加拿大拟减免房屋出售利得税

日前，加拿大金融邮报（financial post）在专栏文章中预测，加拿大政府将于3月底提交国会的“2021-22年预算案”中出台重大利好地产交易的税收政策。具体来说，就是对部分地产投资客出售的房产免征或者或迟征资本利得税。新政将惠及住房投资客、房东、租房者，同时又不会给房价带来任何上涨压力。

根据目前的政策，加拿大居民出售自住房屋时无论房价增值多少都免征资本利得税。但加拿大居民出售非自住房屋（用于出租或投资）时，房屋增值部分要缴纳高达50%的资本利得税。

举例来说，卖家A在2011年买了一套价值100万的住宅，到2021年的时候以200万的价格卖掉，如果这套住房是卖家用来出租获利的，则这套房屋卖出后，卖家需要从增值的100万中拿出一半也就是足足50万缴税。

这个政策导致一种奇妙的状态，那就是出租房的房主很难有主动出售房屋的意愿，因为卖出的时候需要缴纳的税款太高，所以房主宁愿继续出租也不愿卖掉。客观上资本利得税影响了加拿大房地产交易的频率，但加拿大经济复苏实在是太需要房地产业了。

根据加拿大统计局（Stat Can）的数据，在2020年第四季度，加拿大工业投资金额只有1817.3亿加元，同比下降12.79%。而加拿大房地产投资金额则高达2138.2亿加元，同比增长22.45%。这是加拿大历史上首次出现工业投资金额远低于房地产投资金额的情况，号称G7工业国的加拿大已经蜕变成房地产之国。

加拿大统计局的数据还显示，2020年加拿大住宅投资占GDP的9.27％，几乎消耗了全部经济产出的十分之一。2019年加拿大住宅投资还只占GDP的7.45％。相比之下，美国只在2006年房地产泡沫最严重时住宅投资达到GDP的6.7％。而现在这一数字已低于5％。加拿大政府有多爱房地产，又是多么依赖房地产，从上面的数字就能看出端倪。

对政府来说，只有提高房地产市场的交易频率，财政才能从中获益。资本利得税虽然看上去税率很高，割韭菜很快，但问题是韭菜都不肯卖房子的话税还是收不上来。

金融邮报专栏作者Jason Heath表示，加拿大政府将会在月底提交的预算案中做出改变。房主将出租房卖给租住该房屋两年以上的长期租客，则有两种可能性：减免资本利得税，或推迟5年缴纳资本利得税。

前一种力度更大，后一种让利较小，国会最终选择哪个方案预计和房地产市场交易的热度或许直接相关。这个方案实在是高！这个政策一旦出台将直接刺激房东和租客之间的交易。理由是：首先给了投资客一个套现离场的机会，其次给了租客以相对合理价格买房的机会。

举例来说，房东A把房租租给租客B两年以上了，房东把房子卖给租客B可以减免资本利得税，但如果卖给另一个买家C需要全额缴纳资本利得税。从房东A的角度宁愿价格低一点卖给租客B，也不会选择高价出售给买家C。

Jason Heath还预测说，房东和租客的交易将导致地产经纪的角色转变。因为交易对象完全是固定的，地产经纪最大的作用只是提供参考成交价。

Jason Heath预测成真的概率很大，这也给所有加拿大地产投资客一个非常体面的退出机会，未来先租后卖的商业模式可能逐步建立。Jason Heath表示，新政对加拿大政府的意义在于可以用税收优惠来换取住宅的高成交率，有助于缓解市场供需平衡的矛盾。

Jason Heath最后指出，加拿大政府还有很多政策工具可以帮助加拿大房地产市场。比如投资房产出售时，允许将获利部分存入免税的RRSP（注册退休储蓄计划）和TFSA（免税储蓄账户），而不必直接缴税50%，必然可以吸引更多地产投资。再比如投资客出售房产后立即购买下一套房屋，资本利得税可以推迟到下一次出售房屋时缴纳。再再比如允许持有10年以上的房产出售后，资本利得部分可以存入免税退休金账户。

Jason Heath总结称，政府使用惩罚性税收，比如海外买家税、空置税可以起到打击房价的作用。但使用鼓励性税收政策，比如减免或者迟交资本利得税，不但能平抑房价还能繁荣地产交易，显然更有利于地产市场的平稳发展。

文/郭星