买吗？卖吗？
今年下半年，加拿大房屋市场一片哀鸣，量价齐跌，市场冷淡的消息不时占据新闻头条，这让人们对明年的房价预期基本都是看跌。
但根据 Royal LePage 的一项新市场调查预测，预计 2023加拿大年房价只会下降 1%。加拿大一套房屋的总价将从772,900加元降至765,171加元，比去年同期下降1%——这可能会让心怀希望的购房者失望，毕竟，无论是购房者还是市场预期，普遍认为连续七次加息会拉低房价。
同时，调查显示，温哥华在2023年仍将是全国最贵的城市。大温哥华地区的房价将在明年第四季度同比下降约1%，至1,216,611加元。一套独立住宅的中间价预计将下降2%，至1,644,538加元，而共管公寓的中位价格预计将逆势上涨1%，至747,299加元。
为什么大温房价跌不动？
这就奇怪了，为什么市场一直喊衰，买家一直抱怨加息之痛，媒体天天渲染经济衰退，为什么大温的房价基本稳如老狗？
第一，挂牌量不够，整体供不应求。
买卖的博弈双方，现在是只有实在负担不起的或者需要搬家的房主才会选择卖出，双方都在观望、拉锯。需要置换升级房屋的许多卖家都在犹豫是否要把自己的房产上市，因为可供他们进行房屋升级的库存同样有限，这就形成了一个闭环。
尽管许多买家仍持观望态度，但交易活动显示出大温哥华地区有回归季节性常态的迹象。皇家LePage Sterling Realty的经纪人Randy Ryalls说：“由于供应仍远低于市场平衡所需的水平，我预计将在春季和夏季开始价格企稳，届时一些观望的买家将重返市场。”
Royal LePage首席执行官兼总裁索珀（Phil Soper）表示，虽然从今年下半年房屋交易量急剧下降，但房价跌幅相对较小。他认为这是一个持续的趋势。尽管今年下半年需求减弱，但由于缺乏可用库存，该地区的价格没有进一步下跌。
他解释说，待售房屋的供应量必须超过需求量，才能让房价大幅下跌，而加拿大正与严重的长期住房供应短缺作斗争。
“通常情况下，先是是需求下降，因此，想要出售房屋的人需要以折扣价出售，才会带来价格下跌。“索珀说。
但现在，找房子的人数“没有真正的变化”，可供出售的房屋数量也没有任何重大变化。索珀解释说，综合来看，这意味着预计房价不会有大的变化。
事实证明，不但温哥华地区房价跌幅不大，包括渥太华、卡尔加里和哈利法克斯–这些城市的各种形式的住房价格甚至都有小幅上涨。
至于为什么公寓的价格反倒还会上涨？索珀认为，这是因为在过去的24个月里，国内购房者青睐的房产类型发生了180度的大转弯，共管公寓和独立住宅的前景也发生了实质性的变化。公寓的价值正在被抬高，人们倾向于回归城市生活的乐趣。
第二，失业率低，贷款违约率处于历史最低，储蓄水平增加三倍。
传统观点认为，经济衰退会引发大范围的失业和抵押贷款拖欠。人们被迫出售或银行取消抵押品赎回权并将其上市，实际上，虽然经过了三年的新冠大流行，但失业率处于历史低位，人们保住了工作。“事实上，他们的工资和薪金还在上涨。”索珀说。
“我们有一个严格管理的国家抵押贷款组合，违约率处于历史最低水平，在过去五年中，在严格的联邦压力测试下，房主们被要求获得贷款资格。而且，我们不能忘记，加拿大一直在努力解决整体住房严重短缺的问题。我们根本看不到会导致房屋价值大幅下跌的因素。”
与此同时，除此之外，加拿大人的储蓄水平现在仍然“比正常水平高出三倍左右”。
没错，不断上升的利率打击了加拿大人的抵押贷款，同时也有一些抵消其影响的因素。
“如果人们有了首付的钱，再加上工资上涨，他们有了更多的可支配收入，这些房子比一年前加便宜了一点。把所有这些加起来，就抵消了一大部分增加的借款成本。”索珀说。
第三，租房的压力在持续增加。
加拿大的房租这半年的确是一路猛涨。
2022年11月，加拿大房租排行榜出炉，BC省包揽最贵榜前四。
北温哥华市一卧室不带家具房源以平均租金$2760排名第一；
西温哥华一卧室不带家具房源以平均租金$2655/月排名第二；
温哥华市一卧室不带家具房源平均租金$2594/月位居最贵榜第三；
列治文市一卧室不带家具房源以平均租金$2446排名第四。
以温哥华市中心出租房源举例，带家具的出租房源，一卧室平均租金$2,962/月；两卧室出租单位平均租金$4,480/月。
高昂的租金在人们的收入中占比越来越高。长期来看，人们能做的搬到他们可以减少其他开支的地方，买房安定下来，而不是继续在房价高企的地方死撑。
索珀说：“我们看到的是，越来越多的人从生活成本高的地区，比如安大略省南部，迁移到生活成本低的地区，比如加拿大大西洋地区或草原省份。”
第四，加息到了尾声。
美国劳工部（Labor Department）周二发布的一份报告显示，不包括食品和能源在内，美国11月消费者价格指数（CPI）上涨0.2%，较上年同期上涨6%。美国11月消费者价格指数创下一年多来的最小月度涨幅，表明通胀最糟糕的时期可能已经过去，并验证了美联储加息步伐放缓的预期。
北美经济一体化的前提下，美联储释放的信息对加拿大央行无疑具有参考价值。加拿大央行行长Macklem强调，从12月7日加息到明年1月下旬的七周内将有大量数据出炉，预计届时他将表态是否会再次加息。决定是否再次加息将取决于这些数据。
影响房屋销售的最主要的影响因素就是加息，这一点一旦松动，房价大概率企稳回升。
搬离BC省和温哥华的人激增三倍
据搬家公司盒子里的温哥华（Vancouver in the Box）内部数据，越来越多的 BC 省和温哥华居民决定搬离该省。
盒子里的温哥华是一家当地的住宅和商业包装公司，于2008年在温哥华成立。他们为低陆地区的搬家公司提供服务。
自疫情爆发以来，他们一直在跟踪人口流动趋势，并在2020年和2022年之间发现了相似之处。最大的发现是，他们已经看到三倍多的客户从BC省和温哥华搬出，最热门的目的地是温哥华岛、阳光海岸和阿尔伯塔省，其中一半的人从BC省搬迁到阿尔伯塔省，该省是最受年轻家庭欢迎的地方。
许多人搬到阿尔伯塔的一个可能的原因是负担能力，拥有或租赁房屋的成本比温哥华便宜得多。同样的情况也发生在阳光海岸。
“在 2021 年期间，也就是大流行的‘核心’年，我们大约有 11% 的客户打包搬出温哥华，搬到郊区和奥肯那根 (2%)。这些主要是父母居家远程办公的家庭，需要为孩子提供更多户外空间，为自己提供工作空间。这个数字在 2022 年缩减至 9%；接近 2020 年的水平——8%，”Vancouver in the Box 在一份声明中说。
当然，也有不少人从郊区回到温哥华，2020年和2021年非常相似，每年只有0.5%的客户从郊区搬到温哥华，到2022年，这个数字增加到了2%。这也从侧面印证了公寓明年价格的逆势上扬的预判。
她乡堂主感慨：
第一，大温地区的房地产是整个加拿大都破解不了的迷题，跟宏观经济总是不那么同调，顶多停止一下，然后又蒙头上冲。小跌或许有，大跌别指望。在连续七次加息的力度下却只能跌那么一点，就是又一个例证。
第二，大温地区的富人比例比想象中高，不论房价如何涨跌，作为温柔富贵乡的温哥华只会把穷人洗出去。
第三，此文信息只是一家之言，想上车买房的刚需，请多方参考信息。
文/她乡堂主
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