老张市场观察：房源稀少房价高，房市热点在远郊

2022年的第一个月份已经过去了，由于气候的原因，每年的年尾年初都是房地产市场传统的淡季，但是刚刚过去的冬季却呈现了房地产市场热气腾腾的行情。大温地区的房价在过去的一个月内总体上涨了2.0%，菲沙河谷地区的涨幅更加惊人，一个月的涨幅达到了4.5%.

通过我们在市场上的实践和观察，加之综合分析1月份的市场报告，老张对目前的市态得出如下的概论：

成交总量持续下滑，上市总量大幅增加，供求关系推升房价；
成交价格加速攀升，市场价格继续上行，历史新高从未暂停；
销存量比略有下行，卖方市场特征鲜明，远郊房价还在发疯。

我们来看第一条：

一方面，成交总量持续下滑：只是下滑而已，没有减少很多，每个月的成交量的平均值应该是2,600套左右，12月份的成交量是2,688套，1月份的成交量是2,285套，处于平均值的下沿，但是相对于以往几个月就少了许多。

另一方面，12月份的市场上市总量大幅增加：上个月的上市总量比前一个月增加了114%，就有人说，不好啦，上市房源呈现爆发式增长，市场风向要转了等等不一而足。这个114%是一个相对数值，相对于12月份的上市量就是增加了很多，但是，12月份的上市量实在是太低了，1月份上市量4,170套相对于12月份的1,945套就显得很大了，实际上它还是没有解决房源稀少的根本问题。目前市场上的房源还是处于历史低位，紧张的供求关系依然在推升房价。

我们再来看看第二条：

成交价格加速攀升：温哥华地区的市场经过去年6、7、8三个月缓冲之后，到目前为止已经连续上升了5个月，9月份市场总体上升了0.8%，10月份上升了1.1%，11月份上升了1.0%，12月份上升了1.6%，1月份上升了2.0%；菲沙河谷地区同样也是经历了缓冲和上升的过程，9月份市场总体上升了1.6%，10月份上升了2.2%，11月份上升了3.3%，12月份上升了3.6%，1月份上升了4.5%。

所以我们说，成交价格在加速攀升，市场价格继续上行。这种连续多个月份稳定并加速上行的价格走势，房价也就在不断地创出历史新高点，所以我们说，“历史新高从未暂停”，过去这两年来的市场行情中一直就是这样。

现在的市场已经不仅仅是我们以前形容的“疯牛行情”了，进入了“虎年”，它就如同上山的猛虎一般，老张戏称之为“猛虎行情”，猛虎上山，虎虎生威。

温哥华地区的HPI（房地产价格指数）从2005年的100点已经达到了目前的330.4，菲沙河谷的HPI更是已经高达394.6。具体来说就是温哥华地区的房屋价格，从2005年1月1日至今，已经上涨了230.4%，菲沙河谷上涨了294.6%。

第三条的内容是：

销存量比略有下行，卖方市场特征鲜明：1月份的销存量比有所下滑，比较12月份的51.3%下滑了11个百分点，但是目前的40.3%也是很高的数值了，这个比例同样反映的是市场超高的人气。这同样是超级热络的卖方市场。在过去的多年里，市场总体的销存量比超过40%的情况少之又少。这都是极为罕见的。

远郊房屋的价格在这一波行情中一直都是市场的重心和焦点，在过去的一年来，放眼整个大温地区，枫树岭的房价涨幅最大，年度涨幅高达35.9%，其次是皮特草原，年度涨幅为31.4%，再次是拉德纳，年度涨幅为29.9%。对比不同的城区和房型，皮特草原独立屋的指标价格年度涨幅最大，高达41.4%，其次是枫树岭的城市屋和独立屋，年度涨幅分别为39.0%和38.0%。菲沙河谷的8个城区中，房价年度涨幅最大的是米逊，涨幅高达43.6%，其次是阿波斯福的42.8%。在各类房型中，阿波斯福的独立屋涨幅最大，为48.4%，其次是米逊的独立屋，年度涨幅高达45.7%，所以说，远郊房价还在继续发疯。

大温地区房地产协会经济学家Keith Stewart对过去一个月来的市场表现评述如下：“开年第一个月的房源总量与正常的水平相比减少到了不足一半，结果，满怀希望的买家如今只有很小的选择范围。这种趋势造成了房源稀少竞争激烈的局面，房价因此节节升高。”他继续说道：“随着春季的到来，我们将更加关注加息将对房屋买家购买意愿的影响，以及是否在传统的旺季中会有更多的房主入市卖房。房价在不断地创出历史高点，现在比以往任何时候都更加急需政府建房规划的实施，以加速提供更多的房源供买家选择。”

市场上一直都有马上要“加息”的传言，老张认为，随着疫情对经济影响的逐渐减弱，为了平抑通货膨胀，加拿大央行在近期内加息是完全有可能的。

但是，到目前为止，“只听楼梯响，未见人下来”，政府的大佬们天天喊着加息，打压房价，就是迟迟不见行动，所以目前来看，加息至少也是3-4月份的事儿，另外，市场疯狂的火焰不是一盆冷水就能够浇灭的，要不停的努力才行，况且，历史上来看，加息也是要一步步来，对市场的压力也是一点点加上去的。历史的经验表明，加息开始到房价开始下调，中间有半年至1年的滞后性，所以，理论上来说，即便3月中旬开始加息，市场的房价真正开始被平抑甚至开始调整，至少也要到今年的下半年甚至到接近年底的时候才能够看得到。

老张依据目前的市场形势，给大家提出如下2点建议作为参考：

第一，房价的可负担性依然是主流社会关心的焦点，同时也决定了市场的注意力。这样，低价房屋就当然成为了大家抢购的目标，只要远郊的那些低价位的房屋，无论是哪一种房型，只要还没有达到本地消费者可负担的天花板价格，就会有无限的市场生机。

第二，要注意房价的物极必反，不要被市场氛围冲昏了头脑，在目前的市场环境中别人抢，您也去抢，看没看见有些地方的低价房屋的价格已经冲破了天花板？理性看待市场，科学地分析房价，到什么时候都是必要的。

疫情期间的市场表现：

在以往23个月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从2020年3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11、12月份的成交量大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升，2021年年初开始，尤其在3、4、5月间，市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋和城市屋市场，一年多来价格一直在上升。6、7、8月份的市场虽然在缓冲盘整，但人气指标依然处于极热的卖方市场。刚刚过去的9、10、11、12和1月份，市场开始重拾升势，同时伴有加速的特征。

请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上都在节节攀升。过去23个月的疫情阶段，是一个房地产市场的辉煌时期，市场经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段，之后进入了6、7、8月的缓冲，现在市场又开始重拾升势，并且已经维持了5个月的上行走势。其中，独立屋和城市屋一直保持着很抢眼的上升态势。

一般来说，确定一个市场是否买方、卖方、平衡状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。从2020年6月份的市场总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）突破20%之后，在6个月之内维持在20% - 30%之间，从2020年的12月份开始，销存量比一直维持在30%以上的高位区域，这些强劲的销存量比的数据表明，我们已经有了20个月强有力的数据支撑，市场已经连续20个月维持着很高的人气指标和成交比例，已经连续20个月处于纯粹的、罕见的、长期的“卖方市场”。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气高涨房价上升，这是卖方市场的常态。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2022年1月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,285套，与2021年1月份相比减少了4.4%，与2021年12月份相比减少了15.0%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，大幅超越了25.3%。 2022年1月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,170套，与2021年1月相比减少了6.9%，比2021年12月份也增加了114.4%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为5,663套，比2021年1月减少了31.8%，与2021年12月份相比增加了8.2%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,255,200，比去年同期上涨了18.5%，与上个月相比价格上涨了2.0%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,953,000，比去年同期上升了22.7%，过去一个月上涨了2.2%；公寓的指标价格为$775,700，比去年同期上涨了14.0%，过去1个月来价格上涨了1.8%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,029,500，比去年同期上涨了24.3%，比上个月上涨了2.5%。

人气指标方面，2022年1月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为40.3%，比上一个月下跌了11.0%，总体上还是处于一个极热的“超级卖方市场”。在各类房型中，独立屋的销存量比为28.0%，城市屋为51.6%，公寓为49.7%。销存量比的数值反应的是市场的人气，以上数据表明1月份的市场总体上人气还是超级旺盛。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格都处于缓慢上升的状态。
公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域，但是疫情之下的表现稍逊一筹，最近开始逐步扬升。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

需要大家注意的是，多多关注公寓市场，如果美国默克公司的新冠特效药能够在近期批量上市的话，公寓居住的疫情风险就可以被忽略了，未来的公寓市场可能会出现一轮疯狂的“补涨”行情。据老张观察，在刚刚过去的3-4个月内，公寓市场已经明显地升温了。

我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆、至今又极为疯狂的城市屋市场的价格变化：

城市屋以往的涨幅虽然落后于独立屋，但现在已经是后来者居上。

热点扫描：

市场热点：过去一个月内房价涨幅名列前茅的有如下城区：

温哥华地区独立屋：高贵林港 +6.1%，拉德纳 +4.8%，威斯勒 +4.5%。
温哥华地区城市屋：拉德纳 +4.5%，特瓦森 +3.8%，列治文 +3.8%。
温哥华地区公寓：皮特草原 +4.2%，枫树岭 +4.0%，拉德纳 +3.7%。
菲沙河谷市场热点：米逊的独立屋 +8.1%，北三角洲公寓  +7.9%，素里市内公寓 +7.2%，阿波斯福公寓 +5.8%，素里市城市屋 +5.7%。

但在任何市态中，不同房型不同城区和社区都应该有涨跌互现的情况。例如，温哥华东区的城市屋在过去的1个月内就表现极差，下跌了3.0%。

观察结论 ：

市场价格在缓冲之后开始了连续5个月的稳定和加速上行，同时上市量处于历史极端最低位，供求关系推动着市场价格系统又一次地创造了历史新高。由于房源稀缺，供求关系将继续推升房价，未来的市场价格可能还要疯狂几个月。在未来的市场中，只要上市量没有喷涌而出，即便加息也不会迅速地扭转市场的价格方向，未来几个月市场价格的走向应该是持续“疯牛行情”之后的“猛虎行情”，房屋价格也理当还有几个月的辉煌。