4 + 2 = 有房住吗？

卑诗今年的省选把帐篷区的去留作为一个主要竞选话题，中低收入家庭的居所和无家可归者的居所一样重要，一样迫在眉睫。在卑诗省府连续几年的政策措施之下，低陆平原的房价得以回调，但似乎永远无法回到此前更低的价位。疫情导致都会周边地区买房升温，加拿大按揭与住房公司对今年的两位数降价预测完全不准，本地普通百姓住房问题眼见还在加剧之中。温哥华的“四加二”致密化计划是不是唯一的希望呢？

1    一个地，六套房

温哥华是北美少数在引领独立屋地块增加合法附属房屋的先驱，“地下室第二套房”和“后巷屋”已经改变了卑诗省、阿尔伯塔省以及美国华盛顿州、俄勒冈州、加州等各地的房屋形式。而今年温哥华市长Kennedy Stewart提出的“四加二”计划更是把独立屋地块用途推向极致，一个独立屋地块上可以最多建造6套住宅，前提是其中2套是中等收入家庭可负担住宅。

温哥华市这些年把致密化目标放到了广袤的独立屋社区，“地下室第二套房”已经没有办法帮助收入在10万加元以下的家庭在任何RS分区的独立屋社区买得起房，而造价不菲的“后巷屋”也不足以改变现状。Stewart的新计划是可以让年收入8万的家庭能买得起。

问题是，一个独立屋地块上建6套住宅，可行吗？建筑大小是什么样？高度怎样？停车位有多少？建造后的住宅卖多少钱？温哥华2卧1000平方英尺新房估计也要卖到一百万加元吧。就在前两天，温哥华西区3945 West 19th Ave这栋993英尺的房龄84年的住宅挂牌6天就卖了158万5的价格。

温哥华的房屋造价和其他都会区差别不大，房价贵就贵在住房稀缺，加上投资者目的是投资住宅，而不是建造更多住房。

6年前一场由建筑师、房屋建商和社区活动家历发起的运动席卷波特兰，最后在今年8月通过了美国历史上最好的低密度分区改革方案，几乎所有住宅地块都能合法建造4到6套住宅。而波特兰市至今平均房价还远没有达到50万美元。

相比之下，温哥华地价基数太高了！动作也太晚！如果房价不降，新房数量增加不足，住宅的市场价格就是温水煮青蛙，继续向上。

2    要多大，才够大

但也有专家认为，这行得通，只是建筑物要变得很大。

非盈利机构 Small Housing BC 在2019年发表过一份长达70页的，其中有很详细的成本估算，用的是一块地上最多建五套房的方式，其中一套是可负担住宅。在图中，我们可以看到，在一块标准的33乘以122英尺的温哥华常见独立屋地块上，设计成4个相连或堆叠的住宅，大小从900到1080平方英尺不等。

建筑物会有多大呢？具体要看建筑面积和占地面积的比例，Small Housing BC 的结论是在0.88到1.2FSR比例之间，而温哥华现在绝大多数双拼屋的比例最高是0.7。

想象一下，如果温哥华独立屋地块建6个住宅，最可能采取的是复式四拼屋，另一头是个规模较小的双拼屋。专家认为，要想能够实施这个计划，至少需要达到城市屋的1.2FSR比例，也就是说，33乘以122英尺的地块中，所有住宅加起来至少是4831平方英尺。

你把每平方英尺250加元的建房成本加上许可费用和利润，在温哥华新房的售价不会低于1100加元，这4831平方英尺平摊给6户家庭，每一套都要接近100万加元，而且面积还不到900平方英尺。

3   不停车，给人住

本地一些建筑设计师指出，住宅单位在1200到1500英尺之间最适合家庭居住，目前温哥华相关法规建造的住宅要么是3000平方英尺的住宅，或者是600平方英尺的公寓，很难有1200到1500英尺之间的住宅，那样尺寸的老房子有，但都是独立屋平房，远超多数人可承受的价格范围。

所以有建商认为，可以在33乘以122英尺的独立屋地块上建四个三卧房住宅，1.2FSR的比例，每个住宅有1200平方英尺，加起来也在4831平方英尺以内。

另一个问题就是停车位，很难有人想出在建立6个住宅的独立屋地块上再加4个以上的停车位，专家们都认为唯一的解决方法是把车停到小巷或街上，强调低停车位比例实际上和温哥华的现代生活方式相吻合。要知道，多数独立屋业主已经很少把车库真正用来停车，只是用作储物的空间。

如今，公寓建筑已经把停车大幅减少，寄希望于大家用共享汽车，或者希望大家长期停车在街头。城市街头停车问题估计很难得到解决，除非自动驾驶汽车的时代能早一步到来。

4   需求多，合作易

把小型住宅带进城市，是 Small Housing BC 开展多年的项目，希望全省各个城市都能建造更多小型的住宅，该机构希望有激励措施让业主和购房者参与，面向市场的新建住宅可以无限转售，非市场的社会化住房限制出售。

在该机构的报告中，有一些已经在申请的例子，估计收益都能多达15%。

一是，Kitsilano社区的Sabrinder和Mary Arya独立屋占地50乘以120平方英尺，2002年购入，两人希望为孩子、自己和父母提供住房，进行重建。他们希望雇建商造四个相连单位以及一个后巷屋，一共五个住宅，面积在900到1100平方英尺之间。计划两人住其中一个单位，3个出售给孩子和父母，另一套提供给 Small Housing BC 的Permanently Affordable Homeownership (PAH)项目。

二是Christine Stefanis，在2010年买了Grandview- Woodlands社区的独立屋，占地33乘以120平方英尺，她希望推倒建成4套住宅，卖掉其中3套市场住宅单位。

第三例子是，Tony Silva从1978年就住在Kensington- Cedar Cottage社区，占地也是33乘以120平方英尺，他聘请了一名建商，希望在地块上建4个住宅，2套面向市场，2套提供给Permanently Affordable Homeownership (PAH)项目。自己打算保留一套市场住宅，另一套出售。

5    好处多，实施难

据调查，这样的小居所已经有很大的需求量，在Permanently Affordable Homeownership (PAH)项目，这样的买家比比皆是，希望在温哥华靠近便利设施和儿童社区中心买房的，希望临近公交的街区，希望和家人住在同一块社区的。

温市如果能和波特兰那样，实现这种独立屋社区的致密化，有很多好处：

1.在就近便利设施的独立屋社区内提供可负担的房屋所有权；

2.增加原本昂贵的低密度街区房屋供应和选择；

3.让业主和社区成员参与开发或者变成开发商，为自己和他人解决住房问题；

4.城市逐步达到住房供应目标，无需增加城市员工，还能获得社区合作伙伴的支持；

5.可以帮助业主保留或维护物业财产；

6.可以保持社区特色，还能让社区发展，有新鲜力量加入；

7.更实惠的建房流程，产生社会化住宅和较便宜的市场住宅；

8.通过小巧紧凑的设计来实现更可负担性；

9.为两人以上家庭提供2卧到3卧的可负担住宅；

10.减轻社会和市场租赁住宅的压力；

11.保持长期的可负担市场趋势；

12.通过住宅升级把土地成本的影响消除，财务更容易负担；

13.房价销售价格受到限制；

14.把投资者持有未用的物业释放出来；

15.消除投机现象。

好处很显然，难度也很显然，温市这一动作可能直接会影响到今后低陆平原的地产市场，也许10年后，这里会是更可负担的地区。

文/乌拉拉