温哥华大开发商延期支付千万欠款！数十个已获批项目将暴雷？

6月8日，温哥华知名开发商Anthem Property致信温哥华市政府，希望能推迟一笔1000万加元的CAC（社区便利设施贡献）付款。6月13日，温哥华市议会同意了这笔延迟付款申请。市议员Sarah Kirby-Yung表示，这为开发商提供了几个月的灵活性，而市府最终仍能收到全款。Anthem的CEO Eric Carlson也表示，这是一个双赢的结果。作为知名开发商，Anthem要推迟支付的1000万是什么钱？为什么现在拿不出来呢？今天，我们将梳理此事件的来龙去脉。

Anthem的CEO Eric Carlson▌ CAC的支付CAC是开发商向市政府提供的金钱或实物捐助，用来换取土地的重新分区，以建造居住密度更高的住房。缴纳CAC可以让开发商在开发项目中增加居住密度，或者添加更能吸引买家的附属设施。2021年，温哥华市政府通过了Anthem提交的“Park”项目重新分区，该项目位于West Georgia Street夹Bidwell Street，之前是一个Chevron的加油站。Anthem准备在此建一栋33层的公寓，其中包括127套商品房。

ParkHero在重新分区时，Anthem同意支付2600万加元的CAC（社区便利设施贡献）。根据温哥华市府的规定，开发商必须在重新分区开始实施前完成支付，但如果总额超过2000万，超额部分的支付时间可以和市府商议。具体到Park项目，Anthem已经在第一次付款时支付了1560万加元，剩余的1044万应该在项目第一阶段建筑许可（Building Permit）颁发时，或重新分区开始实施后的24个月内完成支付，以两者中日期较早的一个为准。

Park项目是在2022年4月26日开始实施重新分区的，Anthem希望在第二阶段建筑许可颁发时，或2024年4月26日（重新分区24个月后）两者中日期较早的一个为准，完成这1044万的支付。所谓第一阶段建筑许可，是指允许承包商在现场开始挖掘工作，而第二阶段建筑许可，是允许进行地基及后续建设。因此，Anthem最晚也会在2024年4月26日之前完成这1044万的支付，同时缴纳利息。▌ 尽早开工，尽早完工谈及延期支付的原因，Anthem的CEO Eric Carlson表示：“我们的建筑贷款要到今年秋天才会到账，而我们想尽快开工，所以必须向市政府支付相关费用。由于近期利率上升给市场带来了不确定性，而且硬性成本出现了前所未有的上升，我们申请推迟支付CAC的剩余费用。”

“我们花了4年半的时间才完成了重新分区，最近做开发变得非常困难了，一直有新的规定出台，令开发陷入困境。我们想趁着天气好，不下雨，在夏天就开始挖掘工作。但我们的建筑贷款要到秋天才到账，我们想推进这个项目，从公司的资金储备中出资用于建筑施工。如果市府不让我们延期支付CAC，我们将无法开工，直至今年秋天。”“这个项目我们有充足的资本，土地属于我们，而且多年来一直由我们持有，我们有合作伙伴，有强大的团队，我们有动力完成这个项目，我们正在谨慎行事，利用手头的资源来完成这个项目。延迟这笔CAC支付，能让我们提前5-6个月开工，加快项目的完成。”

▌ 开发成本与日俱增许多人可能不知道，这几年温哥华出台了不少针对新开发项目的规定和收费，导致建筑成本越来越高。如果说以前的开发商在申请建筑许可时只需要交2笔费用，那现在的开发商有接近20笔的费用要交，其中最大的一笔就是CAC。以Park项目为例，单是CAC就高达2600万加元，而商品房一共只有127套，平均一套要负担20.47万的CAC，这些钱虽然是由开发商支付的，但最终都是会加在房价里，由购房者买单的。

Anthem这种体量的开发商都开始高呼吃不消，对于行业有哪些影响呢？温哥华开发商兼房地产顾问Michael Geller表示，过去两年的加息导致许多项目在财务上变得不再可行了，这可能对未来的项目开发产生重大影响，各种房屋类型都会受到影响，他估计有数十个已经获批的项目，最终可能无法推进。SFU城市项目主任Andy Yan则提出了一个有趣且引人深思的问题：既然开发商“囊中羞涩”时可以申请延期付款，那么业主或租户遇到类似的经济困难，能得到相同的礼遇吗？