BMO爆料：加拿大根本不缺房子

【 加拿大乐活网lahoo.ca 小李飞毒综述】过去6个月中，加拿大各地的住宅交易数据总给人一种供不应求的印象。但BMO在当地时间2月12日发布的报告显示，2016年至2021年间，加拿大人口增加5.2%，而住宅总套数增加了5.7%。

这意味着加拿大从2016年至今，人均拥有住宅的数量其实是提高的，供求关系不但没有失衡，甚至应该对买家更有利。

但现实情况却是买家需要抢房子。

所以结论是，有些人买了不用来居住的房子，甚至拒绝出租，这才让住房市场看起来严重倾向于卖家和房东。

所以加拿大三级政府应该让投资房产获利的人缴纳更多的税款，以平衡房价。

BMO首席经济学家Robert Kavcic直言，如果翻开加拿大统计局的历史数据就能发现，加拿大住房数量增长超过人口增长的事实已经持续了二十年而不仅仅是五年，所以住宅价格上涨不是供给不足导致的，而是投机过度导致的。

在过去1年，多伦多是加拿大房价最可怕的城市，因为它成功反超温哥华，历史上第一次成为加拿大房价最高的城市。但即便如此安省人口在过去五年增加了5.8%，而住宅数量则增加了6.2%，从供给角度来说，紧张正在缓解而不是加剧。

Robert Kavcic表示，人均占有住房的数量在增加，但很多人却感觉自己抢不到房，这是因为很多地产买家不是自住而是投资或者投机。

Robert Kavcic强调，加拿大央行过度宽松的货币政策导致住宅需求过剩，央行的政策至少导致加拿大增加了数十亿加元的住房贷款，正是这些贷款支持了过剩的需求。

通常来说，没人会在资产价格飙涨时卖房，但问题是低利率带给大家一种“我们都是投资之神”的错觉。而一旦加拿大央行加息，将对一部分房奴造成毁灭性打击。

届时，困扰房市已久的库存问题或将得到解决。

智库Desjardins发布的最新研究报告显示，选择加拿大浮动利率抵押贷款的人将发现贷款成本翻倍。

报告显示，由于过去两年加拿大处在贷款利率的历史最低点，很多地产买家选择成本超低的浮动利率，但如果加拿大央行正常加息，比如紧紧跟随美联储的加息节奏，那么在两年后还贷成本将增加一倍以上。

Desjardins判断，到2023年底，加拿大央行的基准利率将从0.25%涨至1.75%。而浮动利率将在2023年底涨到3.5%。

黄三水说，以TD银行为例，官网上给出的浮动利率就是1.55。

假设Desjardins的判断是正确的，那么在2021年以200万购买独立屋的买家首付35%的情况下，最开始的月还款金额是5505.71加元。到2023年底的时候，月还款将达到6838.32加元。

对工薪家庭来说，每个月多还1300加元房贷足以慢慢摧垮家庭财务。对投机者来说，多付的利息也是沉重的负担。

Desjardins高级经济学家Hélène Bégin表示，追求廉价贷款抢房的人要想好，随着利率的不断攀升，他们的购房成本将回到历史高点。

但Desjardins也指出，加拿大央行正在软化加息立场，已经暗示不会像美联储那种加息。而美联储则表示正在考虑“超级加息”，也就是一次加息0.5%而非惯例的0.25%。

简而言之，更高的债务负担和对利率敏感的经济环境意味着加拿大央行不能像美国那样追求激进的加息。比如房地产市场的崩盘将带来毁灭性后果，远比通胀带来的危害更大。