首付10%？大温惊现超低首付楼花

今年年初，素里一个名为Juno的楼花项目在定金结构方面震撼了市场：购买Juno的楼花只需要支付10%的定金，而非常见的20%的定金。

在最常见的20%的定金结构中，楼花买家通常会在解除期结束后支付10%，在之后12个月时支付5%，再之后6个月时支付5%，总计支付20%的定金。

而低于20%定金结构的楼花项目也不是没有，但比较少见。

一些开发商会通过各种复杂的方式，令楼花买家实际要支付的定金总额低于20%。

Juno项目开发商是StreetSide Developments，该公寓建筑高34层，总计有340套公寓单元。负责该项目营销的Key Marketing合伙人Cam Good介绍说：“楼花是拥有房产的最简单切入点，但即使是楼花买家，想攒齐初始定金也不是一件容易的事。这个项目为人们带来了前所未有的机会，只需要10%的首付或差不多4万加元，就能拥有一套新公寓了。”

在楼花难卖的当下，开发商为什么不把定金结构降得更低呢？其实，定金结构并不是开发商说了算的，而是由项目背后的贷方决定的。贷方会要求楼花项目的销售总额达到一定金额，才会给项目发出建筑贷款，如果一个项目的销售情况不理想，就很有可能拿不到足额的贷款，开发商只能自己想办法将差额补上，才能让项目顺利推进。

所以，对开发商而言，定金当然是收得越高，收得越快越好。但是买家也不是韭菜，他们当然希望定金比例越低越好，特别是投资型的买家。因此，最终需要开发商在银行和买家之间找到一个平衡，令项目得以顺利推进。以Juno为例，开发商StreetSide想只收10%的定金，首先就要征求贷方的意见。

该公司副总裁Jonathan Meads表示：“我们非常幸运，母公司Qaulico和加拿大各地的大银行有着良好的关系，说实话，这是艰难的一次谈判。长期以来，我们一直为城市屋项目提供10%的定金结构，这次我们和银行谈判，表达我们真的想为Juno提供一样的定金结构，而我们同银行紧密合作，实现了这一计划。这部分取决于Qualico的实力及品牌，也表明了银行对我们的支持和信心。”

该项目要求买家在解除期结束后支付5%的定金，然后在90天后再支付5%。这是该公司第一次在公寓项目上使用类似城市屋的定金结构，该项目也是该公司的首个高层公寓项目。Juno的Studio起价为30万，单卧公寓起价为40万，单卧加Den公寓起价为50万，三卧起价为90万，在市面上是起价很低的一个项目。

商业地产经纪公司CBRE在2023年底对贷方的一次调查显示，许多贷方实际上正在转向收紧贷款条件并提出更高的定金要求，以更好地应对风险。

需要特别提醒的是，低首付也伴随着很大的风险。因为低首付意味着贷款的比例更高，负担的按揭也就更多，一旦到了楼花落地要交房的时候，买家能否拿到足额的按揭是一个未知数，因为给买家提供按揭的银行会对买家的财务情况进行全面评估，如果没有足够的信用分数或存款，想申请90%的按揭难度很高。一旦无法交割，买家将遭遇严重损失。