老张市场观察：央行加息在放缓，房价冰火两重天！

在刚刚过去的10月份，温哥华的房地产市场依然持续着过去几个月来的跌势，央行加息之后，市场看上去似乎人气更加冷淡了。好多人提起这个房地产市场的状况，就都在讨论这两个话题：央行还会不会加息？房价还能跌多少？这种情况已经持续半年多的时间了。那么，最近的情况有什么改变吗

表面上没有，但实际上是有变化的。比如说，加拿大央行在10月下旬的加息幅度就有所放缓，0.50%的加息幅度，照比前两次的1.0% 和0.75% 降低了好多，原因在于加拿大的通胀率有所减缓，由6月份最高值的8.1%下降到了9月份的6.9%。

房地产市场也有了一些相对应的变化，10月份的市场下跌幅度已经大幅减缓。温哥华地区总体房价的单月跌幅已经从过去4个多月的2%以上减少到了0.6%。菲沙河谷地区的房价单月跌幅，也从过去几个月来的3%以上减少到了1.6%。

老张认为，10月份的跌势减缓并不是由于加息减缓造成的，如果这个减缓加息要是对市场有影响力的话，应该反应在下个月，就是11月份，因为加息减缓是在10月份的下旬发生的，其对市场的缓冲作用应该在时间上有一定的滞后性。10月份市场的跌势减缓的主要原因如下：

首先是技术性走势的减缓需求：在任何市场的走势图中，我们都可以看到，急涨中要缓冲，急跌中也是一样的，需要缓冲，也一定会缓冲。

第二是市场刚性需求的托举作用：我们温哥华地区的人口有急速增长的趋势，人口的快速增加，市场的刚性需求就会越发强劲，所以市场连续下跌，刚需市场中就会出现源源不断的接盘侠。

第三是央行连续加息造成的反作用：在以前的视频里我们提到过，央行的连续加息势必会影响房价，可是同时又大幅增加了买方的房贷供款额。当房贷供款额和房价的下跌比例相当的时候，大家都不以为然：但是，当房贷的月供款额的涨幅远远大于房价的跌幅的时候，刚开始的时候大家还没有意识到问题的严重性，但是时至今日，自住房的买家慢慢地明白了，在房贷供款额，或者说，房贷利息在疯狂地飙涨的时候，房价的就已经微不足道了。对于自住房的买家来说，现在不买的话，央行再继续加息的话，未来就会越发买不起，供不起房贷。

这样来讲，自住房的买家就会形成恐慌心理。我们曾经讲过，房贷的月供款额，已经照比一年前，就是去年的9、10月份，上涨了超过50%，而房价下跌了吗？照比今年的4月份峰值比较，下跌了几个点，十几个点，最多的二十几个点，但是和一年前相比，所有的城区和房型，都还留有一定的涨幅：大温地区2.1%，菲沙河谷1.7%，
也就是说，房价看上去跌了不少，但是和一年前加息之前的低利息时代相比，房价没跌，而房贷供款额却上涨了50%多，现在的有些买家就开始意识到，亏大了！积极入市者就逐渐多了起来。所以，有些城区，有些房型的房价，在过去的一个月内的就有了一定的涨幅。

在上个月的市场评论中老张说过，市场处于平衡市态，是一个僵持的、胶着的态势。经过上个月的缓冲，这种僵持和胶着得到了一点点缓解，但是，市场毕竟还是持续着前5个月的跌势。

不过，市场的一些亮点开始显现了，这些个别的亮点给整个市场带来了星星之火。所以，我把这一期的市场评论取名为：央行加息在放缓，房价冰火两重天！
从上个月的市场报告来看，结合我们的市场实践经验，老张对上个月的市场概括如下：

我们先来看第一条：成交总量略有增加，上市总量略有增加悄然下滑。上个月的成交总量和8、9月份一样，也是低于2000套，但是和9月份的1,687套相比，10月份的1,903套的成交总量，还是比前一个月增加了13%。上个月的上市总量为4,033套，比前一个月减少了接近5%，所以市场上的房源总量还是在10,000套整数关的下方徘徊，具体来说是9,852套。

一方面是房价下跌在减缓，一方面是上市房源未见增加，房贷的利息还在不断地上涨，买家的心态当然就是很犹豫、很复杂了。

我们再来看第二条：成交价格下滑减速，买家卖家一头水雾。成交价格下滑减速，买家卖家一头水雾，这个应该很好理解。因为房价的下滑确实慢了下来，自从5月份市场开始下跌以来，温哥华地区5、6、7、8、9、10这6个月的市场单月跌幅分别为：-0.3%，-2.0%，-2.3%，-2.2%，-2.1%，-0.6%，请大家看一下，十月份下跌的速度一下子就减缓了。

再来看看菲沙河谷房价下跌的情况，过去6个月的市场单月跌幅分别为：-2.1%，-3.3%，-3.2%，-4.5%，-3.0%，-1.6%，同样是大幅减缓。在这种情况下，很多买家卖家都糊涂了，不是说房价在疯狂下跌吗？咋要停了？

远郊房价上升起步，这就是我们刚刚说的“冰火两重天”中的星星之火爆发的地方。在上个月的市场报告中我们看到，远郊的，那些低价的房屋价格已经开始有所反弹了，我们甚至见到了2%和3%的单月涨幅。

我们再来看一看第三条：销存量比相对稳定，市场人气平和均衡：温哥华地区在7月份进入平衡市态以来，过去7、8、9、10这4个月的销存量比分别为18.3%，19.4%，16.9%，19.3%，这就是平衡市态中销存量比的相对稳定，市场人气也就显现出平和均衡。

菲沙河谷目前的销存量比，总体上比温哥华地区稍稍低了一点儿，从6月份进入平衡市态以来，过去5个月来的变化是这样的：19.8%，15.5%，17.3，15.0%，16.0%。人气指标低一些，价格下滑的幅度也就相对更大了一些。

所以，这样的市场，还是和过去3个月一样，算作“平衡市态特征鲜明”了。我们经常讲，每当销存量比处于12%至20%之间的时候，市场就进入了平衡市态。

有一位朋友来电话向老张咨询，说，既然市场在连续狂跌，就应该进入买方市场啊？为什么还在平衡市态中呢？如果是处于平衡市态，那房价应该有降有升才对啊？

这个问题非常好，也是目前市场态势的一个有些矛盾的地方。在7、8、9这三个月中，市场销存量比的数据就处于平衡市态，而那时候的房价就是在一路下跌，销存量比的数据相符，但房价走势不符合平衡市态的特征，原因在于房价还处于从卖方市场下跌的过程中，一路全线下跌，只有9月份的时候出现了一点点的有涨幅的社区和房型，上一期的市场评论中我们提到过。进入平衡市态之后，稍加整理，就出现了10月份比较多的的涨跌互现的情况。严格来说，真正完全符合平衡市态特征的就只有这个刚刚过去的10月份。

市场目前还没有疯狂到直接跌穿平衡市态区间，快速进入买方市场的巨大冲力。它一定要在平衡市态中逗留一段时间，数据指标显示，市场停留在平衡市态中已经整整4个月了，这是市场逐次下跌和调整的正常态势。

在央行不断加息的压力下，市场房价一定会大受影响。可是，我们曾一再强调，影响房价的有诸多因素，不仅仅只有利息这一个条件，其他因素也同时在作用于市场。比如，今年新移民的入境达到了创纪录的水平，对市场房价的下跌，就一定会有抑制、抵抗和阻碍的作用。

那么到目前为止，市场从4月份的峰值累积下跌了多少呢？温哥华地区房价的总体指标价格累计下跌了9.2%，菲沙河谷累计下跌了16.5%。

我们温哥华地区房地产协会的经济学家Andrew Lis对目前市场态势的评论是这样的：通胀和加息继续主导市场，买方和卖方忧虑进退维谷，成交总量保持低位，房屋价格持续滑落。目前的市场处于一片混乱局面，我们可以这样形容一下：卖方面临多重陷阱，买方纠结何去何从。

市场表现：

请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价在今年的5月份开始下滑至今，已经连续6个月了。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2022年10月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,903套，与2021年10月份相比减少了45.5%，与2022年9月份相比增加了12.8%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了33.3%。 2022年10月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,033套，与2021年10月相比减少了0.4%，比2022年9月份减少了4.6%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,852套，比2021年10月增加了22.6%，与2022年9月份相比减少了1.2%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,148,900，比去年同期上涨了2.1%，与上个月相比价格下滑了0.6%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,892,100，比去年同期上升了1.6%，过去一个月下跌了0.7%；公寓的指标价格为$727,100，比去年同期上涨了5.1%，过去1个月来价格下跌了0.2%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,043,600，比去年同期上涨了7.1%，比上个月下跌了0.5%。

人气指标方面，2022年10月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为19.3%，比上一个月上升了2.4%，总体上仍然处于“平衡市态”中。在各类房型中，独立屋的销存量比为14.3%，城市屋为21.6%，公寓为23.2%。销存量比的数值反应的是市场的人气，以上数据表明10月份的市场总体上人气很平和均衡。
房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格过去一个月呈现涨跌互现的平衡状态。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

大家应该多多关注公寓市场，因为公寓居住的疫情风险目前已经开始被忽略了，而在过去2年的行情中，中心城区的公寓涨幅远远地落后于市场。未来的公寓市场可能在市场行情调整的中期阶段很“抗跌”。

我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂的城市屋市场的价格变化：

城市屋以往的涨幅虽然落后于独立屋，但是后来者居上，并且引发了愈加疯狂的行情。现在城市屋的房价和市场的大环境一样，开始节节下跌了。

热点扫描：

市场热点：
过去一个月内房价有一定涨幅的有如下城区：

市场冰点：
在刚刚过去的10月份，跌幅前六名的城区、房型如下：

从上一期的市场观察开始，老张给大家总结了一套十分有用的数据和大家分享，这就是从2022年5月份市场开始下跌以来累计跌幅的排行榜前六名。老张相信这套数据将对大家有所帮助，因为，哪里的房子累积跌幅较大，对于买家来说，哪里就存在更好的房价和投资机会。

温哥华地区和菲沙河谷地区6个月来累计跌幅排行榜前六名：

我们在观察市场走向的时候，就是要多多关注这些个市场热点和冰点，希望朋友们密切关注老张总结的这个系列的累计跌幅排行榜，这样您就能够清楚地地了解市场的冰点和房价的低点，准确地把握市场脉搏，明确房地产投资的方向。才能够正确地把握市场的脉搏，为将来的地产投资指明方向。

观察结论：

在上个月的市场评论中，老张就说过，相信在未来的2、3个月，市场会逐步降低跌幅，慢慢地走平企稳，因为加息的空间已经很有限了。果然，在10月份，市场的跌势在放缓，这个我们都看到了，同时，央行的加息幅度也降低了很多。
我们来看一下这个走势图：连续急跌，就要进行缓冲，这是所有市场走势的客观规律。

在央行加息方面，2021年加拿大全年通胀率的平均值是3.4%，今年到9月份为止的通胀率平均值是6.8%，翻了一倍，但是去年一整年在3.4%通胀率的前提下，没有加息，间接地证明，虽然加拿大央行没说，但客观上可以看到，3.4%的通胀率是可以接受的，或者说，是可以忍受的。今年的通胀率很快就冲了上来，但是央行的加息也同步跟了上来。去年3.4%的时候它全年没加息，今年通胀率达到平均6.8%的时候，它们就首先连续5次加了3个百分点，所以我说，加息的空间有限，果然，第六次加息，10月份就只加了0.5%。

今年的通胀率比去年上涨了3.4%，6次加息累计加了3.5%，这实际上就已经冲抵了通胀的涨幅，大家想一想，还有多大的加息空间呢？

假如这一次市场跌势的缓冲能够得以持续的话，也要经历几个月的时间才有可能走出底部形态，进入缓慢抬升的阶段。

在2019年这一波行情启动之前，房价的缓冲和回升的过程用了10个月，2012年的时候用了11个月，2009年用了5个月，平均值是8个月，所以，理论上来说，如果这一次的下跌缓冲有效的话，我们在明年的5、6月份之后，就应该能够看到，市场开始慢慢抬升。