老张市场观察：房价持续上升，供需渐趋平衡

在刚刚过去的2021年4月份，温哥华地区的房地产市场持续着春季以来的加速上扬走势，房市的价格系统继续被狂热的市场买家推上了一个新的高峰。成交量创造并保持了历史最高水平，价格在更加进一步地攀升，各个城区的抢房大战此起彼伏，似有“你方唱罢我登场”的态势。

高于标价成交的案例比比皆是，但是从市场的表现来看，买家在各个城区疯狂追涨的热情似乎有降温的迹象，但是合理标价的房屋还是比较抢手，“低开高走”的卖盘在逐步减少，这表明市场的买家在逐步趋于理性，同时房屋的上市量也已经持续2个月维持高位。换句话来说，买方需求依然强劲，卖方的供应量也在同步增加，未来几个月有可能会逐步达到供需平衡。

我们来看一下近2个月来的市场供需状况：

3月份的上市量达到了8,287套的天量，是历史上3月份上市量的最高值；3月份的成交量也达到了5,708套的天量，也是历史上3月份成交量的最高值。

4月份的上市量也高达7,938套的天量，这也是历史上4月份上市量的最高值，4月份的成交量同时也高达4,908套，这同时也是历史上4月份成交量的最大值。

这是什么概念？这有一种“全民参与房地产”态势，买房，换房，获利套现，大家都忙得不亦乐乎！

很多人都认为，这一次疯狂的市场行情是由2020年5、6月份开始的。这种说法有一定的道理，因为人们明显地感受到的市场升温就是从那时开始的，房价从逐月稳步上扬到今天的疯狂上涨，目前在多数华人茶余饭后的谈资中，除了疫情就是房地产市场。

买家在疯狂地追涨，卖盘也不甘示弱地同步增加，好像不太正常，这是为什么？

其实，这次市场行情的时间起点是2019年的7月份。过去1年来的疫情期间，市场的指标价格整整上升了12%，相当于每个月平均上升一个百分点。但是从2019年7月至今，市场的指标价格却已经连续上升了17.0%。这个近2年17%的涨幅足可以引发一些获利套现的卖盘涌入市场。

在房地产市场上，每当房屋价格上扬15%以上的时候，就足可以引发卖盘的获利回吐，因为15%相对于房地产投资人而言已经是很大的利差了。试想一下，$100万的房屋价格上升15%时，毛利可达$15万，这$15万相对于$100万的房价来说不算多，但是相对于用30%首期付款买房的投资人来说，毛利就已经达到50%了。以过去2年的时间点来推算，平均每年获利25%，足可以让一部分谨慎的投资人套利并暂时离场。在市场上我们看到，有些城区的独立屋1年来的价格涨幅都已经达到甚至超过了30%，当然会引发大量获利套现的卖盘。

这一轮市场行情的热点主要集中在中价位以下的独立屋市场。老张继续在做成交状况的简要统计，把温哥华地区8个中心城区和菲沙河谷2个热点城区素里和兰里过去一个月来独立屋成交状况列表如下：

从这个列表中我们可以看出，过去一个月内，接近三分之二的独立屋成交价格都超出了标价，尤其以温哥华东区、北温哥华和兰里这些相对低价的区域为甚。换句话来说，在4月份的独立屋成交量中，有6成以上的独立屋是被买家抢走的，要想买房，必须去“抢”！

但是，老张反复讲过，之所以有这么多的房源都高于标价成交，并不是房价真的涨了有多高，多数高于标价成交的房屋，都是被卖方特意标低价格上市的房源，低价上市以求得市场上的“哄抢”效应，卖方和经纪人从中渔利。除掉这些刻意低于市场合理价格上市的房源，真正被买家实际推高价格的并没有那么多。

好在目前的这种状态已经开始有所转变，我们从这2个月来的成交状况可以看出，等于和高于标价成交的房屋占总体成交量的比例在减少，3月份的比例为73.22%，4月份已经降至64.33%了。这说明，“低开高走”的仅利于卖方不利于买方的销售策略在逐步被人们所熟知和摒弃，老张也多次在市场评论中提醒过华人朋友，要远离这个“低开高走”的房屋销售陷阱，以免上当吃亏。

在上期的“老张市场观察”中，我们提到过，本期将给房屋的卖家提供一点儿参考意见。老张给房屋卖家和潜在的正在考虑卖房的华人朋友们建议如下：

对于套现获利的投资人来说，以及对于以大换小的换房者来说，房屋上市的时候，最好要以略高于市场合理成交价格来标价上市，因为据老张的观察和从业21年的市场经验，这一波行情还远远没有走完。如果以较低的价格上市，未来的市场还会见到有一定的升幅，到那时岂不悔之晚矣？

所以，房屋上市之前，“精准估价”是最为重要的，只有估价精准，并根据不同的房型和房价，以4.0%至8.0%的上浮空间标价上市，在房屋得到充分的市场曝光之后谈好的Offer，才能够体现您房屋价值的最大化。

有人可能会问老张，您刚刚说这波行情还远远没有走完，那么，市场到底还能走多远？

简单来说，如果您认定这是一波正常的行情的话（相信大多数人都会这样认为），目前房价的总体指标价格从2019年7月至今已经上涨了17%，据老张的推算，保守地估计，还有7.0%至10.0%的涨幅，激进一点儿地估计，还有15%至24%的涨幅在路上，市场的重心将略有偏移至公寓市场，明年的6月份之后将达到本轮行情的峰值。

若想了解具体原因，请看老张下期分解。

大温地区房地产协会的经济学家Keith Stewart对4月份的市场评述如下：“我们的房地产市场与1年前疫情给我们带来的冷冻效应相比已经大不一样了。这种状态得益于全地区房屋买家巨量需求，目前我们也看到市场的供应量也在相应地增加。在房屋的上市量已经达到历史高位的今天，我们还需要更大的上市量以达到市场条件的平衡。”他继续说道：“超低的房贷利率、地产财富的累积效应、持续向好的经济环境、以及疫情期间人们对居住空间的重视，这些都在助力于市场需求，而稳定持续走高的房价也刺激了更多的卖家进入市场。”

疫情期间的市场表现：

在以往12个月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从去年3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11、12月份的大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升，2021年年初开始，市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋和城市屋市场，几个月来价格一直在上升。在买家和卖家愈发活跃的情况下，市场已经长期地、全方位地跨入了卖方市场。请看下列图表中各类指标价格在疫情期间的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上都在节节攀升。过去12个月的疫情阶段，却是一个房地产市场的辉煌时期，市场经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段，尤其是独立屋和城市屋市场，过去12个月来一直保持着上升的态势。

一般来说，确定一个市场的状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。去年6月份的市场总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）已经达到了21.4%，7月份更是达到了25.9%，8月份略有下滑，但还是高达23.8%，9月份这个比值在跳跃式增至27.8%，而10月份更是高达29.7%，11月份也还是维持在27.6%这样一个高位，12月份更是到达了非常罕见的36.2%的极限数值，2021年1月份也接近30%，到了2月份更是攀上了44.6%的历史高位之一，在3月份，市场的总销存量比居然达到了62.4%这样一个不可思议的数值，在刚刚过去的4月份，虽然较3月份有所降低，却也达到了47.9，同样是历史高位之一！

这几个比值表明，我们已经有了11个月强有力的数据支撑，市场已经连续11个月维持着很高的成交比例，已经连续11个月处于纯粹的“卖方市场”。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气上升房价上升，这是卖方市场的常态。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2021年4月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为4,908套，与2020年4月份相比大幅增加了342.6%，与2021年3月份相比减少了14.0%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，大幅超越了56.2%，这个成交量是过去10年来相同月份的最高值。2021年4月大温地区各类房屋的当月上市房源为7,938套，与2020年4月相比增加了243.2.8%，比2021年3月份减少了4.2%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为10,245套，比2020年4月增加了9.1%，与2021年3月份相比增加了12.0%，这一数据与过去10年来4月份房源总量的平均值相比，减少了11.2%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,152,600，比去年同期上涨了12.0%，与上个月相比上涨了2.6%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,755,500，比去年同期上升了20.9%，比上个月上升了3.2%；公寓的指标价格为$729,600，比去年同期上涨了5.9%，过去1个月来价格上涨了1.9%；目前全地区城市屋的指标价格为$900,900，比去年同期上涨了13.9%，比上个月上涨了3.3%。

人气指标方面，2021年4月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为47.9%，比上一个月降低了14.5%，总体上处于一个超级的卖方市场。在各类房型中，独立屋的销存量比为37.4%，城市屋为70.0%，公寓为51.4%。销存量比值反应的是市场的人气，以上数据表明4月份的市场总体上人气鼎沸，入市者已经完全忽视了疫情。

房地产协会官方数据表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格都处于快速的涨升状态。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域，但是疫情之下的表现稍逊一筹。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

需要大家注意的是，近2个月来公寓的价格开始走强，未来几个月可能会引发一轮“补涨”行情。

我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆的城市屋市场的价格变化：

城市屋的涨幅虽然落后于独立屋，但是有后来居上的势头。

热点扫描：

市况疯狂热点频出。有几个城区/社区是过去一个月内市场的热点，一个月内涨幅超过7.0%的独立屋市场如下：宝云岛（Bowen Island）独立屋市场，过去一个月内均飙涨了7.9%！！阳光海岸（Sunshine Coast）和威斯勒（Whistler）的独立屋市场一个月内也分别狂涨了7.4%和7.2%！远郊的斯高密市（Squamish）独立屋市场也疯涨了6.2%。在中心城区中，枫树岭的独立屋涨幅最大，一个月内疯涨了5.2%。城市屋市场最近也同样疯狂，皮特草原的城市屋市场，过去一个月内均飙涨了6.0%，穆迪港也狂涨了5.0%，枫树岭和温哥华西区也分别疯涨了4.7%和4.6%。公寓市场最近也开始疯狂，远郊的威斯勒（Whistler）和斯高密市（Squamish）的公寓在过去一个月内分别疯涨了6.8%和6.2%，皮特草原港上涨了3.9%。

但在任何市态中，不同房型不同城区和社区都应该有涨跌互现的情况。例如，西温哥华的独立屋市场在过去1个月内就下跌了0.7%。

市况要点：

1.加拿大政府已经开始实行的预算案，其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%，以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军，公寓和城市屋等低价房屋市场将有望迅速受益。

2.新的公寓楼盘还在不断地被推入市场，除个别楼盘之外，多数的楼盘预售都是“门庭冷落车马稀”，楼盘预售市场已经进入平淡期，最重要的问题还是价格。二手楼花市场清淡，楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间几乎为零，市场上平价转让和亏本转让的楼花开始频频出现。疫情之中不乏有无力成交者，亏本甩卖楼花者愈发多见，是买家淘宝的好时机。另外，新近建成并成交的公寓楼盘比比皆是，对公寓市场起到了一定的冲击作用。

3.中高价位独立屋价格过去4年多来受市场的心理因素和交易成本的影响，价格在不断下滑。过去一年来，多数独立屋社区已经开始出现价格强劲反弹的现象，温哥华西区和西温哥华的豪宅价格在最近几个月都在逐步上扬，房价几乎没有受到疫情的影响。豪宅的价格未来应该有很好的市场表现。

4.中低价位的独立屋和城市屋经过这一轮市场调整之后，应该正在孕育很好的市场契机。加之疫情当前，能够拥有独立生活空间和与他人生活的隔离功能尤为重要，城市屋和低价独立屋的价格正在稳步攀升，2021年开始在快速拉升，请大家要格外关注。

5.各级政府都在寻求打压市场的招法，打压楼花倒卖行为首当其冲，楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖，旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到严重影响，2019年初开始实行的楼花转让登记制度已经为此雪上加霜。

6.中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋过去1年多来又成为了市场的宠儿，在目前的行情之下逐步显示了它们极好的投资机会，本那比、列治文和北温哥华城区的旧独立屋最近就得到了市场的强烈追捧，涨幅可观，希望各位多多关注。

7.疫情之下，留学生买家们已经退出市场，以往的这些年轻的买家已经风光不再，因为他们回国逃命者居多。不过，在今年夏季留学生将全部回归，往日的购房和租房主力军将重现江湖。另外，从今年开始，加拿大移民局加速了留学生经验类移民的审批，移民名额也在急速增加，相信未来1至2年内，这些新生代移民将对市场构成一定的推力。

观察结论：

市场在持续上扬，更多的卖家入场，市场价格系统将由疯狂的拉升期进入稳定的增长期。诸位应冷静理性地看待市场。盲目地参与抢房大战，会给家人带来一定的风险；上涨的行情还在持续，未来还有较大的空间，作为房屋卖家应当打一点儿提前量，以免错失更好的价格。未来几个月的市场将持续保持着升势，公寓价格将会有跳跃式的补涨行情，敬请各位关注。

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