猛虎行情进入尾声，大温房市渐趋理性

2022年的4月份的市场报告，给人们一种“平淡”的感觉，原因在于，各方数据都比较平淡，或者趋于平淡。通过市场的数据我们看到，在刚刚过去的4月份，房价上涨的速率进一步在减缓，各方指标也愈发平稳，年初至今的“全线腾飞”的行情已然了无踪影。所以老张给这个月市场评论写下的标题是：“猛虎行情进入尾声，大温房市渐趋理性”。

我们过去的两、三个月，一直提及和用“猛虎行情”来形容目前的市场，就是因为我们预见到了，进入虎年之后，行情如疾风暴雨般迅猛发展，可以说“行情猛于虎”，可是，我们用猛虎行情来形容它，就是看到了它的这一特征，也就是猛虎的动物性特征，就是，猛虎行情爆发力强，来势迅猛，但是耐力较差。时至今日我们看到，行情正在逐步衰落，在进入“猛虎行情”的后期阶段。我们的市场行情，很是符合猛虎的这一特征，正在进入“再而衰，三而竭”的阶段。

在年初的前两个月，行情发展极其迅猛，房价不仅仅是快速上升，而是以不可思议的速率在飞速上扬，如同猛虎上山一样，到了3月份，行情开始转缓，升幅开始降低，到了4月份，市场的行情就在进一步放缓，房价的升幅也在进一步降低。
我们来看一下年初至今的房价升幅的变化：

温哥华地区1、2、3、4月份房屋总体指标价格的升幅分别是：2.0%，4.6%，3.6%，1.0%，这就是一个快速上升，然后就逐步减缓的过程。

菲沙河谷地区大体上也是这样，1、2、3、4月房价的升幅分别是：4.5%，6.4%，4.2%，0.9%，同样也是一个快速上升和逐步趋缓的过程。

通过我们在市场上的实践和观察，加之综合分析4月份的市场报告，老张对目前的市态得出如下的概论：

成交总量大幅减少，上市总量不大不小，强弩之末态势明了；
成交价格小幅攀升，价格升幅递减而行，历史新高接近顶峰；
销存量比大幅下行，卖方市场降温鲜明，人气指标趋于均衡。

我们来看第一条：一方面，成交总量大幅减少，上市总量不大不小：在成交量减少，上市量平衡的前提下，供求关系确实得到了一些缓解。成交总量比3月份降低了25.6%，达到了4月份过去10年来的平均值附近，说明市场的购买力已经减弱至平均水平，已然不是疯狂的态势了。同时上市总量和前一个月基本持平，我们说“不大不小”，这也同样构成了供求关系的平衡力量，在这种情况下，市场的房源总存量就得到了一定的积累，从过去3个月的5000多套，到6000多套，7000多套，直到现在的8800套，虽然还没有达到平均水平，但是供求关系确实得到了一定的缓解。供求关系开始宽松，就为市场进入调整期构筑了一个基本条件。

我们要知道，房贷加息自然构成房价的压力，但是真正做到打压房价，最终还是要由“供求关系”这个主力军来执行。稍有市场关系常识的人都知道，供求关系是决定市场价格走向的关键因素。

这样的话，房价的上升和紧张的市场行情就得到了缓解，也就形成了这波行情的“强弩之末”。

成交价格小幅攀升，价格升幅递减而行，就是我们刚刚提到过的，价格的升幅在逐月放缓。

老张在这里就是想和大家说明，目前的房价，就应该是本轮行情的最高点，就是我们经常提到的价格峰值，或者已经非常接近峰值了，因为下个月也许还会有那么一点点的升幅，如果是这样，我们就不能说目前这个月的房价就是峰值。但是我们说它接近峰值或者已经达到峰值都算是正确，因为在4月份的时候，有些城区有些房型的价格已经开始下跌了，例如：皮特草原和东本那比的独立屋，过去一个月就有1.5%的跌幅，枫树岭和东本那比的城市屋一个月内也有1.5%的跌幅。在菲沙河谷，Cloverdale的独立屋下跌了2.7%，Mission的独立屋也下跌了2.5%。
涨跌互现，过去市场的疯狂普涨的态势已经终结了。

我们再来看一看“销存量比大幅下行，卖方市场降温鲜明”：我们过去几个月的销存量比是这样运行的：

1月份是40.3%，2月份达到了50.8%，3月份又上涨了6个百分点，达到了56.9%，4月份比3月份大幅降低了20个百分点，到了36.7%。人气指标的大幅下降，原有的卖方市场当然就要降温了。

需要大家注意的是，我们自从2020年6月份销存量比超越20%进入卖方市场以来，到如今已经维持了23个月，这是历史上绝无仅有的长期的卖方市场。随着人气指标的下降，销存量比趋于均衡，这个史上唯一的长期的卖方市场将得以终结，转入平衡市态。

虽然市场将进入调整期，但是老张对市场一直抱有乐观的态度，原因主要有3个方面：

第一，作为全世界最适合人类居住的地方，大温地区的房地产市场一定会长期繁荣，稳定发展的。这样的房地产环境，市场没有不好的理由。

第二，大温地区的房地产市场，有着成熟的、透明的、开放的市场机制，跌久必升，升久必跌，这是市场规律，不可违逆。调整是为了更好的发展，也是健康发展的前提条件。

第三，市场调整，或者暂时性的下跌，是市场规律使然，也是为了满足市场另一半入市者的需求。不要忘了，市场是由卖家和买家共同构成的，房价上升，卖家高兴，房价调整，买家欢心，有什么不好呢？

温哥华地区的HPI（房地产价格指数）从2005年的100点已经达到了目前的361.8点，菲沙河谷的HPI更是已经高达441.5点。具体来说就是温哥华地区的房屋价格，从2005年1月1日至今，已经上涨了261.8%，菲沙河谷上涨了341.5%。

2月底的时候，菲沙河谷的各类房屋指标价格就已经超越了大温地区的指标价格，超越的幅度为$2900，到了3月底，这项反超的数值进一步拉高到了$11600，到了4月底的时候，这项反超的价差回落了一点儿，降为$9,500。具体来说，温哥华地区目前的房屋综合指标价格为$1,374,500，而菲沙河谷的指标价格却已经达到了$1,384,000。

在未来的市场调整中，这个“鬼点”将慢慢消失，直至回复正常。

以前我们曾经提过，加息会影响房价，但是它有一定的之后效应，应该在半年以上。因为以往的加息都是0.25%或者是0.15%慢慢地逐次加上去的，可是这一次通货膨胀率过高，达到了7.0%左右，太过离谱，所以加息的速度也有些让人意外，就是一个0.25%之后又紧接着一个0.50%，加息的速度史上罕见，市场的反映很快，就在所难免了，这个所谓的“加息打压房价的滞后效应”已经被人为地大幅缩减了。

实际上，房贷的利息已经向上调整了好多，只是大家还没有感觉到而已。

以RBC为例，去年的9月份史上利率最低的时候，5年浮动利率为1.2%，5年固定利率为1.94%。

时至今日，RBC的5年浮动利率已经上调到了2.75%，5年固定利率为4.4%，分别有了1.55%和2.5%的涨幅。

我们测算过，利率每上涨0.25%，买家的购买力就会减少3-4%，上调至今已经减少了多少？大家可以自己算一算，会不会影响房价呢？答案是一定的。

疫情期间的市场表现：

我们来简要回顾一下，在以往26个月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从2020年3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11、12月份的成交量大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升，2021年年初开始，尤其在3、4、5月间，市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋和城市屋市场，一年多来价格一直在上升。6、7、8月份的市场虽然在缓冲盘整，但人气指标依然处于极热的卖方市场。刚刚过去的9、10、11、12和1、2月份以及3、4月份，市场开始重拾升势，同时伴有加速、急速、减缓的特征。
请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上都在节节攀升。过去26个月的疫情阶段，是一个房地产市场的辉煌时期，市场经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段，之后进入了6、7、8月的缓冲，现在市场又开始重拾升势，并且已经维持了8个月的上行走势。

一般来说，确定一个市场是否买方、卖方、平衡状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。从2020年6月份的市场总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）突破20%之后，在之后的6个月之内维持在20%-30%之间，这是“卖方市场”的初级阶段。从2020年的12月份开始至今，销存量比一直维持在30%以上的高位区域，这些强劲的销存量比的数据表明，我们已经有了23个月强有力的数据支撑，市场已经连续23个月维持着很高的人气指标和成交比例，已经连续23个月处于纯粹的、罕见的、长期的“卖方市场”。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气高涨房价上升，这是卖方市场的常态。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2022年4月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,232套，与2021年4月份相比减少了34.1%，与2022年3月份相比大幅减少了25.6%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，仅仅超越了1.5%。2022年4月大温地区各类房屋的当月上市房源为6,107套，与2021年4月相比减少了23.1%，比2022年3月份也减少了8.5%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为8,796套，比2021年4月减少了14.1%，与2022年3月份相比增加了15.3%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,374,500，比去年同期上涨了18.9%，与上个月相比价格上涨了1.0%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,139,200，比去年同期上升了20.8%，过去一个月上涨了1.0%；公寓的指标价格为$844,700，比去年同期上涨了16.0%，过去1个月来价格上涨了1.1%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,150,500，比去年同期上涨了25.0%，比上个月上涨了1.1%。

人气指标方面，2022年4月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为36.7%，比上一个月降低了20%，总体上还是处于一个很热的“卖方市场”。在各类房型中，独立屋的销存量比为25.3%，城市屋为47.1%，公寓为45.0%。销存量比的数值反应的是市场的人气，以上数据表明4月份的市场总体上人气开始趋于平淡。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格都处于上升的状态。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域，但是疫情之下的表现稍逊一筹，最近开始扬升，市场转热。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

需要大家注意的是，多多关注公寓市场，因为公寓居住的疫情风险大都被忽略了，未来的公寓市场可能在行情进入尾声的时候，会出现一轮“补涨”行情。据老张观察，在刚刚过去的3-4个月内，公寓市场已经明显地升温了。

我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆、至今又极为疯狂的城市屋市场的价格变化：

城市屋以往的涨幅虽然落后于独立屋，但现在已经是后来者居上，并且愈加疯狂。

热点扫描：

市场热点：

过去一个月内房价涨幅名列前茅的有如下城区：

温哥华地区独立屋：
南本那比+2.9%，宝云岛+2.4%，阳光海岸+2.4%。
温哥华地区城市屋：
北本那比+4.9%，穆迪港+4.9%，高贵林港+3.2%。
温哥华地区公寓：
拉德纳+6.1%，西温哥华+5.3%，威斯勒+4.5%。