维多利亚房市8月成交量暴跌40%

【加拿大乐活网Lahoo.ca LIU HAIHONG撰稿】没有任何悬念，继7月房屋成交量同比去年暴跌39%之后，8月维多利亚房屋成交量继续暴跌40%。

维多利亚房地产协会（ the Victoria Real Estate Board ）最新月度报告显示，维多利亚8月房屋成交量比去年同期暴跌40%，与7月相比下降6.3%。

数据显示，维多利亚8月仅成交478套房产，比2021年8月成交831套大幅下降。但另一方面，市场上可供出售的房产数量一直攀升。从价格上看，8月份房价相比7月继续走低。8月，维多利亚核心地区，单户住宅基准价格为139万加元，比7月的143万加元下降2.9%；但这个价格，仍然高于2021年8月的120万加元；核心地区公寓基准价格为 621,900加元，比 7 月份的 639,900 加元下降了 2.8%，也远高于去年 8 月的509,900 加元。

但基准价格反应的只是特定社区中典型房屋的价值，再来看看成交均价。8月份大维多利亚地区单户住宅平均价格为128万元，高于7月份119.9万加元，但仍低于去年同期的122.4万加元；公寓平均价格583,427 加元，略低于 7 月份的 598,039 加元；而在去年8月，大维多利亚地区的公寓平均价格为552,353 加元。从这个成交均价数据对比来看，8月的单户住宅和公寓成交均价都要高于7月份的成交均价。

难道房价反弹了吗？当小编发出这个疑问之后，一位对加拿大楼市颇有研究的朋友说，月度成交价格涨跌并不能反映整体价格涨跌。他说，假如这个月成交房屋中，大面积或总价高的房子居多，而上个月相反，那么这个月的成交均价铁定要比上个月高。举个例子说，假如这个月成交了10套房子，其中8套300万、2套200万，那么成交均价为280万；而上个月同样成交了10套房子，其中5套300万，5套200万，那么成交均价则是250万。所以说，成交均价的上涨并不能说明是房价反弹了。他进一步解释说，相比于买家，其实卖家更了解房价的真实涨跌。买家只能通过外部发布的交易数据来衡量房价涨跌，但加拿大楼市复杂，房价受地段、新旧、房型等综合因素影响。而对于卖家来说，只需要观察自己家周围同类房型某段时间内的交易价格变化，即可知道房价是涨了还是跌了。

另一个决定房价走向的是房屋库存量，用以评估供求关系。维多利亚房地产协会主席 Karen Dinnie-Smyth 表示，在经历了两年有利于购房者的市场状况之后，过去几个月的销售量有所下降，但库存水平一直在缓慢上升。通常，房地产观察家们通过房屋销量与市场上活跃房源的比例（过去一个月内可销售房源的百分比）来评估供求关系。Dinnie-Smyth说，这个比率在15%至20%以内会被认为是一个平衡的市场。一年前，大维多利亚地区的数值94%，但现在是28.14%。这一切都表明，市场正在趋于平衡。

另外从数据来看，截至8月底，维多利亚房地产协会有2,137个活跃的房源，这比7月份下降了1.2%，但这几乎是2021年8月上市数量（1120套）的两倍。这也足以说明问题。最近两个月，关于房价未来走势的预测层出不穷，但基调基本一致，均认为明年加拿大房价会大幅下跌。最新的一个预测来自道明银行（TD Bank）。

本周一（8月29日），TD银行发布的最新报告显示，加拿大房屋的平均价格可能会从今年早些时候的峰值到 2023 年第一季度下降 20% 至 25%。

TC银行分析师称，这会是1980年有数据统计以来的“前所未有的下降”。不过应该看到，近期市场低迷期间的房价，仍然要高于疫情前的价格，预测的价格下跌也只能扭转房屋上涨价格的46%。到 2023 年初同一时期，房屋销量将下降 35%，略低于 2008 年经济衰退期间记录的 38% 的降幅。到目前为止，安大略省和BC省的房价跌幅最大。阿尔伯塔省房价下跌幅度也“相对陡峭”，但与BC省和安省相比，仍被认为是健康和紧张的。魁北克省的经济衰退较为温和，而其他大草原和大西洋省份的情况则更好。

总体而言，到目前为止，公寓价格的表现要好于独立屋，后者在大流行期间价格飙升。但分析师认为，未来几个月公寓价格将出现更大跌幅，但跌幅与 2017 年至 2019 年的公寓低迷期程度不同。报告中称道：“这些不同的动态反映了大流行期间买家行为的部分放松。远程工作和对更大生活空间的渴望促使买家绕过较大的城市中心前往附近的郊区或远郊购房，有些人选择了更远的地方，有些人则离开了他们的家乡。”“这些行为转变对BC省和安大略省这两个楼市较大中心市场的价格增长造成了冲击，现在这些市场的通货紧缩速度比其他市场要快。”预计到 2023 年初，整个加拿大房地产市场的低迷会导致市场“重新调整”。该报告认为，与过去几个月的连续大幅加息相比，预计加拿大央行在第四季度的加息将会逐渐减少，房地产市场的退出步伐将会放缓。