投资巨头狂囤房的诱因大揭秘

在2021年至2024年间，房地产市场经历了剧烈波动，尽管有全球房地产泡沫破裂的迹象，标普凯斯-席勒指数却显示连续第14个月价格加速上涨，全美20个主要城市中的19个城市房价达到历史最高水平。这种上涨趋势在某些城市尤为明显，如凤凰城、西雅图等，其中一些地区的房价几乎翻倍。由此可见，房价的增长速度达到了前所未有的水平。

根据RenoFi在2023年5月的研究预测，到2030年，美国房屋的平均价格可能达到382,000美元，在一些极为抢手的地区，如纽约市，房屋中位价甚至可能飙升至760,000美元。

这一预测似乎与当前市场的动荡形成了鲜明对比。在过去十年中，房地产价值实现了显著增长。美国的房价平均上涨了48.55%，加拿大的房价更是飙升了86.8%。对于那些勉强能够负担得起一套房子的、根本买不起房子的买家来说，这种价格的上涨无疑是一场噩梦。

▌平民噩梦，富人福音

可对于富有的投资者，尤其是大型投资公司和富豪来说，这反而是绝佳的赚钱机会。2023年12月，雅虎金融Yahoo finance刊登了这么一条消息，即贝索斯Benzos所投资的房地产投资平台Arrived Homes推出了新的基金，号称仅投资100美金，就能够成为房东。

Arrived Homes 是一家专门收购独立屋用作租赁物业，后通过在线平台将物业的股份出售给投资者。2022年到目前为止，平台对租赁物业份额的需求成指数级增长，目前该平台上有三百多套房产，2023年，Arrived Homes正式将物业租赁私人化，新的基金也吸引了50万的投资者。

亚马逊的杰夫·贝佐斯 (Jeff Bezos) 投资了这家初创公司（Arrived Homes）（图自 Benzinga)

具体的操作如下，投资者可以以100美金的低价购买房地产股票，在投资的前六个月后，每个季度都可以清算或赎回股票。其实就是集投资者的钱来供给房地产公司投资房市。对此，畅销书作家Ken McElroy表示嗤之以鼻。他在采访中说道：

贝索斯目前在房地产投了巨资，这是因为房价在不断增长。但操控房市的是谁？是华尔街啊！华尔街的公司专门为这些巨头服务，他们操纵着市场，操纵着投机股票，一切都服务于最富有的金主和他们投资的公司。

▌大型机构操纵投机投资

2008年至今，几次世界性的大规模投资房产的背后，都有华尔街的身影。华尔街和大型投资机构进入房市，恰恰代表增加市场的投资性，是房地产泡沫形成和破裂的根因。

据CNBC报道，Blackstone黑石和Pretium Partners等私募股权企业在美国各地购买了数万套房屋，购买范围以美国房市热门地区为主，因而这些地方的独立屋涨幅高于平均水平。据公司数据显示，到2030年，预计投资者会控制40%的美国租赁市场。

Ken McElroy。（图自 Ken McElroy个人主页）

看似是投资公司在投资房产，个人只需要送钱到投资公司即可盈利，实际Ken McElroy分析道，这些人是不可能让投资者盈利的，他们的一切都只会收入自己囊中。以Arrived Homes为例，Arrived Homes所推出的新对冲基金本身就是一种以投机的形式进入房地产。投资者只会在股票操纵下获得较少的盈利，甚至不盈利，而房地产公司会用这些投资者的钱四处收购房产，尤其是那些因为负担不了贷款低价出售的房屋，再将它们出租出去。

由此，这些投资公司便成为了最大的房东，宣传语上说得好听“仅100美金便可成为大房东”，实际上，是收割韭菜让富人更富罢了。

据数据显示，2021年，投机者占美国所有售出房屋的25%，到2022年，该数据上升到28%，投资者独立屋的购买量占市场的5%。

宾夕法尼亚州私募股权利益相关项目的工和住房总监Jordan Ash说道：“这些私募公司构成了一个俘虏市场，完全阐释了什么叫买家被排出在购房市场外，永远地变成房客。”以独立屋中两卧室的租金为例，2020年1月至2023年1月，佛罗里达州坦帕市的租金上涨了44%，凤凰城上涨了43%，亚特兰大附近上涨了35%，全美国的租金上涨了24%。

据地产专家收集的数据显示，这些投资机构在2022年初，拥有美国1,400万套出租独立屋租金的5%，到2030年，这些机构会拥有美国的760万套独立屋，掌握美国市场上所有独立屋租金的40%还多。

▌一环套一环

在这些投资者中，富豪们独树一帜。

据Yahoo Financial 报载，比尔盖茨是美国最大的私有农田拥有者，拥有阿肯色州47,927英亩和内布拉斯加州20,588英亩的农田，占美国农田面积的0.03%。他在华盛顿投资了1.27亿美金的房产，在加利福尼亚州投资了1,800万美金的房产，并且还拥有一家专门用来投资豪华酒店和其他企业的公司Cascade。

比尔盖茨和贝佐斯。（图自 CNBC）

贝佐斯虽然买的地不多，但他通过种种渠道购买房产。2019年初，他在纽约麦迪逊广场购买了三套公寓，总价值达8,000万美金，2020年，贝佐斯又在华盛顿特区购买了第二套住宅，以及洛杉矶占地9英亩的华纳庄园。

表面看来，他的房产活动相对较低，实际他通过诸多渠道如黑石BlackRock，获得了大量投资利益。成立投资公司Arrived Homes，更是坐实了通过公司购入房产的事实。毕竟，公司购入不计入个人购买，却等同于为最大股东效力。

BlackRock与先锋集团和道富集团并称为世界三大指数基金管理公司，目前在美国房市管理的投资总额为1,200亿美金。苹果、微软、亚马逊、谷歌、英伟达和Broadcom等美国巨头公司均在其拥有大量股份。

（图自 Investopedia)

2024年1月19日，彭博社报道称，黑石一直在房地产市场广撒网部署资本，2020年，黑石主导对房地产公司Tricon的优先股权投资，2021年，它同意收购Home Partners of America，到2023年，Tricon公司美国出租屋的数量增加到了38,000套，且增加了在多伦多的公寓楼收购计划和土地开发。

如今黑石价值300亿美金的Blackstone Real Estate Partners X和Blackstone Real Estate Income Trust作为最大的房地产基金，正计划于未来几年内完成Tricon已投入的35亿美金项目和10亿美金的资本项目，并继续增加美国和多伦多的房屋收购。

Tricon对多伦多房市的介入也代表在加拿大投资住房正在成为资本的新航标。加拿大的住房短缺问题让这些投机机构们趁虚而入，抢占了更多加拿大购房者的利益，据Tricon估计，他们已经在多伦多收购了五千多套公寓，这些投资将在2028年为他们带来五千万美金的净营业收入。

(图自 The Globe And Mail)

它所投资的房产，即代表金融巨头们的盘算，更何况，这些金融巨头们还投资了大大小小的投资公司，在海外也均有代理公司，负责投资各种海外资产，如加拿大。其中不仅包括了房产、土地，还包括了土地含有的各种资源，如矿产。

隐形收割

打个比方，投资的最简单粗暴的房市便是直接买地，买地且自留。也是对房市风险最小的做法。第二种是将房市当成矿，即将购买的地用作其他收入，如租赁。第三种便是将房市当作股仓，也就是投机式做法，以基金的方式收割韭菜们的钱，让众人心甘情愿地进行投资性买房，也是对房市危害最大的一种做法。

曾有一种说法，全世界一人给一块钱到一个人手中，那个人就会成为亿万富翁。比起个人财力来炒房，集全体之力炒房的速度更快，收益更高，房产泡沫也是越吹越大。当房产泡沫破灭的时候，是谁受影响最大呢？

更可怕的是，哪怕政府控制租赁，这些巨头们也不会停止行为。且政府金融之间的利益交错复杂，政府敢动一个企业的利益，那么就是破坏一堆企业的利益，造成的后果也是无法估量。如果房地产泡沫不破，这些人仅凭租金就能收获的盈利水涨船高。2023年11月，摩根大通的报告显示，该公司正在加大投资于美国独立屋出租市场，与Haven Realty Capital合作，收购和开发价值超过10亿美元的新Build To Rent开发项目，到2030年，美国那些囤房的投机者靠租金获得的收益将翻十倍。