老张地产观察：房价下跌没个完，峰回路转在眼前!

马上就到年底了，市场在持续下跌，并且已经连续下跌了7个月了，这是实际情况。大自然进入了冬季，房地产也得到了冰封，颇有“雪上加霜”的感觉。很多人对市场表示失望，甚至认为，加拿大的房地产明年会更糟糕，甚至有可能崩盘，跌幅会很可怕。

很多人表示失望，而且我们也看到了多个方面的失望。在目前的市场态势中，房价下跌，卖家眼看着自家的物业在不断地贬值，表示失望，这是第一个方面。

第二个方面是，买家好不容易熬过了房价疯狂上升的这一波行情，看到了市场连续几个月的下跌，以为疯狂上涨就会跟着一波疯狂的下跌，实际上他们并没有看到巨大的跌幅，从5月份开始下跌至今，市场总体也就下跌了十多个百分点，和他们期盼的“房价腰斩”还差得很远，他们表示失望。

第三个方面：虽然房价跌幅对于买家来说不尽人意，但是当他们去银行谈贷款买房的时候突然发现，现在正在下跌的房价对他们来说，更加买不起了，原因是房贷的供款额比今年年初已经上涨了50%-60%，而房价仅仅下跌了十几个百分点，反向推算一下，也就是跌掉了原来涨幅的30%左右，反倒买不起房子了，他们表示更加失望。

第四个方面：对于现在的贷款买房的房屋持有者来说，就是我们经常提到的“房奴”，他们在最近进行房贷续约的时候，或者在未来一年之内将要续约的房屋持有者来说，原有的低利率不复存在，房贷的供款陡然增加了很大的比例，再加上各类生活用品价格的节节攀升，他们也在表示失望。

房屋的卖家，房屋的买家，申办房贷的买家，现在住房的持有者，都表示失望，这实际上就是全社会的所有人都对这个房地产市场失望了？

看上去是这样，但实际情况有所不同，或者说，不应该这样。我们经常讲，房地产市场的走势和市场内部的态势，以及未来的市场走向，不仅仅决定于房贷利率的走势，还有很多其他的内部外部的因素对市场同时发生着作用，只不过时间点以及强弱不同而已。但是随着时间的推移和市场的变化，经历了此起彼伏、此伏彼起几个回合之后，市场内外因素对市态的干预，力量的强弱是会发生斗转星移的。

我们举2个例证吧。第一个例证，房价下跌，世道转淡，近几个月来好多计划开盘卖楼花的高层公寓建筑项目，主动推迟了上市时间，给我们人气冷淡的市场减轻了很多压力，客观上来说，市场的卖压得到减轻，同时，开发商们也开始待价而沽。价格不好嘛，开发商自然也要规避价格风险。

第二个例证，新移民在大举登陆，我查了一下，加拿大移民部预估，2022年全年登陆的新移民总数将超过47万人，我个人认为可能会超过50万人，这将是历史上最大的移民登陆潮。其中大约四分之一的新移民将落户在我们BC省，这是什么概念？BC省将迎来约12万新移民，大温地区约占比三分之二，那就应该是8万人。对此，我们应该关注的是：8万新移民需要多少住房？他们买房子了吗？如果还没有买，近期看到房价在下跌，他们会入市买房吗？我们至少要增加3万多套房子，才能够满足这些新移民的需求，而我们大温地区每年平均的房屋净增量就从来没有超过2万套。

希望总是诞生于总体上的失望之中，因为多数人感觉失望的时候，最容易忽视的就是积极向上的因素，所以人们的普遍看法都可能，以偏概全。全神贯注地盯着加息，就容易忽视其他市场因素。加息、通胀，历史罕见，移民登陆潮也是从未有过的。

有人会这样想，新移民可以不买房子，先租房子住啊？可是他们租住的这些大量的房源靠谁来提供呢？自然要靠房地产投资人来提供。所以，我们看到，市场上的房屋租金在节节攀升，同样也会推动更多投资人的入市。这样看来，在目前的市场条件下，房源大幅减少，移民迅速增加，市场再度下跌的空间就应该很有限了。

我们看到，刚刚央行加息的幅度也还是和上一次一样，同样是0.50%，达到了4.25%，7次加息总数是4.0%。而且，央行明确地向加息团队亮出了黄牌，警告他们再考虑加息时，要慎重，看来加拿大央行也陷入了纠结，说明加息的空间应该很有限了。

我们同样也要考虑这样的问题：通胀在回缩，加息在放缓，房源在减少，移民在飞速增加，然后呢？房地产市场就会崩盘了？或者一路断崖式下跌吗？这从逻辑上显然是说不通的。我们在上个月的市场报告中也看到了一些正向因素，比如，有些城区的有些房型价格在上涨，房屋上个月的上市总量在大幅减少等等。

从上个月的市场报告来看，结合我们的市场实践经验，老张对上个月的市场情况概括如下：

我们先来看第一条：成交总量大幅减少，上市总量同步缩小。

上个月的成交总量和8、9、10月份一样，也是低于2000套，但是11月份的1,641套这个成交量，是全年的最低值。上个月的上市总量为3,055套，比前一个月减少了接近1000套，所以市场上的房源总量还是在10,000套整数关的下方徘徊，具体来说是9,179套。10月份的跌幅减小，11月份的跌幅又增大了，市场的反复无常，使得有些买家卖家乱了阵脚。

成交价格跌幅扩大，央行加息称王称霸，这个很好理解，就是整个市场都被笼罩在央行加息的阴影下面。那么，星火稀少泥沙俱下，这是什么情况？

按照所有的城区和不同房型的分类数据，大温地区和菲沙河谷总共有84个单列的市场数据，10月份我们有26个城区和房型有涨幅，就好比是黑夜中的星星之火，到了11月份，这种星星之火就只剩下了10个，所以说，星火稀少泥沙俱下。

销存量比相对稳定，市场人气消沉冷清，看上去好像和10月份的情况基本上是一致的。

就是这样，温哥华地区在7月份进入平衡市态以来，过去7、8、9、10、11这5个月的销存量比分别为18.3%，19.4%，16.9%，19.3%，17.6%，这就是平衡市态中销存量比的相对稳定，市场人气也很冷清。

菲沙河谷目前的销存量比，总体上比温哥华地区稍稍低了一点儿，从6月份进入平衡市态以来，过去6个月来的变化是这样的：19.8%，15.5%，17.3，15.0%，16.0%，15.7%。人气指标低一些，价格下滑的幅度也就相对更大了一些。

所以，这样的市场，还是和过去几个月一样，算作“平衡市态特征鲜明”了。我们经常讲，每当销存量比处于12%至20%之间的时候，市场就进入了平衡市态。

市场表现：

请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价在今年的5月份开始下滑至今，已经连续7个月了。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2022年11月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,614套，与2021年11月份相比减少了52.9%，与2022年10月份相比减少了15.2%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了36.9%。2022年11月大温地区各类房屋的当月上市房源为3,055套，与2021年11月相比减少了22.9%，比2022年10月份减少了24.2%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,179套，比2021年11月增加了28.5%，与2022年10月份相比减少了6.8%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,131,600，比去年同期下跌了0.6%，与上个月相比价格下滑了1.5%，自从5月份市场开始下跌以来，温哥华地区累计下跌了10.5%，菲沙河谷累计下跌了18.3%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,856,800，比去年同期上升了1.7%，过去一个月下跌了1.9%；公寓的指标价格为$720,500，比去年同期上涨了3.5%，过去1个月来价格下跌了0.9%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,027,900，比去年同期上涨了2.7%，比上个月下跌了1.5%。

人气指标方面，2022年11月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为17.6%，比上一个月下跌了1.7%，总体上仍然处于“平衡市态”中。在各类房型中，独立屋的销存量比为13.2%，城市屋为19.7%，公寓为20.8%。销存量比的数值反应的是市场的人气，以上数据表明11月份的市场总体上人气很平和均衡。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格过去一个月呈现涨跌互现的平衡状态。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

大家应该多多关注公寓市场，因为公寓居住的疫情风险目前已经开始被忽略了，而在过去2年的行情中，中心城区的公寓涨幅远远地落后于市场。未来的公寓市场在市场行情调整的中后期阶段会很“抗跌”。

我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂的城市屋市场的价格变化：

城市屋以往的涨幅虽然落后于独立屋，但是后来者居上，并且引发了愈加疯狂的行情。现在城市屋的房价和市场的大环境一样，开始节节下跌了。

热点扫描：

市场热点：
过去一个月内房价有一定涨幅的有如下城区：

市场冰点：

在刚刚过去的11月份，跌幅前六名的城区、房型如下：

老张给大家总结了一套十分有用的数据和大家分享，这就是从2022年5月份市场开始下跌以来累计跌幅的排行榜前六名。老张相信这套数据将对大家有所帮助，因为，哪里的房子累积跌幅较大，对于买家来说，哪里就存在更好的房价和投资机会。

温哥华地区和菲沙河谷地区7个月来累计跌幅排行榜前六名：

我们在观察市场走向的时候，就是要多多关注这些个市场热点和冰点，希望朋友们密切关注老张总结的这个系列的累计跌幅排行榜，这样您就能够清楚地地了解市场的冰点和房价的低点，准确地把握市场脉搏，明确房地产投资的方向。才能够正确地把握市场的脉搏，为将来的地产投资指明方向。

数据看点：

有没有什么特殊的数据或者市场现象值得我们关注的呢？这是我们从这一期市场评论开始要给大家介绍的关注要点。

在上个月的市场报告中有2个数据值得我们关注一下：第一是西温哥华的独立屋在一个月内大幅下跌了5.7%，这是豪宅市场爆冷的一个数据，值得关注。第二是大温地区的公寓市场在过去7个月里仅仅下跌了7.2%，说明公寓作为最低价的房屋品种很抗跌，刚需市场依然强劲。

观察结论：

在2005年1月份我们正式开始启用房地产价格指数以来，我们看到的市场经历了4次调整，每次调整都是房价下跌、走平、上升的一个过程。我对这4次房价下跌的时间长度，或者下跌周期进行了一些观察和分析，发现其房价下跌的时间段平均是9个月。以这个平均值来衡量我们的市场，现在已经连续下跌7个月了。应该说，房价下跌的时间和空间越来越小。

不知大家是否还记得，我在以前的市场分析中不止一次地提到过，过去20年来每一次房价调整，在温哥华地区的各个城区各类房型下跌的极限值就是25%左右。用这样一个历史数据来套用今天的市场，我们看到的也是越来越接近这个极限了。

严冬之后就是春天，大自然的规律和我们的市场规律都有着异曲同工之妙。所以，峰回路转为期不远。