9月大温房市观察：供需紧张房价普涨，缓冲之后再度上扬

在房地产业有一个“金九银十”之说，指的是每年的9月份是房地产销售的旺季。在以往的中国市场上就是这样，在温哥华地区，每年的9月份也是一个传统的旺季。在刚刚过去的9月份，市场交出了一份令人满意的答卷，金色的9月，名不虚传。

2021年9月份的房地产市场数据报告发表之后，我们看到，各类房型的价格都在涨升，价格普涨是9月份的市场特征。另外一个特征是，市场的供需关系依然紧张，房源的总存量持续保持低位，给市场价格的上行带来了推动力。

综合分析9月份的市场报告，根据对9月份的市场观察，老张对目前的市态得出如下的概论：

成交总量高位持平，上市总量低位调升，高于均值超过两成；
成交价格普遍上升，价格方向依然上行，历史新高市态特征；
销存量比依然高悬，卖方市场特征明显，房价普涨升幅放缓。

我们来看第一条：成交总量高位持平，指的是当月的成交总量为3,149套，虽然较前几个月相比还在持续减少，但是毕竟还是维持在3000套以上这个成交量，与上个月相比基本持平。而每个月的成交量平均值应该是在2,600套左右，目前的成交量还是超过以往平均值的20%多。9月份的市场房源总量略有抬升，从前一个月的9,005套上升至9,236套，略有调升。即便这样，房源的总存量还是较每月的平均值11,500这个数值低20%，房源存量依然保持低位，房源少，市场的供需关系就紧张，这就给市场带来了强劲的托举和推升的动力。

我们再来看看第二条：成交价格普遍上升，市场价格总体上升了0.8%，各类房型的价格也都有一定的升幅，就是普涨。在本年春季市场一路上行到5月份之后，市场开始走平和缓冲，这样的缓冲持续了3个月，每个月的价格都是在高位盘整并且持平。6月份+0.2%，7月份+0.0%，8月份+0.1%，到了9月份，市场价格上升了0.8%，所以价格方向还是保持着上行的态势。由于各类房型在缓冲期都没有下跌，经过这个月的普涨之后，各类房型的指标价格都创出了历史新高。

第三条的内容是：销存量比依然高悬，指的是市场的总销存量比为34.1%，我们以前经常在讲，销存量比超过20%的时候，市场就进入了卖方为主导的市场状态，而34.1%已经是超热的卖方市场指标，足以说明市场的热度。在这种市场氛围中，房价普涨是正常的，但这个月的涨幅并不是很大，0.8%这个升幅较以往春季的升幅数据还是小了许多，所以我们说，升幅有所放缓，这是相对于春季每月升幅超过2.0%来说的。考虑到这是市场经过缓冲和调整之后的再度上升，起步较小也理所当然。

有一个市场要点在这里提请大家注意一下，那就是9月份我们刚刚经历了联邦大选。在大选之前各大政党都把未来的施政纲领集中在了房地产市场上，都推出了一系列未来要施行的政策以打压房价，增加房屋的可负担性，提供超量的低价房源。市场人士普遍认为，这些政纲会对市场产生一定的冲击。事实证明，市场正在忽略这些党派的口号，因为画饼不能充饥，远水解不了近渴，在以往的市场评论中，老张也反复提到过这个观点：无论他们承诺新建可负担的房屋多少万套，都无法在近期内做好规划解决实际问题，例如，谁来建造？在哪里建造？土地如何规划？购买土地的资金来源在哪里？建筑资金如何落实？建筑的规划和进程如何？等等这些问题都是在开工之前要解决的，这些还都遥遥无期呢，更何况一百几十万套的住房，即便举全国之力快马加鞭，建筑期也最起码要十年八年的，现如今只能是望梅止渴。

最近有一则消息我们都应该关注一下，10月4日“加拿大贷款和住房公司”（CMHC）发布了一份房地产市场报告，将全国整体的住房市场状态在第二季度从“中度脆弱”调升为“高度脆弱”，其中多伦多、渥太华、蒙特利尔位列其中，表明市场风险已经显现。但是报告中却将温哥华市的房地产市场风险大幅调降了，在全国各大城市中，温哥华市荣膺“加拿大房地产投资最安全城市”。

这份评估报告基于如下4大因素：市场热度，价格增速，房价估值，房源存量。在这几个方面，温哥华市低市场数据都偏低，所以市场的风险在下降。

究其原因，就是老张在以往几个月的市场观察中反复提到的观点，温哥华市的房价涨幅和市场热度，在过去一年多来的市场行情中，远远地落后了，尤其是温哥华西区的独立屋市场，在2016年下半年开始征收“海外买家附加过户税”之后，经过5年的缓冲和调整，在周边城区尤其是远郊城区房价上涨60%至80%的市况中，居然较2016年的市场前期高点下浮了3.5%。房价下浮市道冷清，市场风险自然就在降低。所以在中短期内，温哥华市内的独立屋市场，尤其是西区的独立屋市场，值得我们的各方投资人士特殊关注。

大温地区房地产协会经济学家Keith Stewart对9月份的市场评述如下：“上个月在全地区范围内，房屋成交活动持续着夏季的上升态势，房屋的上市量持续偏弱。虽然房屋的供应量维持低位，我们还是看不到房屋价格如春季那样的猛烈涨势。”他继续说道：“房屋价格的走势会根据不同房型和社区而有所不同，所以在决定买卖房屋之前，您要仔细地研判周围的市场环境和选择空间。市场房源一直都不能满足如今市场的买方需求，这种供应短缺限制了买方的选购范围，从而给市场价格的上行带来了推动力。大选结束后，我们希望各级政府能够多多着眼于建筑业，增加房源的供应量和拓展房屋的多样性。。”

疫情期间的市场表现：

在以往19个月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从去年3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11、12月份的成交量大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升，2021年年初开始，尤其在3、4、5月间，市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋和城市屋市场，一年多来价格一直在上升。6、7、8月份的市场虽然在缓冲盘整，但人气指标依然处于极热的卖方市场。刚刚过去的9月份，市场开始重拾升势。请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上都在节节攀升。过去18个月的疫情阶段，是一个房地产市场的辉煌时期，市场经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段，之后进入了6、7、8月的缓冲，现在市场又开始重拾升势。其中，独立屋一直保持着很抢眼的上升态势。

一般来说，确定一个市场是否买方、卖方、平衡状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。去年6月份的市场总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）已经达到了21.4%，7月份更是达到了25.9%，8月份略有下滑，但还是高达23.8%，9月份这个比值在跳跃式增至27.8%，而10月份更是高达29.7%，11月份也还是维持在27.6%这样一个高位，12月份更是到达了非常罕见的36.2%的极限数值，2021年1月份也接近30%，到了2月份更是攀上了44.6%的历史高位之一，在3月份，市场的总销存量比居然达到了62.4%这样一个不可思议的数值，4月份虽然较3月份有所降低，却也达到了47.9，同样是历史高位之一，5月份稍有回落，依然在38.9%的高位，6月份虽有下滑，也还是维持在34.7%，7月份价格走平，但销存量比依然处在33.8%，8月份价格微升，销存量比还是处在35%这样一个高位，9月份价格普涨，销存量比当然也高悬其间，处于34.1%这样一个高值！

这几个比值表明，我们已经有了16个月强有力的数据支撑，市场已经连续16个月维持着很高的人气指标和成交比例，已经连续16个月处于纯粹的罕见的长期的“卖方市场”。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气上升房价上升，这是卖方市场的常态。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2021年9月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,149套，与2020年9月份相比增加了13.6%，与2021年8月份相比减少了0.1%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，超越了20.8%。2021年9月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,171套，与2020年9月相比减少了19.2%，比2021年8月份增加了28.2%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,236套，比2020年9月减少了29.5%，与2021年8月份相比增加了2.6%。市场的房源总量与过去十年来相同月份的平均值相比，大幅下降了27.7%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,186,100，比去年同期上涨了13.8%，与上个月相比价格上涨了0.8%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,828,200，比去年同期上升了20.4%，过去一个月上涨了1.2%；公寓的指标价格为$738,600，比去年同期上涨了8.4%，过去1个月来价格上涨了0.5%；目前全地区城市屋的指标价格为$963,800，比去年同期上涨了17.5%，比上个月上涨了1.2%。

人气指标方面，2021年9月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为34.1%，比上一个月下浮了0.9%，总体上还是处于一个超级的卖方市场。在各类房型中，独立屋的销存量比为25.5%，城市屋为53.1%，公寓为36.7%。销存量比值反应的是市场的人气，以上数据表明9月份的市场总体上人气依然旺盛。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？