迷雾中的温哥华房市

每一个新在市场挂牌的独立屋，几乎第二天就有众多人前去看房，然后是一周内成交。一个立即可以搬进去居住、没有转租或空置的独立屋是每个郊区社区最抢手的物业。抢房的硝烟从9月开始一直没有散去，可能需要等到好房源耗尽的那一刻才能清晰看出原来应有的面貌。有个专家说：“现在的地产市场只有烟，没有火。”但不是还有句英文俗语说“There's No Smoke Without Fire”？疫情乱世，谁说得准呢？

1，远郊吸引力

最近，Chilliwack的独立屋忽然吸引了很多本地华人的注意力，有个在Cultus Lake的Creekside Mills项目，独立屋售价从70万加元起，129套房子在79亩的农场概念的地块中。有个朋友和几个亲戚最近各自卖掉了大温地区的城市屋，打算搬到曾经说起来很遥远的Chilliwack。

搬到郊区居住是很需要勇气的，尤其是远郊。尽管媒体前些年一直鼓吹Abbotsford和Chilliwack是新兴工业、住房销售和租赁的目的地，都不如新冠疫情临门一脚，让人们停止观望，急急展开行动。

和我们年初专题预计的一样，越来越多人在家中办公，一些人为了花少一些钱寻求更大的居住空间，大温买家大量涌向郊区，甚至远郊。温哥华市的平均房价是107万加元，菲沙河谷的平均房价是82万加元，远郊平均房价只是50万多一些，例如Chilliwack和Mission，都在58万加元左右。

远近郊在近几年大温地区土地价格高涨的过程中积累了足够的吸引力，各种工业和企业都搬迁过来，光今年上半年，卑诗省五大工业用地交易中的四个在菲沙河谷，Molson’s-Coors啤酒厂搬到了Chilliwack，Mission近300英亩的河滨地块该市进行了综合开发规划，其中87英亩将是一个大型工业项目，至少创造1000个新工作。

近郊城市素里就业增长非常可观，在疫情之下，今年大公司就业增长率反而是2017年以来平均增幅最大的一年，达到8.6%，Prospera Credit Union在素里建了新总部，今年增加了649名员工，城市公共部门雇员也是五年来增长最快的。

2，低迷倒计时

低陆平原的房地产市场从6月开始和市场预测的完全相反，不跌反增，Real Estate Investment Network最新的一份报告提醒买家，尽管因为市场火热而房价开始上涨，但这正是房地产市场陷入低迷的开始。

该报告认为，卑诗省和安大略省这些主要地产市场已经在进入地产低迷阶段，暴跌正要开始，Covid 19对经济的影响将会出现，温哥华、多伦多和渥太华衰退将要开始。专家认为，最近几个月所有的数据都显示市场很繁荣，这些城市房价都在继续增长，但这些只是表面现象。

房产周期的繁荣和衰退特征有时候会重叠，会让大多数人感到困惑。Real Estate Investment Network副总裁Jennifer Hunt指出：“市场上只有烟，没有火。各种经济衰退的早期迹象已经非常明确，购房者和投资者应该谨慎行事。”

在经济衰退初期，房地产价格上涨是很常见的，即便房价仍在上涨，但经济分析中，房价并不是唯一的指标。加拿大各地的失业率虽然有些下降，都能依然正在经历最糟糕的失业状况，曲线会在某个时候上升，然后下降。

加拿大统计局的数字显示，不管如何，这是一个房地产市场严重的衰退坏境，比去年严重得多，专家估计至少要到2022年才能恢复。

加拿大按揭与住房公司也指出，温哥华和多伦多按揭债务比例虽然有好转，但都是因为政府的援助远远大于损失的收入，CERB一个季度让人们收入增加了约500亿加元，但计划正在淡出，实际上按揭债务仍在上升，可能会更高。

3，心理拉锯战

卑诗省地产协会的最新报告指出，尽管房价继续上涨，被压抑的需求可能开始减弱。卑诗省全省今年10月售出1万1051套住宅，比去年销售额增长43.8%，但10月交易量比9月下降了约2.8%。

该协会首席经济师Brendon Ogmundson表示：“虽然需求可能开始衰退，但创纪录的低利率和肤色的就业市场正在支持强劲的销售。”10月卑诗房价比去年同期涨了12.5%，比9月涨了1.2%。全年至今，住宅销量涨了16.3%，房价涨了11.5%。

事实上，地产市场被买家卖家的心理状态引导，连续几个月疯狂的挂牌和购买行为消除了一些被压抑的需求，而房价的连续上涨对于部分买家来说压力倍增，是观望还是抢购的心理拉锯已经开始。

第二波疫情大规模爆发，Open house全面叫停，很多挂牌业主也收回了房屋、避免陌生人入屋。一方面很多地区刚需房源减少，另一方面买家暂且观望。可见的是，卖家市场依然存在，好的房源还是会被哄抢，卖不动的房源可能更卖不动。

4，飓风中测速

全加拿大的独立屋销售因为疫情增长了7.3%，与此同时，全国的公寓价格和销售进入停滞状态，包括温哥华、多伦多。加拿大皇家银行（RBC）经济师Robert Hogue说：“力量主要集中在独立屋，基准价格上涨速度是公寓的两倍。”

今年9月大温公寓基准价是68万3500加元，比去年同期增长4.5%，但已经开始逐月减少，菲沙河谷公寓基准价是43万6900加元，比去年同期增长4.7%，但也开始逐月下降。公寓的逆风和独立屋的增长几乎是同时出现。

Covid 19对于地产市场的影响是非常复杂的，至今没有哪家机构能够来得及清晰分析预测出走向。有个研究人员曾被劝说：“不要在飓风中期预测风速。”

如今的市场和疫情前期不同，人们迅速对拥有更多居住空间和一个院子的矮层物业感兴趣，至于是不是在城里，近郊或远郊都开始不太在乎。不过现阶段卖家的热潮正在消退，货源不足将会再次影响销售量。

5，没有绝佳机会

几天前，普华永道加拿大（PwC Canada）和城市土地研究所（Urban Land Institute）发布了第42年的地产趋势预测，作者John Bunting认为，住宅市场买卖双方都在观望，看谁的耐心更足，看谁先忍不住。他认为，绝佳的购买机会不存在，没有人会想要伸出脖子去冒险，投资者和开发商是最不愿承担过多风险的群体。

温哥华甚至低陆平原，人们依然视为避风港。可以说，相对加拿大其他地方，甚至全球很多国家，这里的感染率一直很低，这里整洁、安全、经济环境良好、气候适宜、政府稳定，这些都不会改变。John认为，从长远来说，这里依旧是整个加拿大、甚至全球最安全稳定的地产市场之一。

接下来的几个月里，各种因素开始发挥作用，超低利率还在继续，按揭贷款延期到期出现的强制卖房将会出现、疫情感染数量的反复、移民或留学生到底什么时候会涌入，住房需求是否有新的变化。

可见的是，年底在刚需大量存在的社区，住宅供应将会十分有限，尤其是独立屋，这些地区的销量和挂牌比例只会大幅上升，供不应求状况会持续到明年，价格继续上涨的情况短时间不会改变。

当你没有太多选择的时候，房价就会飙涨。但这是市场真正的走向吗？让我们擦亮眼睛，小心谨慎，不要一时头脑发热冲了进去。毕竟，看看市场上挂着的众多投资房，你就能知道，这不是个买入的好时候，而是抛出的好时候。