影响，但是没关系啊。餐馆物业是我的，没有银行贷款压力。我与员工一样拿工资，利润全部分了，公开财务。员工也高兴，他们的收入反而增加了。加上政府的一些补助，生活挺好的。”

楚说：这样的案例具有普遍意义了。

楚每次讲话，都是这样：先说案例，再提升为普遍意义。

他说：欧洲人拥有的是净资产财富，是真正有钱。中国人的财富，集中在房屋上，还有很多贷款。一旦房价下降，利息上升，财务会大量缩水。这是老财主与new money的区别。这样对比，欧洲人的生活质量，还是比中国高些。

我说：是的。温哥华很多大陆华人，是第一代移民，都有银行贷款。我们下一代，再下一代，他们就是老财主了。哈哈哈。

四、一切都是高房价惹的祸

楚说：温哥华房价大涨，贷款量增加，利息支出大量增加。

我说：都是高房价惹的祸！

楚说：是的。但是，卡尔加利不一样。那儿的房价便宜。只是多伦多的三分之一。
楚在卡尔加利有个很大的土地项目。他了解那儿的情况。

有一次，某商人向我推销卡尔加利的油井，说：如果您投资油井，可以用您的名字给油井命名。

我咨询楚。他说：石油是dirty energy，有前途吗？而且，卡尔加利油井项目，骗子很多。

我突然想到一位先生，给一油井项目贷款1000万加元，血本无归。

回到正题。

楚说：卡尔加利的土地很多，农业地可以转变为居住用地。所以嘛，房价中的土地成本很低。房价当然就低了。

我说：还有一个原因。卡尔加利建筑，都在新地上建设。温哥华的建筑，都是把老房屋拆了，在旧地上建设。这样的成本高些。

这是我在CMHC文件中，发现的事实。

楚说：事情正在起变化。有可能，多伦多的房价会大跌。温哥华的房价也会大跌。
我吃惊地问：为什么？

五、温哥华的房价会大跌吗？

楚说：最近安省那位福特省长，出台了一项新政策。可能彻底改变加拿大房地产行业。

我在电话那边，竖起耳朵。

楚说：多伦多批准了一些农业地，转变为居住用地。

我吃了一惊：真的吗？

加拿大许多省实施农地保护法案。法案规定：不能将农业地转变为居住地。

土地供应有限制，价格自然上涨。温哥华和多伦多都实施这样的法案。

卡尔加利允许将农地转为居住地。所以，市场上土地源源不断，房价当然低很多了。

如今，安省开出一个新口子，允许农地转为居住了。如果这个口子扩大，房价当然会跌了。

这样的好事，必然会波及到温哥华。温哥华的房价也可能下跌。
我想到那些土地项目贷款，手心出汗了。

六、加拿大房屋可负担性，非常差

前不久，我在高度传媒旗下的《温哥华房地产频道》录制视频，分析资料时得到很多信息。

加拿大的房屋可负担性，在全球是最差的一类，远远高于美国。

美国人的工资，可能只有30%用于付按揭月供。加拿大人的工资，50%用于月供。
收入大部分用于月供，手中的现金当然少了。

没钱的日子，生活的幸福感哪会好呢？

我说：卡尔加利就不一样。那儿房价低，收入高，月供也低。所以，他们幸福感很高。

事实上，前不久去卡城旅行，餐馆的服务生们，脸总是微笑的。幸福感满满。

楚说：温哥华也有农地和林地，比如，列治文5号路，有很多农地，可以转变为居住地。

如果这个法案引入温哥华，房价会大跌的。

我说：必须时刻跟踪法律和政策了。

楚说：但是，这里面也有博弈。

楚总是这样，说话时象写侦探小说。

他说：如果房价大跌，银行的风险会加大。银行的贷款会大面积资不抵债。这样的大面积风险，整个国家也无法承受。所以，银行和房地产开发商们，会游说政府，让他们不要出台土地改革法案。

我说：的确，这里存在双方博弈。

一方面，老百姓承受高房价之苦，久矣。土地法案已经到了非改不可的地步了。政府一定会想办法改革。另一方面，银行和开发商，不希望房价下跌，他们会游说政府阻止改革。我想有一个中间地带，比如，适当放宽土地供应，让房价一点一点下跌，可负担性慢慢减轻。如此，老百姓的月供压力慢慢减轻。

事实上，2022年左右，加拿大成立了“住房部”，其口号是：到2030年，让每一个加拿大家庭都有自己的住房。

如果要实现这一目标，加拿大必须兴建320万套住房，BC省需要兴建57万套。

这种目标将产生一个事实：现有土地规划容积率，必然上调，土地价格大涨。

另一个事实也存在：增加土地供应，出台农地转变为居住地的法案。如此，土地价格可能大跌。

那么，拐点在哪儿？

跟踪法案和政策，预测出拐点，赚钱的机会就在那儿了。

楚是成功的商人。他的思考，将我带向几年之后了。

七、房地产，可能不再是投资机会了

2022年《经济学人》有一篇文章，引起我的警觉。

文章说：古时农业社会，土地生产食物。土地就是财富。

后来工业化，土地不再是财富了。

但是，过去几十年，土地再次成为财富，房屋的价格越来越高。全世界的银行，财务报表上，土地和房屋占的比例越来越高。房屋是最可靠的抵押物。银行的钱，源源不断涌入房屋，挤占了工业和创新。

文章说：这种趋势，会终止吗？会反转吗？

如果反转，房屋不再是投资品，又回到它的本质：房子是用来住的，不是用来炒的。

中国对房地产的打击，是否预示着一种趋势呢？

楚说：这里又有一个话题。房屋是人类社会的“定海神针”。

我问：何解？

楚说：人类社会需要一种有价值的抵押物。比如，黄金。

黄金的价值是永恒的，它是定海神针。

我说：是啊。很古老以前，五大洲的人类，没有交流。但是，他们都把黄金当做有价值的东西，当做财富。这是很有趣的事。

楚说：黄金有永恒价值。多年前，美元与黄金是挂钩的，人们可以直接到银行去，把美元换为固定量的黄金。但是，布雷顿森林体系垮了，美元不和黄金等值挂钩了，美元可以不断印刷，货币不再值钱，那么，人类社会用什么作为财富呢？
我说：用土地！

楚说：正确。正是在这种潮流下，货币不断印刷，全世界的房地产涨价。这种趋势持续了几十年。人类被房屋异化了。

我说：如果这种趋势改变。那时，房屋的价格就会大幅度下跌。

楚说：那么，人类不用房屋作为财富，又用什么作为呢？可能是比特币吗？

我说：不知道。

把人的意识上传到元宇宙，人类可以永生。宗教上神的诺言，没有在天国实现，在尘世实现了。

元宇宙那儿，没有房价压力，幸福感满满。