加拿大房市将倒退三十年

虽说是业内纷纷对接连降息的政策大为看好，但9月的房市还是和温哥华秋天的温度一样，或将透着一股淡淡的冷意……

然而，这或许只是个开始，据牛津研究院最新预测数据显示，未来加拿大的房市将迎来多地回调。房价高昂的多伦多和温哥华首当其冲，扛不住跌，而前段时间大热的这些城市也难道猛烈跌幅。

牛津经济研究院经济学家的分析显示，由于负担能力不足和抵押贷款续期临近，全国各地的市场都承受着压力，牛津大学经济学家、报告作者托尼·斯蒂洛 (Tony Stillo) 和迈克尔·达文波特 (Michael Davenport) 表示，2024 年第四季度加拿大房价将进一步下跌5%，较2022年第一季度的房屋销售高峰下跌 18%。

斯蒂洛和达文波特预测加拿大主要大都市地区的房价将遭受沉重打击。到今年年底，多伦多和温哥华的房价将分别下跌7%和10%，降幅超过全国平均水平，原因是房价负担能力不足。但全国其他地区的房价也将下跌。

牛津报告认为，哈利法克斯、卡尔加里、魁北克市和温尼伯在内的二级市场也将迎来“大幅价格回落”。卡尔加里的房价在第三季度将下跌 5.1%。此前卡尔加里一直是购房大热门，房价从 2022 年初的峰值到 2024 年 6 月上涨了 11.6%。

预计这些城市的房价将受到即将到来的抵押贷款续期浪潮的影响，因为一些人被迫将他们的房屋挂牌出售，但现在市场在低迷疲软中，挂牌的增长远远超过销售。

斯蒂洛表示， “在负债水平较高的市场，这种情况会更加严重”。

也正因如此，加拿大央行才会采取降息政策，其目的是要“给住房市场注入活力”，然而，目前的基准贷款利率还不足以使许多房主免于以“明显”升高的利率续借抵押贷款。

斯蒂洛和达文波特预测，抵押贷款支付占可支配收入的比例将在 2025 年中期达到 9.3% 的峰值，这是自 1990 年以来从未见过的水平。

还不止是牛津研究院，加拿大CIBC银行也曾大胆放话，加拿大的房市或将一夜倒退回三十年前的状态。

加拿大帝国商业银行(CIBC)最新研究报告警告称，投资已从地产市场上消失。

以前加拿大的公寓市场几乎可以说是投资客撑起来的。买一套房，再出租出去，以租养贷，是很多人常用的盈利模式。温哥华公寓市场有超四成的投资买家，而大多伦多地区的公寓市场问题更加严重，投资者占买家的三分之二以上。公寓转售市场疲软，库存上升，价格下跌，进一步削弱了对新建筑的需求，使问题更加复杂。

如今，加拿大利率上升、经济疲软和价格停滞不前并不是一个理想的投资环境。许多人购买单位后出现了负现金流。通过增加租金来支付抵押贷款在保护租客的加拿大市场并不现实，大多数人只能依赖于地产升值。然而，如今房价停滞不前也扼杀了这种选择，而抵押贷款利率上升则使人们更难渡过任何经济低迷期。

通常，在这样一个泡沫市场中，开发商会降低价格，直到最终买家入场为止。然而，如今刚需买家的支付能力和投资者支付能力之间的差距实在太大，难以弥补。政策制定者的口头上说要建造更多房屋来降低价格，但这是不可能的。

开发商仍面临建筑成本过高的问题，没有多少回旋余地。尽管销售疲软，需求创下历史新低，但新公寓价格仅比峰值下跌5%。有时候，不是开发商不想降价，是成本摆在这儿，要降也没多少空间了。

“结果，新公寓销售——加拿大最大市场新房建设的主要推动力——将跌至20世纪90年代末以来的最低水平。”CIBC报告指出。

CIBC警告称，目前预售的新公寓份额不到 50%，为 20 年来的新低。项目需要至少 70% 的楼花售出才有可能开始施工，因此经济放缓将进一步抑制新房建设。

这也导致了大批开发商的退场。根据联邦破产监管局的数据，过去一年破产的房地产公司和项目的数量迅速攀升，目前预计会超过全球金融危机时期的水平。

炒房的潮水逐渐褪去，如今留给加拿大人的，是一地鸡毛……

文/三三