再加息0.5%买家借款能力降15%！加拿大房价日跌一千

7月18日，有机构预测，加拿大央行在2022年9月可能加息0.5%。

与此同时，黄三水在贷款经纪那得到了一个数据，那就是根据目前的贷款压力政策，如果2022年9月再次加息0.5%，那么加拿大买家的贷款能力下降15%！

举例来说，7月18日当天一套价值200万的房，如果买家刚刚能借到足够的贷款买下来。那么到2022年9月后，这套房必须降价到170万，买家才能从银行借到足够的贷款买下来。

黄三水的结论是，随着基准利率不断提高，地产市场买家的借贷能力比房价下跌速度更快。所以加息更容易误伤刚需买家。

根据贷款压力测试规则，目前的压力测试利率在6.1%到6.2%之间，7月13日之前是5.25%。2022年7月13日后，加拿大贷款人的平均借贷能力是收入的4.5-5倍，而加拿大家庭年收入中位数是7.2万加元。

大家可以算一算，如果老老实实按照加拿大收入进行贷款，目前在大温海能买到什么样的房子？

黄三水说，每一次加息都意味着一批人被踢出地产市场，对刚需来说，房价不是最值得关心的问题，贷款能力才是。如果非常希望尽快拥有自己的住房，那么最好的买房时机永远是在下次加息之前。

截至2022年6月末，根据加拿大房地产协会的统计，加拿大房屋基准价格几乎以每天1000加元的速度下跌，月度环比下跌速度为3.5%，这也是加拿大有统计以来最大的月度环比跌幅。

按照这个速度计算，房价到9月肯定不会有15%的幅度，但也足以吞掉2022年全部涨幅并蚕食部分2021年的房价涨幅。

黄三水说，每晚一天买房，平均可以省下1000加元，如果这么理解的话买家的确有不着急的理由，但等一等的做法仅适合于资金充足的买家。

CREA则表示，如果房价保持每月下跌3.5%的幅度，预计8个月后房价跌回2020年1月。

黄三水明确表示，CREA这种预测发生的概率非常非常低。

但除了需要顶格贷款的刚需买家之外，还有一类人是加息的最大受害者，那就是用足杠杆投资多套房产的投资者。

理论上他们持有的是优质资产，长期来看大赚特赚，但问题就在于资金的错配会导致他们熬不到那一天。

其中最坏的情况就是投资者签的是浮动利率或者固定利率合同到期，前者可能导致投资者的月供还款金额已经不足以覆盖利息，必须增加月供或者提前偿还一部分贷款；后者也将提高投资者的月供。而上述两种失血都可能逼迫投资者必须出售房屋解决财务危机。

必须承认，这种危机有可能是致命的。

黄三水也提醒大家，加拿大央行的领导班子不是选出来的，所以他们没必要对舆论和民意负责，央行顾及的是通胀率和失业率而不是房贷断供率，所以千万不要指望央行会因为断供率提高而救助房奴。

如果把2008年次贷危机作为参照，可以判断加拿大政府和加拿大央行都不会对断供业主提供任何救助，商业银行会对集中爆发的断供危机提供诸如“延迟还贷”之类的选项，但延迟还贷相当于又向银行借了一笔钱，未来是要加倍偿还的。

黄三水说，未来三年大家要习惯高利率房贷，5%-6%左右的固定利率水平将是常态，冲高到8%也不是完全不可能！

所以再次强调，当前买家首要关注的不是房价波动，而是自己的贷款能力。

文/黄三水