高密度时代的逆行者：满地宝

2023年7月底，满地宝市（Port Moody）府正式批准了Westport Village项目，这个酝酿了近20年的项目终于取得了重大进展。

▌重新分区耗时多年

Westport Village项目由Andrew Peller Limited打造，这块土地之前是公司创始人Andrew Peller于1961年建造的一家酿酒厂，后来这个酿酒厂成长为加拿大最大的酒商，拥有众多酒类品牌。2005年，出于发展需要，Andrew Peller将酿酒厂搬到了基隆拿，而他的孙子John Peller一直在想办法让这块土地延续传统，并重焕新生。

目前，这块3.53英亩的土地的分区用途为“轻工业停车区”。该项目在2016年提交了重新分区申请，寻求将分区从工业区转变为综合开发区，以建造高居住密度的综合用途项目。2019年，该项目通过了三读，但在过去的3年时间里，项目毫无进展，直到7月25日，项目通过了四读，获得了满地宝市府开的绿灯。

根据规划，Westport Village项目将分两个阶段开发，一期包括一栋31层的住宅楼，包括263套公寓和16套出租公寓；一栋4层的“艺术家之家”，以及一栋4层的艺术中心。二期包括一栋21层的综合用途塔楼，一栋12层的老年护理及住房塔楼，以及一栋6层的综合用途建筑。整个项目将带来约500套住宅单元，创造585个就业岗位。

作为开发项目的交换条件，Andrew Peller Limited将负责修复South Schoolhouse Creek，重新修建一条步道栈道，并将South Schoolhouse Creek所有权转让给满地宝市府。Andrew Peller Limited还将支付第一阶段约130万的基础设施贡献（CAC），而第二阶段的CAC预计在110万左右。

▌反高密度的满地宝

在各个城市都在提升居住密度的今天，满地宝一直是大温地区的一个异类，满地宝许多项目的开发进展都慢于预期，在项目的各个阶段都会遇到市政部门“制造”的种种障碍，特别是涉及OCP和重新分区时，一个项目要花费数年时间才能拿到市府的开发许可证。同时，满地宝市府对于高层建筑开发并不热衷，甚至曾因为拒绝天车站周边的高层项目受到了卑诗省府的“黄牌警告”。

2018年，一个由9名业主组成的财团寻求在Moody Centre天车站周围开发一个高层项目，首先就要从修改官方社区规划（OCP）开始。当时Moody Centre区域总体规划小组的成员，包括Anthem Properties, Beedie Living，PCI Development和Woodridge Homes这4家开发商，3个当地家庭，TransLink和卑诗省府。该小组希望在这里建造多达4,100套住宅，以及一些商业及办公空间，创造近2,000个就业岗位。规划中，这里将兴建十几座最高可达36层的高层建筑。

但是，满地宝市府一直在寻求降低该地区的居住密度，市府提交公共咨询的5个土地使用方案中，有3个是建议减少居住密度的，只有1个是建议增加居住密度的。  

▌省府点名批评

满地宝市府引发了卑诗省府的不满，时任卑诗省交通及基础设施厅长Rob Fleming、省市政事务厅长Nathan Cullen和省环境及气候变化战略厅长George Heyman联名致信时任满地宝市长Rob Vagramov，措辞十分尖锐：“省府担心任何修改OCP和降低满地宝天车站周围居住密度的提案，将不符合快速交通周边土地使用的区域目标和最佳实践。提案应该建立在现有OCP的目标及长期交通和土地使用战略的使用之上。由于大温地区对住房供应和负担能力的需求仍至关重要，我们必须利用一切机会将新房集中建设在快速交通站附近。”

这封信还特别指出，未来省府进行新的快速交通投资的首要条件，是当地市府愿意增加居住密度，优化以交通为导向的开发潜力。这显然是省府对满地宝市府的一次敲打，因为时任满地宝市长多次要求市议会研究在当地兴建第三个天车站的可行性。

接下来一段时间，满地宝将有一些大规模的开发项目开始预售，在增加居住密度和提供更多住房之间，满地宝需要找到一个更好的平衡点。