老张市场观察：大温房市价升量跌，高位盘整

2021年的上半年已经在房价的节节攀升中结束了，过去半年来的火爆行情，实际上就是本轮行情的加速上扬的过程，冲高之后进行短期的缓冲和调整，应该是市场健康发展的一个必经阶段。

本轮行情的起始点是在2019年的7月份，经过一年的缓慢上升，到2020年6月份的时候仅仅上扬了3.5%，疫情发生之时，加拿大政府为了保护经济发展，持续降低利率至历史新低，为本轮行情打下了坚实的基础。2020年的下半年市场开始逐步升温，至去年年底，6个月的时间上升了2.4%。从今年的年初开始市场加速上扬，于3、4月份进入一个疯狂的阶段，6个月的时间居然上升了12.1%。

在刚刚过去的2021年6月份，温哥华地区的房地产市场持续着年初以来的加速上扬走势，房市的价格系统继续继续上升，创造了又一个历史新高，价格升幅虽然较前两个月已经大大放缓，但是成交量还是维持着一个高位，有效地托举着市场的热度，使得市场价格维持着高位，在盘整中缩量整理。

老张认为，目前的市场处于高位盘整缩量整理的阶段原因如下：

第一，成交量继续维持高位，6月份3,762套的总成交量足以说明，市场的交易活动量还是明显大于以往的6月份，这个成交量比过去10年来相同月份的成交量高出了18.4%，但是比5月份还是下降了近12%。就是说，成交量维持高位的同时，较以往的月份缩减了一些，此所谓高位缩量整理。

第二，成交价继续升高，升幅减缓，从5月份升幅的1.5%降为6月份的0.2%，这是市场缓冲的重要标志。价格不再疯狂上升，而是在历史高位盘桓，居高不下，这是高位盘整的另外一个特征。

第三，6月份的上市量在同步减少，而且上市量的降幅超过了成交量的降幅，成交量下降12%的同时，上市量的降幅达到了18%，说明供需关系还处于紧张状态。上市量的大幅减少，对市场在维持高位的同时进行缓冲，形成了有效的托举作用。

第四，6月份的市场销存量比维持在35%左右，还是处于高热的卖方市场。传统上来说，销存量比超过20%就足以形成市场价格上升的动能了，35%这个数值，或者未来几个月如果能够维持在30%左右或者以上的话，市场的温度就不会降下来，价格即便不再疯狂上升，保持高位小幅上扬还是没有问题的。

过去几周的市场金融状况，还是朝着有利于维持市况和推动价格系统上扬的方面发展着。各大银行在4-5月之间稍稍调升房贷利率之后，于6月份又再次调降了房贷利率，RBC等各大银行目前的房贷利率水平比年初还要低一些，5年浮动利率已经降到了1.3%左右，这就给市场以很大的资金面的支持。

房贷利息如此之低，这是什么情况？

大家知道，目前加拿大的通货膨胀率已经达到了1.69%，很快就会突破2.0%。银行用1.3%的利率贷款给您购买房地产，理论上相当于“倒贴”钱支持您入市。

在近几日的新闻中我们又看到，加拿大房屋和按揭公司CMHC宣布，将大幅放宽抵押贷款保险的标准，包括降低客户所需的信用评分，调整债务开支比例，放宽标准以确保房主和买家有足够的收入来支付抵押贷款及其相关债务。这样的一系列放宽政策无疑能让房屋买家有更大的贷款能力入市，大幅增加本地买家的房屋购买力。

在上一期的市场观察中，老张提过一个案例，就是新屋的各项指标几乎一致的情况下，温哥华东区的个别独立屋成交价格居然高过了温哥华西区，这是一个极其不合理的价格现象，因为温东和温西就是要有地段价差，这种现象的出现我们称之为“东西倒挂”。

我们再来看一个“内外倒挂”的案例：在北本那比有一处旧的独立屋，占地面积1万多平方英尺，建筑面积3600平方尺，房龄50 年；在兰里也有一处旧的独立屋，占地面积同样是1万多平方英尺，建筑面积还小一些，只有2600平方尺，房龄也是50 年。这两处房屋近期同时以$1,649,000的价格上市，成交价格也完全一致，为$1,700,000。

看出问题了吧？老张称之为房价的“内外倒挂”，北本那比是温哥华地区地理位置的中心点，此为“内”，兰里处于温哥华都市区的边缘地带，彼为“外”。在正常情况下，房屋的各项硬指标几乎一致的前提下，这两个城区应该存在着很大的地段差价的。这个成交案例的存在，就把地段差价抹平了（这两座独立屋都不处于未来的中高密度开发街区），这是一个标志性案例，预示着兰里等远郊区域独立屋的价格优势或者是“性价比”已经消失殆尽。

“内外倒挂”现象的存在，表明中心城区的房价落后了许多，房屋的“性价比”开始向中心城区转移。疫情结束经济重启之时，中心城区的房价可能重新“起飞”，再现辉煌。

市场疯狂的时候，房价倒挂在所难免，这是由于买家的极度冲动造成的。受“抢房”的热烈气氛之裹挟，非理性的价格就会随之产生，买家因此可能被“深度套牢”。

所以，老张再次提醒您，不要抢房！不要抢房！不要去抢房！

以免向隅而泣！严重受伤！

上个月我们提过温哥华房价“东西倒挂”之时，我们说西区的房价落后了，东区的房价过于超前，需要有一定的调整，同时我们也建议朋友们多多关注温哥华西区的房价。一个月之后我们看到，温东的独立屋价格过去一个月内下浮了0.8%，温西的独立屋上涨了2.2%，位列全地区独立屋涨幅的第一名，成为过去1个月内的市场热点。此消彼长，价格已经有了3.0%的东区和西区的房价调整，未来应该还会持续调整一些时日，以达到一个新的平衡点。这充分验证了我们对市场分析和判断的准确性，同时也让大家见识了市场的自我认知和自我调节的功能。

“房价倒挂”的现象还有几个方面，我们在以后的市场观察中将逐一道来。

这一轮市场行情的热点主要集中在中价位以下的独立屋市场。老张继续在做成交状况的简要统计，把温哥华地区8个中心城区和菲沙河谷2个热点城区素里和兰里过去一个月来独立屋成交状况列表如下：

从这个列表中我们可以看出，过去一个月内，依然有一半左右的独立屋成交价格都超出了标价，尤其以素里和高贵林这些相对低价的区域为甚。换句话来说，在6月份的独立屋成交量中，有一半左右的独立屋是被买家抢走的，要想买房，还是要准备去“抢”！

但是这里绝大多数经过多方竞争“抢来”的房子，其成交价格多数还处于合理的价格范围。为了充分的自我保护，建议买家在出Offer之前，一定要雇佣一位有更好的专业水平的责任心的经纪人，精准估价，不可妄为。冲动从来都是魔鬼，市场永远不会关门，心仪的房子还要有合理的价格才对。

2016年的上半年就有好多冲动的买家疯狂地追涨，至今还没有“解套”。

大温地区房地产协会的经济学家Keith Stewart对5月份的市场评述如下：“虽然市场的需求照前两个月比较有所下降，温哥华地区的房地产市场依然还在持续着强劲的卖方市场。过去2个月来的市场表现，突出了这一春季特征。”他继续说道：“房贷的低利率，经济增长以及就业市场前景乐观，给温哥华地区的房地产市场提供了坚实的经济基础。市场从春季的疯狂正在恢复正常，买方竞购的情况区域缓和，有条件的Offer在逐渐增多，房价迭创新高的势头在逐步减缓。”

疫情期间的市场表现：

在以往16个月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从去年3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11、12月份的大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升，2021年年初开始，尤其在3、4、5月间，市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋和城市屋市场，一年多来价格一直在上升。6月份的市况有所趋缓，但依然处于极热的卖方市场。请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上都在节节攀升。过去12个月的疫情阶段，是一个房地产市场的辉煌时期，市场经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段，尤其是独立屋和城市屋市场，过去12个月来一直保持着上升的态势。

一般来说，确定一个市场的状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。去年6月份的市场总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）已经达到了21.4%，7月份更是达到了25.9%，8月份略有下滑，但还是高达23.8%，9月份这个比值在跳跃式增至27.8%，而10月份更是高达29.7%，11月份也还是维持在27.6%这样一个高位，12月份更是到达了非常罕见的36.2%的极限数值，2021年1月份也接近30%，到了2月份更是攀上了44.6%的历史高位之一，在3月份，市场的总销存量比居然达到了62.4%这样一个不可思议的数值，在刚刚过去的4月份，虽然较3月份有所降低，却也达到了47.9，同样是历史高位之一，5月份稍有回落，依然在38.9%的高位，6月份虽有下滑，也还是维持在34.7%！

这几个比值表明，我们已经有了13个月强有力的数据支撑，市场已经连续13个月维持着很高的人气指标和成交比例，已经连续13个月处于纯粹的罕见的“卖方市场”。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气上升房价上升，这是卖方市场的常态。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2021年6月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,762套，与2020年6月份相比大幅增加了54.0%，与2021年5月份相比减少了11.9%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，大幅超越了18.4%。 2021年6月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,849套，与2020年6月相比增加了1.1%，比2021年5月份减少了17.9%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为10,839套，比2020年6月减少了5.1%，与2021年5月份相比也减少了1.2%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,175,100，比去年同期上涨了14.5%，与上个月相比上涨了0.2%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,801,100，比去年同期上升了22.0%，与上个月价格持平；公寓的指标价格为$737,600，比去年同期上涨了8.9%，过去1个月来价格上涨了0.1%；目前全地区城市屋的指标价格为$946,900，比去年同期上涨了17.4%，比上个月上涨了1.1%。

人气指标方面，2021年6月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为34.7%，比上一个月降低了4.2%，总体上还是处于一个超级的卖方市场。在各类房型中，独立屋的销存量比为27.5%，城市屋为49.2%，公寓为37.1%。销存量比值反应的是市场的人气，以上数据表明6月份的市场总体上人气依然旺盛。

房地产协会官方数据表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格都处于快速的涨升状态。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域，但是疫情之下的表现稍逊一筹。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

需要大家注意的是，近2个月来公寓的价格开始走强，未来几个月可能会引发一轮“补涨”行情。

我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆的城市屋市场的价格变化：

城市屋的涨幅虽然落后于独立屋，但是有后来居上的势头。

热点扫描：

市场热点：有几个城区/社区是过去一个月内市场的热点，温哥华西区的独立屋市场一个月内上涨了2.2%；温哥华东区的城市屋市场，过去一个月内上涨了2.1%；北本那比的城市屋市场，一个月内上涨了2.0%。菲沙河谷的Mission的城市屋市场最近2个月一直疯狂，5月份1个月内狂涨了4.7%，6月份上涨了3.9%。

但在任何市态中，不同房型不同城区和社区都应该有涨跌互现的情况。例如，东本那比的独立屋市场在过去1个月内就下跌了2.0%；远郊的斯高密市（Squamish）的独立屋更是下跌了2.8%。