五百亿加元来加拿大抢房，房价怎么跌？

日前，加拿大金融交易和报告分析中心（FINTRC）发布报告称，2020年仅亚洲地区就有436亿加元资金进入加拿大。且这一统计口径不包括公司对公司、金融机构对金融机构、加密货币交易、以及个人不超过1万加元的转账金额，预计亚洲转移到加拿大的实际资金量稳稳超过500亿加元。

相信这些钱不是存到加拿大银行吃利息的，考虑到加拿大金融市场的容量和地位，加拿大媒体相信绝大部分进入加拿大的亚洲资本最终流向是房地产市场。所以，地产经纪公司Dexter Realty在报告中指出，大温房地产市场还会继续升温，而且真正的高潮还未到来。

BC省地产协会（BCREA）首席经济学家Brendon Ogmundson则指出，2021年2月BC省成交住宅只有1.4%被海外买家买走，成交金额占总额更低至0.56%。一旦加拿大开放边境，地产市场又将迎来强大新增购买力。苏富比（加拿大）国际地产公司的报告也显示，大量加拿大豪宅买家正在等待加拿大开放边境，这部分购买力几乎板上钉钉，所等待的只是加拿大何时解除入境限制。

Dexter Realty强调，大温地产除了是居民的生活必须品，还兼具资本避风港和资产保险箱的功能。在几乎没有外力的情况下，大温地区和菲沙河谷地区房价火爆上涨，一旦国外资金和买家再进入加拿大，还将掀起第二个抢购狂潮。

当然，上述信息都是支持加拿大和大温房价会继续上涨的机构提供的。而看空加拿大房价的力量同样强大。日前，信贷评级机构Fitch Ratings（惠誉）发表报告指出，加拿大房价被高估32％。Zealty.ca的首席执行官Adam Major则更干脆的表示，以目前的高点计算，未来房价至少要下跌40%！

Adam Major指出，美国次贷危机的起源就是金融机构通过降低贷款门槛和贷款利率让更多本来无力供房的人进入房地产市场。行业术语叫“Teaser Rate”，译成中文可以叫诱惑利率，相当于钓鱼用的鱼饵。

现在，加拿大遇到了非常相似的情况，在2020和2021年很多人能以1.5%左右的利率拿到房地产抵押贷款，相比通货膨胀率有可能达到3%以上的现实，这个利率实际上是倒贴贷款人。借钱买房在很多人眼里成了一种理财手段，但每一种廉价商品暗中都标记了真实的价格。

随着疫情结束，加拿大央行迟早要回到加息周期，到时候签下25贷款期限的房主会发现，1.5%的贷款利率大概率会到3.5%甚至更高。历史经验显示2007年加拿大房屋抵押贷款利率曾经高达6%，而2018年-2019年的时候，还曾达到过3.5%的水平。事实上，多数商业银行的判断是未来利率有可能反弹至3%-5%的区间。

Adam Major表示，当贷款利率从1.5%上涨到3.5%，每月实际还款额增长30%，也就是原来每月还3000元增加到每月还3900元；如果利率涨到5.5%，每月还款将增至4900元。现在以超低利率吞下房产的加拿大人有一天会发现，这是一枚毒饵。以加拿大人的脾气，是断然不肯节衣缩食勒紧裤带供房子的，所以未来有可能出现因为房贷利率增长导致的抛售潮。

Adam Major预测，如果房贷利率增至5.5%甚至更高，加拿大房价有可能下跌40%。Adam Major警告称，“never catch a falling knife”

2021年的加拿大房价比2008年的美国房价被高估更多，金融危机导致美国房价下跌34%，加拿大又会跌多少呢？就目前的房价而言，Adam Major已经暗示投资者不要追高了。现在看多房价的和看空房价的已经形成两个比较极端的阵营，看多的认为房价还没涨到高潮，看空的已经在研究未来跌多少，谁更值得相信确实很难判断。

文/郭星