最近，有买家委托黄三水购买温哥华市中心一栋豪华公寓，该公寓面积1274平尺，大两卧两卫。
黄三水说，这房子从户型到地段都很好，每平尺单价不到1200元，挂牌价低于评估价，对喜欢住公寓的买家来说，是个不错的选择。
如果硬要说这套公寓有什么问题，恐怕就是每个月高达941刀的管理费了，真是刀刀见血。
温哥华新建公寓的平均管理费差不多是每平尺0.55加元，这个数字已经让很多人爆粗口了，而这套公寓每平尺物业费则是0.74加元每平尺。
如果按照挂牌价成交，买家贷款100万计算，这套房的月供也只有3000出头，管理费和月供总计4000+，买家如果用于自住，居住成本还是很惊人的。
说到底，这不过是一套2卧室的公寓。即便在温哥华市中心出租价格也就是4000元左右，如果用于投资，算上保险、地税等成本，现金流有可能为负。
而且，这套公寓完工于2018年，属于次新公寓，正值一栋建筑最好的年龄，一旦公寓出现建筑质量问题或者发生一些意外导致出险，这套房的管理费大概率在每月941元的基础上暴涨。
事实上，即便风调雨顺，房子啥事没有，公寓管理费一年涨个百分之八九也是很常见的事。
黄三水说，买家还没决定是不是下offer，但作为经纪他有必要提醒客户，超高管理费的Condo很有可能变成Con-Don’t。
事实上，黄三水的职业经历中，比较艰难的问题之一就是向刚刚从中国来到大温的客户解释为什么这里的公寓管理费高得离谱。
以北上广深为例，每平每月10元物业费的楼盘已经是天花板级别。100平米（约合1080平尺）的住宅每月管理费也就是1000元人民币相当于200加元。
要知道北上广深无论房价还是物价就算不吊打温哥华也绝对不比温哥华低，但高端物业服务水准远远高于温哥华，相比温哥华的管理费，国内的物业费相当于不要钱。
如果说温哥华市中心的公寓还有其地理位置上的稀缺性，那我们在列治文随便找一套挂牌公寓看看，普通地段售价不高的公寓管理费是什么水平。
这套公寓位于birdgeport区，列治文市中心的南向延伸，优点是靠近巨大的公交换乘站，有露台河景。这套房建于2018年，木质结构，1055平尺，2021年地税2098加元。挂牌价79.9万加元，相当于每平尺757加元。
大家觉得这房子贵吗？
但就是这么朴素的一套列治文公寓，每月的管理费居然也要619.26加元，折合每平尺0.59元。一年的管理费就是7431加元，是地税的3.54倍。
黄三水说，如果这套公寓的管理费能降到每月200加元，也就是北京上海深圳同类住房的高端物业费水准，那房价上涨5-10万都是有可能的。
早在2015年，就有地产经纪在网上发文称，由于逐年递增的管理费和地税的原因，老condo的投资价值会逐渐被拉低。另一方面随着楼龄的增加，自住的话舒适度也在不断下降，那么最后的成交价格也一定会被压到连一滴油都不剩。
相比之下，国内的公寓还有拆迁改建这个退出机制，而加拿大很多公寓的业主穷尽一生也等不到被开发商收购的好事。即便是有这样的机会，如果业主们无法达成一致，还是白搭。
而加拿大房屋和贷款公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）一份报告指出，包括所有建筑类型和房龄在内，加拿大公寓的物业管理费为平均每月302元。高层住宅平均需要支付的管理费为456元，低层公寓为237元，联排屋为232元，其他类型住宅为226元。
而国内平均物业费最高的深圳也只有每平米2.8元人民币，相当于每平尺0.05加元。
所以在大温，管理费是仅次于地段、建筑质量之后买家关注的第三要素。
黄三水说，不久前OAK街上有新盘预售，开发商在推介会上强调的卖点之一就是低至0.51加元每平尺的管理费。
诚然，管理费只是决定公寓价值的众多因素之一，但不可否认这个因素如果继续畸形扩张，迟早有一天会成为压垮公寓市场的最后一根稻草。
黄三水最后强调，尽管过去5年大温地区公寓物业管理费上涨速度绝对超过通货膨胀指数，更远超物业管理人工薪资上涨水平。但从来没有听说任何公寓因为管理费暴涨而大幅度提升服务水平。
所以，现在的物业管理公司更像大型垄断企业，居住在其中的民众只有义务没有权利。如果加拿大三级政府不立法要求物业管理公司公开透明运作，公寓管理费的畸形上涨早晚引出大问题。
文/黄三水
© 加拿大高度传媒集团版权所有。若无授权，严禁转载，违者必究。
