加拿大房市的“七年之痒”，被高利率根治了

加拿大的房地产市场一直存在“七年之痒”的说法，即业主平均每7年搬一次家，这个说法是怎么来的，究竟是否有科学依据呢？

在网络上搜索一下，你会发现“七年之痒”的说法存在于RE/MAX，加拿大搬家协会，Borrowell和Simplii Financial等各种按揭、经纪及搬家公司的网页上，他们通常会用这个数字来提醒业主：如果被迫提前搬家，可能会面临高昂的按揭违约成本。

为什么他们不约而同地使用7年作为加拿大人平均的搬家时间呢？继续深挖，会发现一些网站指出这个数字来自加拿大按揭专业人士协会在2015年的一份报告，该报告指出加拿大人一生中会拥有4.5-5.5套住房，如果你在25岁购买了第一套房，在65岁退出房市，那么平均下来就是每7年搬一次家。

但是，这份2015年的报告中其实并没有这个数字，这份报告的作者Will Dunning表示，“加拿大人一生中会拥有4.5-5.5套住房”这个说法，其实是错误引用自一些不相关的脚注。

另一个支持“七年之痒”的证据，是Royal LePage总裁Phil Soper在2012年一篇文章中提及的，他表示根据自己的计算，加拿大人平均每5-7年搬一次家。当时，Phil Soper查阅了加拿大搬家协会、加拿大房地产协会、加拿大邮政地址变更记录等数据，得出了这个结论。这个结论显然是来自2012年之前的数据，因此距离如今的时代已经有了很大的出入。

现在，由于加拿大人口老龄化加剧，住房可负担性变差等因素影响，加拿大人的搬家时间间隔显然是在拉长的。根据加拿大统计局的说法，统计局不会追踪加拿大人的搬迁情况，但根据去年3月的一份报告，在2020和2021年间，1500万户加拿大家庭中，有87万的有房家庭搬家了。考虑到加拿大的住房拥有率为66.5%，加拿大的有房家庭约有1000万户，因此在这两年期间，只有4.3%的有房家庭搬家了。如此计算，加拿大人平均每23年才搬一次家。

Will Dunning认为23年的搬家间隔不符合实际情况：“这太长了，业主之间存在很大的差异，有一些业主在几十年前买房后就从未搬家，也有人在购买第一套房落脚后，搬到了其他地方开始新生活。加拿大人平均的搬家时间，应该就在7-10年之间。”

加拿大按揭及房屋公司的经济学家Aled ab lorwerth则认为，平均23年搬一次家也很正常：“人们从租房开始，随着收入增加开始拥有住房。一旦拥有住房，他们就不会那么频繁地搬家了。我猜测搬家频率是在下降的，但CMHC还没有对此进行深入研究。”

Aled ab lorwerth认为人们搬家的主要诱因是更换工作，因此CMHC格外关注多伦多、温哥华和蒙特利尔的住房可负担性，因为这些城市的人口增长速度都在放缓，而房价在其中发挥了重要影响，阻碍了更多的人搬进这些城市工作生活。

Aled ab lorwerth（图自 Yahoo Finance Canada)

他还指出，CMHC在2023年1月的一份报告发现，2021年的出租房屋周转率（即每年搬离出租房屋的租户百分比）为13.5%，低于2020年的15.5%：“人们发现在出租市场找到新房住越来越难了，而随着利率提升，拥有住房的可能性也在下降。”

在十几年前，“七年之痒”也许的确有道理。但在如今，这个说法显然已经过时了，加拿大人已经结束了和自住房的“七年之痒”，变成了老夫老妻“能过就过”的状态。对于房市来说，换房时间的拉长意味着需求的减少，看来在高利率环境下，越来越多人不得不“得过且过”了。