加拿大仅45%家庭买得起公寓

炒过A股的朋友都知道，再烂的股票只要有人接盘就不怕不挣钱。为了能让更多人买得起股票，A股多数公司都会通过增发等手段让自己的股价维持在小散随时可接盘的程度。但炒房不同于炒股。房价涨到一定的高度之后可没办法通过分拆降低散户入市门槛，所以炒着炒着就发现没有接盘侠了。

图自星报，2023年12月2023年12月，RBC发布的地产数据显示，60%的加拿大家庭负担得起2019年加拿大公寓基准价格。到了2023年，这个比例只剩下45%。换句话说，同样一套公寓，在2019年有60个潜在买家，那么到了2023年就只剩下45个。按照这个速度和比例，房价越涨则能接盘的人越少。一旦击鼓传花的游戏遇到了瓶颈，接下来就只能靠新入场的资金救市了。

图自星报，2023年12月RBC在报告中直言，在房价和利率飙升的情况下，大多数市场的可负担性达到了接近最差的水平，越来越多的加拿大人无法拥有自己的住房。除了公寓买不起之外，加拿大独立屋仅剩26%的家庭可以买得起，这是加拿大历史上可负担性最差的时刻，没有之一。

RBC指出，加拿大人买不起房因为受到两头挤压。一方面，房价上涨越来越买不起。一方面，贷款利率增加，能借到的钱越来越少。此外，加拿大的商业银行也因为贷款压力测试基准提高的原因提高了放贷门槛，几重因素重叠，加拿大买家的购买力被压缩到极致。RBC在报告中表示，加拿大房价最不可负担的两个市场分别是多伦多和温哥华。前者平均消耗掉家庭收入的84%支付房屋成本，而温哥华则达到了无法想象的102%。挣100块钱要花102在房子上，那人可怎么活啊？黄三水说，温哥华的住房市场目前靠的是海外输入资产和本地富人共同维持的，只要有源源不断的高净值家庭移民到大温地区，房价就能维持在一个较高的水平，略有回调就会有买家出手。

当然，这种模型也有个风险，就是所谓的高净值家庭一旦海外资产不值钱了，那么缺失的购买力基本没办法靠本地居民填补。至于这种风险何时爆发，没有人能说清楚。RBC分析称，买得起公寓的家庭比例降低到45%是个危险的信号，因为房地产市场是分层的，已经住进公寓的人卖掉公寓买联排，已经住进联排的人卖掉联排买独立屋。但如果加拿大无房家庭人连公寓都买不起了，那这个资金链条就会停摆。

对此，加拿大政策研究中心高级经济学家David Macdonald表示，房屋可负担性问题不仅影响了想买房的人，对租房市场也有着重大影响。一方面，租客负担不起买房的费用，增加了租房的需求；另一方面，房东面临着按揭成本的增加，这些开销也会转嫁到租客身上。最终，房地产市场的矛盾会首先在公寓市场爆发，房东为了不失去房子就要涨房租，而房租涨到一定程度就会吓跑租客。这是个两败俱伤的结果，但却没办法避免。对黄三水来说，他依然相信有些楼花具备很强的投资价值，但闭着眼买都不会赔钱的时代或许已经结束了。

RBC的报道在最后指出，不要指望2024年的降息能让房地产市场迅速恢复活力，因为基准利率5%和4.25%并无本质差距。

如果2024年加拿大不再滥发学签和工签，则租赁市场也将出现供大于求的情况，这也会对公寓市场的租赁价格造成负面影响，进入影响房东继续持有房产的信心。

总之，现在就对降息表达乐观，还是过于乐观了。