公寓：王者在回来的路上

最近10年，在任何一个都会区，公寓都是以最快的速度在开发中，其购买体量也远远超过独立屋成为主导住宅地产市场的力量。但过去一年，疫情影响了加拿大都会区的公寓市场销售，销售量普遍比2019年下降接近30%。如今，各种迹象显示，公寓这个王者正在回来的路上。

公寓和独立屋，价格差了百万

这些年公寓销售有着固有的简单而有效的流程：建设有着美丽图片和户型平面图的官网，官网装饰开放售楼中心，找地产经纪举行大型派对，让潜在买家登记注册参观，最后等着定金等款项进来。这是一种被买家宠坏了的销售方式，开发者和营销者用不了费心多少就能得到最好回报。

然而去年的新冠疫情打破了所有惯有的住宅市场，一方面，郊区独立屋疯涨时代已然还在尾声，公寓和独立屋之间的房价差距也再次被迅速拉开；另一方面，疫情改变了所有买家对居所的定义，一切以户外为主的生活享受重点转为家中，需要足够的空间、足够的功能、足够好的装修。

以多伦多最新数据显示，其公寓和独立屋的二手房交易价格差超过100万加元，这是2017年以来最大的差异，2月多伦多独立屋平均转售价是168万4073加元，比一年前涨13.2%，而2月多伦多公寓的平均转售价是67万6837加元，想比去年同期跌了近10%。

而大多伦多地区，公寓和独立屋的二手房交易价格差要小一些，但独立屋价格上涨速度甚至更快，从2020年以来已经增长了27.8%。换句话说，多伦多独立屋平均房价涨了20万加元，而大多伦多地区独立屋涨了35万加元。

公寓买卖的合并思路

这个需求的变化将会改变公寓开发者的思路，专家认为，今后公寓开发的一大趋势将会是单元合并，买家将现有的2个以上的单元合并为更大的公寓单位。这些买家中很多是缩减居所空间的买家，习惯了大空间的居住。也有很多是年轻家庭，需要生儿育女的空间。

大多数公寓都没有能在一个单元提供足够的空间和功能，需要组合多个才能实现需求。在大温地区和大多伦多地区，这样的例子偶然也会出现在公寓项目中，有买家把四个单位合并为一个，也有把3个单位合并一起，更多的是合并两个单位。

问题是，施工完成后，几乎不可能去合并这个公寓单位。在公寓里，即使把厨房移动几英尺通常都是不可能实现的，建筑物内管道、线路层层铺设，暖气、空调线路等都在最初设计的时候就和公寓结构紧密结合，要想合并公寓单位只能在计划阶段实现。

近年来，尤其是过去一年，新开发公寓的各种成本都在上涨，原来买家购买公寓楼花时支付的押金通常占总价值的20%，大部分在签订合同的第一年内就交给建筑商，这是楼花开发融资模式通用模式。专家认为，公寓楼花购买的前提成本——也就是押金可能会下调，开发商希望用更灵活的时间表来应对市场变化。

在以前，更灵活的押金可能会提供给较小户型的公寓单位，或者是定价过高的楼盘项目，但从去年开始，这种做法越来越成为普遍的选择，是开发商不降低售价的较好选择。当然，并不是所有的开发商都使用这种做法，尤其是较小的独立建商。

千禧世代的绝对力量

千禧世代目前是公寓地产市场的主要动力之一，即便是去年疫情以来，主要是因为担心错过这个购买时机的心态。很多千禧一代这次改变了长期租房的想法，开始购买物业，而公寓是这批人群中最主要的一个选择，尤其是两卧房、有共享办公空间的楼盘。

千禧一代一直并没有被价格上升的住宅市场拒之门外，行业观察家表示，这些处于安家立业年纪、达到最高赚钱潜力的人在推动大温地区房地产市场的发展，虽然疫情爆发后有了停顿，但最近这几个月开始复苏，和父母一代一样，千禧世代也相信拥有住宅是个好的选择。

去年4月，Zolo曾对本地2128个千禧世代进行调查，发现16%计划在2020年买房，26%计划在3年内买房，只有15%没有买房的计划。59%的千禧世代在为买房存钱，而X世代中51%在为买房存钱。

千禧世代是很有创造性想法的购房者和业主，不是进行非租即买的选择。不少千禧世代购买并拥有物业，他们将其出租出去，并在工作附近地区租住。有些则是选择购买价格便宜很多的乡村度假物业，将其出租并进行抵押，然后在城市里租房。

最能赚钱的年纪，选择硬资产

收入良好的千禧世代在低利率时期厌倦了支付2500到3000加元的月租，正在大量进入地产市场，西门菲沙大学城市项目主管Andy Yan表示，几十年来，人口中职业比例并没有太大的变化，改变的是房价、位置以及购买住房的类型。历史记录的低利率在所有购房者人群中起到重要作用，1991年，25到34岁的人群中36%购买了物业，2016年，这个人群有39%购买了物业。

过去一年，这些千禧时代无法出行，因此节省下更多的首付款，而在低利率的情况下，还清购买公寓的按揭债务也相对容易。相比较在下降的则是温哥华市中心的出租数量。2020年，大量投资者拥有的公寓转移到首次购房者的手中。

加拿大按揭与住房公司最新的数据显示，温哥华租房空置率卑诗2.6%，是1999年以来最高空置率，其中Yaletown、Crosstown、Coal Harbour、部分Gastown和Expo Lands空置率较高。去年一项调查显示，温哥华市区11802个出租单位有6.3%空置，有些区域高达14.6%。

温哥华普通租房者家庭收入中位数是5万250加元，而目前温哥华的租金远远超过这些家庭税前收入的30%。而温哥华过去两年中建造的公寓楼，租金通常比其他建筑高出约45%，这也就是购买新公寓的比例高，而这些新公寓的空置率最高。

做一道租公寓和买公寓的选择题

即便如此，温哥华很多出租房的租金还都上涨了，加拿大三级政府在很长一段时间内无心也无力改变住房、租房可负担性的问题，新批准的出租公寓项目也会用更高价格开始出租。那些看重自己的钱更安全、转向硬资产的人们会更多选择买房而不是租房。在衡量月供租金和按揭之间，对硬资产的渴望成为人们在经济动荡时期的自然选择。

从最近一个月的数据来看，投资者重新开始参与对温哥华市中心公寓的购买队伍中，其中竞价的一卧房Gastown公寓中，所有报价都来自投资者。投资者继续在新的公交线路和新开发社区附近购买住宅。

素里市中心一个公寓楼花项目，275套公寓在一个周末全部售完，还有70来个候补名单。所有客户都是本地买家，其中不少是投资者。MLA Canada总经理Brittany Reimer认为，独立屋和城市屋房价已经不成比例上涨，公寓成为购买者更可行的选择。

温哥华恢复快，多伦多数量大

大温哥华公寓的回温速度显然快过大多伦多地区，需求正在回升，而且速度很快。专家认为，这还是个初步的迹象。如果在这个趋势之下，公寓可能会重新拿回市场主导权，拉动整体住宅地产市场的涨势。

不过，在数量上，公寓销售激增主要集中在多伦多，温哥华较少，而蒙特利尔、渥太华和卡尔加里则不见起色。专家预测随着疫情受到全面控制，人口将会重新回到市中心，留学生和移民的到来会继续推动公寓市场的走向。

加拿大央行没有任何迹象显示会对过热的地产市场进行干预，也表明不会在不久的将来加息，这给了买家更多的信心。在去年地产经纪担心出不了手的公寓慢慢正在成为抢手货，低于65万加元的温哥华一卧房公寓已经出现竞价的现象。

文/乌拉拉