老张市场观察：猛虎行情虎虎生威，大温房价全线腾飞

2022年的2月份的市场报告，给人以非常震撼的感觉，因为通过市场的数据我们看到，这一个月是温哥华地区和菲沙河谷房价快速上升的一个月，月内的涨幅为历史罕见。大温地区的房价在过去的一个月内总体上涨了4.6%，菲沙河谷地区的涨幅更加惊人，一个月的涨幅达到了6.4%。所以老张给这个月市场评论写下的标题是：猛虎行情虎虎生威，大温房价全线起飞。

“猛虎行情”是在上个月评论中，老张给市态取的一个全新的名字，原因在于，第一，我们离开了“牛年”跨入的“虎年”，在去年的市场评论中，“牛年”中经常说稳定向上的牛市行情，重复太多缺乏新意，恰逢“虎年”来临，市场行情在加速上升，如同猛虎上山，不如就叫它“猛虎行情”吧！算作一个亲切的称谓，也算作一个戏谑之言。第二，当时我给市场行情这一新的命名，也是有其内在含义的，因为在年初的时候我已经隐隐地感觉市场的急速上扬不可避免，同时急速上扬又难以持久，而老虎就有这样一个动物特征，速度快，爆发力强，但是耐力较差难以持久，所以我用了“猛虎行情”来形容目前的市场。

通过我们在市场上的实践和观察，加之综合分析2月份的市场报告，老张对目前的市态得出如下的概论：

成交总量大幅增加，上市总量低位驻扎，猛虎行情推升房价；
成交价格快速攀升，市场方向继续上行，历史新高标志鲜明；
销存量比大幅上行，卖方市场极为坚挺，大温房价全线发疯。

我们来看第一条：
一方面，成交总量大幅增加，上市总量低位驻扎：成交量较前一个月增加了近50%，达到了3424套，说明市场的购买力依然强劲，但是上市量却还在维持低位，我说，这叫做“低位驻扎”，因为在过去的几个月市场的房源总量一直都处于历史低位，12月份的时候是5236套，1月份是5663套，2月份虽然上市量有所增加，但总体的房源总量也只是6742套而已，与市场房源平均值11500套相比，还低了40%多，和2016年的年初水平相当，所以供求关系依然很紧张。

目前我们的市场价格系统在快速地上升，已经不是上个月所说的加速上升了，就如同猛虎上山一样，房价上升的不是一般的快，是特别快，所以这是一波猛虎一样的行情在推升房价。

我们再来看看第二条：

成交价格快速攀升，市场方向继续上行：现在市场房价的上升速度是惊人的，过去几个月来一直都在加速，房价上升的速率是越来越高：

温哥华地区的市场从去年的9月份开始重拾升势以来，到目前为止已经连续上升了6个月，6个月以来房价上升的速度是这样的，9月份上升了0.8%，10月份1.1%，11月份1.0%，12月份1.6%，1月份上升了2.0%，到了2月份居然达到了4.6%，每个月的房价升幅越来越大；

菲沙河谷地区同样也是经历了加速上升的过程，9月份市场总体上升了1.6%，10月份上升了2.2%，11月份3.3%，12月份3.6%，1月份上升了4.5%，2月份居然上升了6.4%。

4.6%也好，6.4%也罢，这几乎是无法想象的速率，所以我们说，成交价格在快速攀升，市场方向当然就是在继续上行。可是这样的行情能够持续多久呢？非常令人担忧。

查阅历史数据我们得知，像2月份这样一个月疯狂上涨的百分比，在历史上都极为罕见。在这一波行情的快速上升阶段，在去年的2月至5月，大温地区每个月的上涨幅度也都仅仅在1.5%至3.6%之间，菲沙河谷也就在2.3%至4.9%之间。再继续探寻历史数据，老张看到，2016年上半年疯狂的市场，大温地区有一度超越目前的月涨幅的情况，出现在2016年5月份，当月的涨幅为5.2%，但是一个多月之后，市场就开始掉头下行。

我们目前处于历史上每月涨幅的“次高点”，每当这样的高点出现的时候，市场就接近阶段高点了，市场的调整也就近在眼前了。历史的经验值得借鉴，请大家多多关注。

温哥华地区的HPI（房地产价格指数）从2005年的100点已经达到了目前的345.7，菲沙河谷的HPI更是已经高达419.9。具体来说就是温哥华地区的房屋价格，从2005年1月1日至今，已经上涨了245.4%，菲沙河谷上涨了319.9%。

上个月的评论中我们说，“历史新高从未暂停”，现在我们说，“历史新高标志鲜明”，因为我们现在看到了一个罕见的、诡异的标志，就是：

这一波市场行情是以远郊房屋为主角，中低价房屋为市场重心的，经过1年多来的市场演化，到2月底为止，菲沙河谷的各类房屋指标价格已经超越了大温地区的指标价格！！！！

到目前为止，大温地区的各类房屋指标价格是：$1,313,400；菲沙河谷的各类房屋指标价格是：$1,316,300。

这是什么概念？远郊的房价达到并超越了中心城区的房价？是的，您看的没错！！

这样的房价系统合理吗？不合理！远郊的房价应该比中心城区贵吗？不应该！北京5环以外的房价会超过3环以内吗？不会的！

那么，这样不合理的，历史罕见的，甚至是诡异的房价现象，会持久吗？不应该！

那么，市场房价系统就应该进行相应的调整！如何调整？调整的方式和方向怎样？请大家猜猜看？

第三条的内容是：
销存量比大幅上行，卖方市场极为坚挺：2月份的销存量比较1月份上升了整整10个百分点，12月份51.3%，1月份40.3%，2月份50.8%，历史上超过40%都是极为罕见的，超过50%更是凤毛麟角。所以我们说市场上的人气极为高涨，加之我们自从2020年6月份销存量比超越20%进入卖方市场以来，已经维持了21个月，这同样是历史罕见的长期的卖方市场，所以我们说，“卖方市场极为坚挺”。

大温房价全线发疯，指的是全地区的各类房型，各地的房价全线的快速上扬，上升的速度令人难以置信，在后面的市场数据和市场热点中，大家会领略到。

在此疯狂的市态中，老张再次提醒您：要注意房价的物极必反，不要被市场氛围冲昏了头脑，在目前的市场环境中别人抢，您也去抢，看没看见有些地方的低价房屋的价格已经冲破了天花板？市场已经出现了极其不合理的价格现象？远郊的房价已经超越了中心城区？

理性地看待市场，科学地分析房价，到什么时候都是必要的。

房源紧张，就会造成市场的疯狂！市场疯狂，就造就了房价非理性的上涨！房价疯涨，就有可能加速到达阶段性的高点！

作为房地产经纪人，我从来都不希望看到市场如此疯狂，因为极度疯狂或者极度狂欢之后，就有可能一地鸡毛，出现极为惨淡的市场行情，这对所有人都是不利的，还是稳健发展为好。

疫情期间的市场表现：

在以往24个月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从2020年3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11、12月份的成交量大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升，2021年年初开始，尤其在3、4、5月间，市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋和城市屋市场，一年多来价格一直在上升。6、7、8月份的市场虽然在缓冲盘整，但人气指标依然处于极热的卖方市场。刚刚过去的9、10、11、12和1月份以及2月份，市场开始重拾升势，同时伴有加速的特征。

请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上都在节节攀升。过去24个月的疫情阶段，是一个房地产市场的辉煌时期，市场经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段，之后进入了6、7、8月的缓冲，现在市场又开始重拾升势，并且已经维持了6个月的上行走势。其中，独立屋和城市屋一直保持着很抢眼的上升态势。

一般来说，确定一个市场是否买方、卖方、平衡状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。从2020年6月份的市场总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）突破20%之后，在6个月之内维持在20% - 30%之间，从2020年的12月份开始至今，销存量比一直维持在30%以上的高位区域，这些强劲的销存量比的数据表明，我们已经有了21个月强有力的数据支撑，市场已经连续21个月维持着很高的人气指标和成交比例，已经连续21个月处于纯粹的、罕见的、长期的“卖方市场”。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气高涨房价上升，这是卖方市场的常态。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2022年2月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,424套，与2021年2月份相比减少了8.1%，与2022年1月份相比大幅增加了49.8%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，大幅超越了26.9%。 2022年2月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,471套，与2021年2月相比增加了8.4%，比2022年1月份也增加了31.2%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为6,742套，比2021年2月减少了19.3%，与2022年1月份相比增加了19.1%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,313,400，比去年同期上涨了20.7%，与上个月相比价格上涨了4.6%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,044,800，比去年同期上升了25.0%，过去一个月上涨了4.7%；公寓的指标价格为$807,900，比去年同期上涨了15.9%，过去1个月来价格上涨了4.1%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,090,000，比去年同期上涨了27.2%，比上个月上涨了5.9%。

人气指标方面，2022年2月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为50.8%，比上一个月蹿升了10.5%，总体上处于一个极热的“超级卖方市场”。在各类房型中，独立屋的销存量比为34.9%，城市屋为64.3%，公寓为62.2%。销存量比的数值反应的是市场的人气，以上数据表明2月份的市场总体上人气极为旺盛。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。