加拿大统计局（StatCan）发布的报告显示：
1、截至2020年四季度末，加拿大住房抵押贷款余额达到1.65万亿，同比增加1100亿加元，创历史新高。
2、同期，加拿大家庭负债率已经高达175%，也就是加拿大家庭每挣1元钱就要支出1.75元。
加拿大统计局特别强调，如此巨大的数据仅仅统计了居民家庭，如果个人通过企业名义贷款购买的住宅还不计算在内。
由于加拿大家庭“疯狂”举债买房，直接后果是：
1、2021年2月，加拿大房价同比上涨25%。
2、2021年2月，加拿大住宅交易量同比上涨39.2%。
3、预计2021年全年，加拿大房价上涨16.5%，平均价可达66.5万加元。
4、预计2021年全年，加拿大住宅交易量上涨27.34%，总成交量达到70.2万套。
加拿大统计局表示，通常在经济衰退的时候，民众应该减少负债应付危机，但这一次由新冠疫情导致的经济衰退前所未见，GDP负增长，但房贷总额却创下新高。
根据加拿大统计局的数据，2020年一季度末新冠疫情刚刚爆发时，加拿大房贷总额是1.53万亿，甚至比2019年四季度的数据还略有萎缩，但随着新冠疫情摧毁了数十万就业岗位和5.4%的GDP负增长，加拿大房贷总额居然创下历史新高，传统的经济学理论对此无法解释。
加拿大统计局表示，除了家庭房贷总额创下新高之外，加拿大家庭房贷的季度环比增幅达到2.1，净值为344亿加元，这个数据也是史无前例的。
黄三水表示，这344亿加元可以理解为市场的纯增量，如此巨大的房地产购买力居然都来自银行信贷，难怪BMO说加拿大房地产泡沫正在吹向历史顶峰。但问题是房贷泡沫大虽然大，但谁敢断言何时会破呢？只要不破就是良性泡沫。
根据公开数据，就在加拿大家庭负债率达到175%的同时，中国的家庭负债率只有55%，而中国部分城市的房价泡沫成分其实远高于加拿大。所以黄三水也很无语，只能说中国的家庭基数太大，旱的旱死，涝的涝死。
而全球公认最能借钱也最敢借钱的美国，家庭负债率也只有76%，还不到加拿大的一半。
在发达经济体中唯一接近加拿大水平的只有澳大利亚，而澳大利亚的家庭负债率也只有120%，距离加拿大的差距依然很大。
而G7中的两个制造业强国德国和日本的家庭负债率分别为54%和58%。
黄三水说，仅从数据来看，加拿大的房价似乎全靠银行信贷支撑。
有加拿大媒体指出，加拿大政府在疫情之后盲目允许房贷家庭推迟归还贷款的做法或许是最大的错误。
这导致民众和市场出现一种错觉，那就是房贷不会违约，房价也不会下跌！
根据公开数据，加拿大有近90万家庭在疫情期间推迟归还房贷，假设其中的一半不推迟还贷就会违约，那高达45万套的刚性卖出需求足以摧毁加拿大房价。
但加拿大政府通过货币政策和财政政策的组合拳硬生生挽救了这些高负债家庭，现在几乎所有人都相信，银行的钱不借白不借。
Better Dwelling撰文指出，2020年，加拿大政府本该让债务自然违约，让房价自然下跌，但现在为时已晚。就算BMO连续数日大喊“泡沫来了”，但房价涨幅远超通胀的局面暂时看不到逆转的势头。未来或许只能通过疯狂印钱消化超额的债务了。
加拿大统计局的数据也证实，加拿大房贷余额在2019年没有增长，但2020年异常增长，这是非理性的。
黄三水作为地产经纪也很困惑，不知道现在是该劝自己的客户进场抢房还是劝他们再等一等。在真实的世界里，即便是最理性的人也不可能看着日新月异的房价无动于衷。
所有人都承认加拿大房价有泡沫，但没有人知道这个泡沫会不会破？什么时候会破？
至少加拿大房地产协会（CREA）刚刚公布的数据显示，2021年余下的9个多月里，加拿大房地产市场还是量价一起大涨，但2022年房价增速会放缓，成交量则会出现负增长。
至于这个预测准确与否，请大家自行判断。
文/郭星
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