政府如何有招应对住房危机持续爆雷

温哥华的住房危机和供应不足息息相关，这早已不是什么秘密。现在，有一个预示着未来供应持续吃紧的警报拉响了：大温地区的住宅用地交易量下跌，未来的开工项目或进一步减少。

根据Altus Group最新公布的数据，大温地区未开发住宅用地的成交额在过去5个季度里持续下降，在去年第二季度，未开发住宅用地的成交额高达14.3亿加元，而今年第三季度，成交额仅为2.02亿加元，今年第三季度相比去年第二季度跌幅高达85%。

大温还有许多未开发住宅用地。（图自 SFU）

如此巨大的跌幅可能引起各级政府及民众的关注，因为未开发住宅用地交易对于未来的住房供应影响深远，开发商想开发项目，第一步就是购买开发用地，如果开发商连地都不买了，今后哪儿来的住房可以卖呢？

Macdonald Commercial Real Estate Service的总监Tony Letvinchuk表示，在听取本公司同事和业内伙伴的汇报之后，他早就预料到今年第三季度的未开发住宅用地成交额会锐减：“现在想完成住宅用地交易充满了挑战，所以这个数字没有出乎我的意料，但话虽如此，下降幅度其实比我预期的更为剧烈。现在各级政府都在试图刺激住房供应，在我从业的40年里，我都不记得上一次三级政府明确推动住房供应是什么时候了。”

（图自 Arlen Redekop）

无论各级政府多么想尽快建造更多的住房，最终的建房任务还是要靠开发商，毕竟加拿大绝大多数的住房都是开发商建的，而不是各级政府建的。根据CMHC本月的一份报告，加拿大约95%的住房是由私人持有的。但是，目前的高利率环境不利于开发商继续开发项目。

大温地区不少开发项目最近都遇到了延误，在温哥华市中心，有4个高层住宅项目向温哥华市议会求助，希望推迟开工期限。Altus Group在报告中表示，多伦多和蒙特利尔也存在类似的情况。

Altus Group的数据显示，除了住宅用地，大温地区其他类型土地（工业、办公及零售用地）的成交量也在下跌，但未开发住宅用地的跌幅是最大的。该公司副总裁Ray Wong表示，最近一些住房相关的新闻对开发商来说是积极的，比如联邦政府取消了对出租住房的GST，以及卑诗省给10个城市下达了住房目标等：“这都是好消息，展望未来，我认为这些政策会有效果，但目前还没有在数字方面体现出来。如果这些数字持续处于低位，可能会影响未来的住房供应进度。”

（图自 City of Vancouver)

现在，许多开发商都在购买土地和开发项目时遇到了融资难题，即使目前市场上的需求很旺盛，租金也在快速上升，但高利率和建筑成本飙升导致了许多项目根本无法开工。

即使眼下的市场再好，想让项目快速上盘也充满挑战。

一方面，未开发住宅用地成交额暴跌，另一方面，自然是空置的住房用地数量激增。根据加拿大统计局的数据，温哥华有4.5%的住宅用地处于空置状况，总面积达到了32,000英亩。而这些空置住宅用地主要集中在郊区，温哥华市中心的住宅用地空置率仅为0.3%。

综上，大温地区未开发住宅用地和住房一样，存在严重的供需不平衡。眼下是因为高利率导致的供过于求，无人买地，但一旦利率下降，融资成本降低，将再兴起一波买地热潮，带来下一波房市热度。因此，央行何时降息，释放市场内买家的力量，将成为房市的下一个转折点。