老张市场观察：房市疲态显现，房价升幅放缓

2022年的3月份的市场报告，让我们有一点儿“高处不胜寒”的感觉，因为通过市场的数据我们看到，二月份是温哥华地区和菲沙河谷房价“全线腾飞”的一个月，月内的涨幅为历史罕见。而在刚刚过去的三月份，房价上涨的速率已经有所减缓。所以老张给这个月市场评论写下的标题是：市场疲态显现，房价升幅放缓。

自从我们从1月份开始讨论“猛虎行情”这个概念之后，2个月过去了，如今的市场是何重情况呢？“猛虎行情”是不是还在虎虎生威呢？

老张用“猛虎行情”来形容目前的市场，是有它的动物性特征的，这个我们上一期讲过，就是，猛虎行情爆发力强，来势迅猛，但是耐力较差。猛虎奔跑的速度可达每小时70公里以上，但最多仅仅可以持续4-5分钟，之后就是再而衰三而竭了。回头看一下我们的市场行情，也很是符合这一特征。

从年初到现在，回过头来看，前两个月，猛虎行情确实非同一般，来势汹汹，房价快速上升，如同猛虎上山一样，到了3月份，行情开始转缓，升幅还是较大，但是升幅开始降低，通过我们在市场上的观察和实践，感觉市况已经开始有了疲弱的态势。

通过我们在市场上的实践和观察，加之综合分析3月份的市场报告，老张对目前的市态得出如下的概论：

成交总量大幅增加，上市总量涨幅不大，强弩之末托举房价；
成交价格继续攀升，市场方向依然上行，历史新高再下一城；
销存量比高位运行，卖方市场持续坚挺，房价发疯高处趋冷。

我们来看第一条：一方面，成交总量大幅增加，上市总量涨幅不大：虽然成交总量依然在增加，上市总量也在增加，只是增幅有限。市场的供求关系还是依然紧张。成交总量在3月份比前一个月上升了接近30%，达到了4344套，说明市场的购买力依然强劲，同时上市总量也在增加，较上个月增加了22%，但还是不算很大，因为成交量上升之后，市场的房源总存量一人在维持低位，目前市场房源总存量是7628套，比前几个月高了许多，但总体还是在低位徘徊着。在过去的几个月市场的房源总量一直都处于历史低位，12月份的时候是5236套，1月份是5663套，2月份是6742套，3月份虽然上市量有所增加，但总体的房源总量也只是7628套而已，与市场房源平均值11500套相比，还低了33%，就是说，目前的房源总量距离平均值，还差三分之一，所以供求关系依然很紧张。但是，毕竟比12月份的5236套增加了很多，为市场进入调整期准备了一定的条件。

强弩之末托举房价，虽然我们的房价还是在快速上升，但是已经没有上一个月那样迅猛了，就如同猛虎上山一样，快速上山到了山顶，它也该休息和调整一下了。虽然是强弩之末，但惯性还是有的，所以有强弩之末的态势，托举房价的力度开始减弱了。

成交价格虽然还在快速攀升，但是有慢慢减弱的可能。我们说过，过去几个月来房价的上升一直都在加速，房价上升的速率是越来越高：

温哥华地区的市场从去年的9月份开始重拾升势以来，到目前为止已经连续上升了7个月，7个月以来房价上升的速度是这样的，9月份上升了0.8%，10月份1.1%，11月份1.0%，12月份1.6%，1月份上升了2.0%，2月份上升了4.6%，到了3月份升幅减缓，为3.6%；

菲沙河谷地区同样也是经历了加速上升的过程，9月份市场总体上升了1.6%，10月份上升了2.2%，11月份3.3%，12月份3.6%，1月份上升了4.5%，2月份居然上升了6.4%，然后3月份减少至4.2%。

所以，在房屋成交价方面，成交价格在继续攀升，市场方向依然上行。

温哥华地区的HPI（房地产价格指数）从2005年的100点已经达到了目前的358.1，菲沙河谷的HPI更是已经高达419.9。具体来说就是温哥华地区的房屋价格，从2005年1月1日至今，已经上涨了245.4%，菲沙河谷上涨了319.9%。

一月份的时候我们说，“历史新高从未暂停”，上个月我们说，“历史新高标志鲜明”，现在我们说，“历史新高再下一城”，节节升高，但难度也在越来越大。

另外再次强调一下，在房价的数据中我们现在看到了一个越来越夸张的、罕见的、诡异的标志，就是：

这一波市场行情是以远郊房屋为主角，中低价房屋为市场重心的，经过1年多来的市场演化，到2月底为止，菲沙河谷的各类房屋指标价格已经超越了大温地区的指标价格！！到了3月底，这个超越的数值有增大了许多！！

2月底的时候，大温地区的各类房屋指标价格是：$1,313,400；菲沙河谷的各类房屋指标价格是：$1,316,300，价格反超$2,900。

3月底的时候，大温地区的各类房屋指标价格是：$1,360,500；菲沙河谷的各类房屋指标价格是：$1,372,100，价格反超值已经增大至$11,600。

这是什么概念？远郊的房价达到并超越了中心城区的房价？而且这种逆向价格超越还在增大？是的，您看的没错！！

这样的情况出现之后，就会给市场带来隐忧，也会给市场调节打下基础或者说创造了条件。因为两个地区的房价是有距离的，平均相差30%左右，历来如此，这种现象打破了以往合理的平衡，将地段差异进行了倒置，所以难以持久，当市场上广大的买家看大这一现象意识到价格的非理性之后，资金的流向就会反复，市场调整就在所难免了。

我们应该问一问自己：这样的房价系统合理吗？不合理！远郊的房价应该比中心城区贵吗？不应该！北京5环以外的房价会超过3环以内吗？不会的！这样不合理的，历史罕见的，甚至是诡异的房价现象，会持久吗？显然不会！

那么，市场房价系统就应该进行相应的调整！如何调整？调整的方式和方向怎样？请大家放开想象的翅膀猜猜看？

第三条的内容是：销存量比高位运行，卖方市场持续坚挺：2月份的销存量比较1月份上升了整整10个百分点，年初这3个月的销存量比是这样的：1月份是40.3%，2月份比1月份上升了整整10个百分点，达到了50.8%，3月份维持在50%以上的高位，并且上涨了6个百分点，达到了56.9%。

据老张多年来的市场观察，历史上超过40%的销存量比都是极为罕见的，超过50%更是凤毛麟角，我们在2月和3月连续2个月的时间都在50%以上，这就叫做高位运行，当然，在这样的市场热度中，卖方市场就极为坚挺了。

需要强调的是，我们自从2020年6月份销存量比超越20%进入卖方市场以来，已经维持了22个月，这同样是历史罕见的长期的卖方市场。所以我们说，“卖方市场持续坚挺”。

因为房价节节攀升，尤其是近两三个月的快速上升，猛虎行情让房价发疯，但是，正如我们前面提到的那样，房价快速冲高，达到了非理性的高点，菲沙河谷的房价都已经超越了温哥华地区，央行加息已经开始，加息的幅度也将会更大，对市场的房价将会产生压力。种种迹象表明，我们的房价系统已经到了“高处不胜寒”的状态，房价发疯高处趋冷。

房源紧张，就会造成市场的疯狂！市场疯狂，就造就了房价非理性的上涨！房价疯涨，就有可能加速到达阶段性的高点！涨幅放缓，说明房价系统的阶段性顶点就在眼前！

未来的市场，应该是以涨幅放缓，直至顶点，然后开始走平进入调整期。

疫情期间的市场表现：

我们来简要回顾一下，在以往25个月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从2020年3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11、12月份的成交量大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升，2021年年初开始，尤其在3、4、5月间，市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋和城市屋市场，一年多来价格一直在上升。6、7、8月份的市场虽然在缓冲盘整，但人气指标依然处于极热的卖方市场。刚刚过去的9、10、11、12和1、2月份以及3月份，市场开始重拾升势，同时伴有加速、急速、减缓的特征。

请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上都在节节攀升。过去25个月的疫情阶段，是一个房地产市场的辉煌时期，市场经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段，之后进入了6、7、8月的缓冲，现在市场又开始重拾升势，并且已经维持了7个月的上行走势。

一般来说，确定一个市场是否买方、卖方、平衡状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。从2020年6月份的市场总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）突破20%之后，在之后的6个月之内维持在20% - 30%之间，这是“卖方市场”的初级阶段。从2020年的12月份开始至今，销存量比一直维持在30%以上的高位区域，这些强劲的销存量比的数据表明，我们已经有了22个月强有力的数据支撑，市场已经连续22个月维持着很高的人气指标和成交比例，已经连续22个月处于纯粹的、罕见的、长期的“卖方市场”。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气高涨房价上升，这是卖方市场的常态。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2022年3月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为4,344套，与2021年3月份相比减少了23.9%，与2022年2月份相比大幅增加了26.9%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，大幅超越了25.5%。 2022年3月大温地区各类房屋的当月上市房源为6,673套，与2021年3月相比增加了19.5%，比2022年2月份也增加了22.0%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为7,628套，比2021年3月减少了16.6%，与2022年2月份相比增加了13.1%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,360,500，比去年同期上涨了20.7%，与上个月相比价格上涨了3.6%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,118,600，比去年同期上升了23.4%，过去一个月上涨了3.6%；公寓的指标价格为$835,500，比去年同期上涨了16.8%，过去1个月来价格上涨了3.4%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,138,300，比去年同期上涨了28.1%，比上个月上涨了4.4%。

人气指标方面，2022年3月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为56.9%，比上一个月上升了6.1%，总体上还是处于一个极热的“超级卖方市场”。在各类房型中，独立屋的销存量比为38.8%，城市屋为73.3%，公寓为70.3%。销存量比的数值反应的是市场的人气，以上数据表明3月份的市场总体上人气依然极为旺盛。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格都处于加速上升的状态。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域，但是疫情之下的表现稍逊一筹，最近开始扬升，市场转热。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

需要大家注意的是，多多关注公寓市场，因为公寓居住的疫情风险大都被忽略了，未来的公寓市场可能在行情进入尾声的时候，会出现一轮“补涨”行情。据老张观察，在刚刚过去的3-4个月内，公寓市场已经明显地升温了。

我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆、至今又极为疯狂的城市屋市场的价格变化：

城市屋以往的涨幅虽然落后于独立屋，但现在已经是后来者居上，并且愈加疯狂。

热点扫描：

市场热点：

过去一个月内房价涨幅名列前茅的有如下城区：

温哥华地区独立屋：穆迪港 +8.2%，高贵林 +5.1%，枫树岭 +5.0%。
温哥华地区城市屋：枫树岭 +6.9%，温哥华东区 +6.8%，穆迪港 +6.6%。
温哥华地区公寓：高贵林港 +7.2%，穆迪港 +5.6%，特瓦森 +5.4%。
菲沙河谷市场热点：北素里的城市屋 +10.1%，阿波斯福的城市屋 +7.0%，米逊的城市屋 +5.7%，素里的城市屋 +5.7%，北三角洲的公寓 +5.7%，兰里的城市屋 +5.6%。

但在任何市态中，不同房型不同城区和社区都应该有涨跌互现的情况。但是，在“猛虎行情”中，市场已经如此疯狂，任何城区任何房型都没有下跌的现象，这是过去20年来从未有过的现象。