楼花何时“开”，谁说了算？

2023年的大温房市，似乎已经逐渐走出2022年下半年的阴霾，成交量和成交价像气温一样慢慢提升。但是，在楼花市场却出现了“冰火两重天”的现象，一方面陆续有楼花项目爆雷，另一方面有些开发商开始捂盘惜售，发生这一切的根源，究竟是什么呢？

近日，大温地产局发布了《2023房地产市场行业预测报告》。报告预计，2023年，大温哥华地区平均房价将上涨至120万加元左右。公寓、联排、独立屋基准价分别上涨1-2%。

▌ 楼花爆雷+久不开工

5月26日，开发商Thind Properties在列治文的楼花项目Minoru Square宣布取消，已经购买了楼花的买家将得到退款。Minoru Square于去年开售，原本预计2025年完工，2026年交房。开发商Thind表示：“由于不可预见的情况、利率上升和开发挑战，我们做出了暂停该项目的艰难决定。”同时，Thind宣布将和列治文市政府合作，改变项目的设计、住宅物业和商业物业的比例等。

Minoru Square-1在素里，一个名为The Centra的楼花项目引发争议。这个项目有167个单元，绝大多数都已经售出，它在2016年10月4日就拿到开发许可，在2018年拿到建筑许可，原本预计2022年6月就能完工。但直到今天，这个项目仍处于只挖了地基的阶段，不禁令人想到了列治文Atmosphere项目留下的大坑，许多买家开始担心自己的投资打了水漂。来自埃德蒙顿的开发商Everest Development Group表示，新冠疫情、利率上升、劳动力短缺和建筑成本飙升，导致了许多住宅项目停滞不前，但The Centra项目预计会在2024年12月顺利完工。

The Centra

▌ 封顶后再开卖？

日前，开发商Shape宣布City of Lougheed的3号楼将在建成后再开始销售，而同一项目的1号楼和2号楼已经100%预售，即将在今年夏天完工。

Shape在新西敏，开发商Aragon Properties的一个木结构公寓项目，也选择了在建筑基本完工的情况下，才开始销售。为什么在同样的市场环境下，有的开发商放弃项目，有的开发商能等到封顶再销售呢？归根结底，其实就是一个词——融资。

eclipse-main▌ 融资决定成败！地产开发是一个前期投资巨大的领域，在温哥华，申请开发许可和建筑许可时，都需要向市府先缴纳一大笔的CAC（基础设施贡献费），对于较大规模的楼盘来说，CAC费用高达数百万加元，而且往往需要以现金的方式存入市府指定的账户。交了这笔钱后，开发商还需要有足够的资金，用于项目的建设。

《2023房地产市场行业预测报告》指出，大温哥华地区的房屋销售在2021-2022年创下历史记录。特别是在2021年3月，大温哥华地区房屋销售量创下历史新高，并在2022年一路狂跌几乎逼近历史最低点。如果开发商自己的钱袋子不够深，就需要从银行获得贷款，而银行为其提供贷款的条件，是开发商的项目预售达到了一定的目标（比如在3个月内售出40%的楼花），足以证明该项目的可行性。对于一家资历不深的开发商来说，它所操盘的前几个多户住宅项目，从银行获得贷款的难度都比较高，而银行需要看该开发商在前几个项目的预售情况，来评估风险。一旦前几个项目的预售进展顺利，今后银行为该开发商贷款的条件就会逐步放宽。

2006年到2024年,18年5年固定利率走势。2008年房贷利率一度升至5%，经过2年回到2%低谷, 但2008年加拿大通胀率为2.37%，远低于目前水平。

具体到以上的几个例子，Shape的项目和TD银行有深度的绑定，而Aragon的矮层木结构项目本身的开发成本较低，而且开发商和其他两家银行有过多次合作，获得贷款的条件更为宽松。当他们决定在封顶后再卖房时，就是基于对市场行情的看涨，将楼盘在日后再推向市场，能给开发商带来更多的收益，毕竟同样的一套公寓，一年后的价格大概率是高于今天的。封顶后再销售虽然相比楼花项目取消要好很多，但这种模式自身也是存在风险的。一旦公寓建成后卖不掉了怎么办？如果房价在未来几个月下跌了怎么办？这就是开发商需要权衡的地方了。

楼市销售预测2023年大温哥华地区房产销售量在28,500套，同比2022年销售量29,261套下降2.6%。另外，就在5月，温哥华市府的一项新政也给先建设再销售的开发商带来了利好：未售出的住宅单元可以豁免空屋税，直至房屋成交。这将为开发商节省一笔空屋税的开销，或将鼓励更多开发商采用先建设后销售的模式。