当地时间9月17日，BMO银行预测，2022年10月起，加拿大房价将迎来一波真正的大跌！
理由也很简单，现在还跃跃欲试的买家大部分都是在2022年6月前预批了贷款的。这些人5年期固定平均预批利率为3.59%。
而今天去银行申请贷款利率的人5年期固定利率大致在5.4%左右。
所以，BMO认为2022年9月的房地产市场没有反应加息的真实影响，一大波拿着低利率预批贷款的买家撑住房价没有大跌。甚至一些品质非常优良且挂牌价格合理的房子迎来回光返照式的“哄抢”。
但是，预批贷款的保护期通常在90-120天之间，这意味着6月之前拿到的预批，最晚也将在2022年10月结束保护期。
10月之后，市场上或许还有一批2022年9月加息75基点之前预批贷款的买家，但这批买家的购买力与2022年6月之前的预批贷款买家已不可同日而语。
通常来说，一个买家如果没有预批贷款加持，那么他在地产市场的购买力与房价波动的比例有一致性。比如说加息前他有能力贷款100万买价值150万的房子，那么加息后他有能力贷款80万买价值130万的房子，而买到的房子大体还是一个水平线的。
OFSI（加拿大金融监管办公室）在上周发布报告也显示，过去6个月加拿大房价和贷款能力都下降了17%！综上所述，可以得出两个结论：1、没有预批贷款的买家实际购买力并没有因为房价下跌而提高。2、有预批贷款的买家在当下的实际购买力升级了。
所以在2022年6月前有预批贷款的买家其实是目前市场中的赢家，他们有机会实现居住条件的跃迁，原来只能买城市屋的有机会升级到独立屋了。在降息通道中，预批的意义通常只是给买家一个财务能力上的确认。只有在这种极端的、连续的、暴力的加息面前，预批贷款才会成为巨大的财务优势。
不得不说，任何危机面前都有受益者。BMO指出，由于预批贷款的存在，使得加息的影响有延迟，因为预批贷款的买家可以凭借低利率的优势消化未来房价下降的预期，总体来说他们在财务上是有利可图的。黄三水说，这就像某些大品牌对老会员提供折上折，而新会员就算办了VIP卡也享受不到特殊折扣。那么老会员的反应当然是买买买！占便宜的心理预期会极大缓解买家的焦虑，这部分人也更容易成交。
BMO解释说，如果市场在2022年10月前没有充分释放加息带来的冲击，那么10月之后市场将看到成交量和成交价格断崖式的下跌。我们称其为“住房通缩”。此外，OSFI已经公开表示，不会修改现行的贷款压力测试政策。BMO的客户经理也告诉小编，理论上对普通房贷客户可以提供收入的5-8倍房贷，但实际上能批到5倍收入贷款的难度已经比半年前大多了。
所以，OSFI所说的“过去6个月加拿大房价和贷款能力都下降了17%”，并没有把商业银行收紧政策的因素考虑进去，在真实的市场中，贷款能力的下降速度有可能高于房价下降的速度。2022年10月之后，多种因素叠加会不会导致房价惊现一次断崖式下跌，请大家拭目以待。
文/小李飞毒
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