都说新移民是加拿大房地产市场的基本盘，按照这个逻辑，加拿大房地产泡沫看起来正在膨胀。加拿大统计局发布的数据显示，2020年四季度人口环比2020年三季度只增加了2767人。
大家没有看错，一个人口基数为3800万的经济体，在一个季度内新增居民还不到3000人。同一天，加拿大抵押与住房公司（CMHC）的数据则显示，加拿大开发商在2020年四季度交付了5万多套全新住宅单位。
笔者算了算，加拿大在2020年四季度，每增加1名居民，无论是新生儿还是新移民，加拿大就要增加18套住房。如果按照每3名新居民为1个家庭计算，则加拿大在2020年四季度，每增加1个家庭就要增加54套住房。如果这个比例持续下去，理论上加拿大的空置住宅会越来越多，最后会导致房地产泡沫。
当然，这个过程在每个区域体现的程度不一样，总体来说新移民向往的区域，比如大多和大温受到的影响会比较小。
加拿大媒体指出，人口增长红利是加拿大房地产市场腾飞的物质基础，所以当人口增长的抛物线曲度下降，加拿大的新建住宅数量也应该下降才对。但2020年的情况是，加拿大人口增长率降到1946年以来的最低点0.54%，而新房完工率却同比增长12.92%，是2008年以来第二高的增长率。套用赵本山的经典台词，“新房子来了，人却没了。”
CMHC认为，加拿大房屋完工数量已经增长到了荒谬的程度，因为新增人口无论如何都不可能消化掉所有房屋。买走这些新建公寓的人中只有一小部分是刚需买家，一大部分是老破小的升级需求，一部分是投资客。但随着房屋净供应量的不断虚高，未来房屋租金市场恐怕增长乏力。
截至2021年2月22日，公开预测中最乐观的分析师也只敢说2021年加拿大房租价格有3%的增幅，这与房价的飞涨势头形成巨大反差，也说明房价的上涨缺少租金回报率的有力支撑。
昨天提到BMO对加拿大2021年加拿大吸纳新移民数量的悲观预测，认为2021年最多只能引进27.5万新移民。今天CMHC就拿出新房和新居民增速对比说明同样的问题。这也说明，唱空加拿大房价的机构其内在逻辑大致相同，那就是经济衰退加上人口增速放缓，所以加拿大房价本轮上涨缺乏“正当”理由。
笔者认为，加拿大央行已经是全球印钞冠军，但加拿大统计局官宣的2020年通货膨胀率居然不到2%，而拉低CPI的主力就是房地产。如果没有房地产吸纳沉淀了大量资金，单单是滥发加元就足以让物价飞涨，民不聊生。
CMHC指出，过于低廉的信贷成本刺激了本不该买房的人去买房。举例来说，现在有一套价值100万的房子，还有个买家手里有35万现金，所以他能不能买得起这套房子，完全取决于银行愿意借他多少钱。
银行愿意借，他不但能买到100万的房子，甚至可以买到120万的，如果银行不想借，他只能去买90万的房子甚至是80万的。
所以，资本才是房价游戏的真正操盘手，如果金融系统毫不顾忌道德风险，给予不够资格者过高的信贷额度，则房价泡沫将肆无忌惮的发育，直到有一天成为悬在加拿大人头上的一把利剑。
文/郭星
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