老张市场观察：抢房盛筵散场，大温房市转凉

加息！加息！再度加息！为了平抑全加拿大范围内非理性、全线腾飞的房价，为了抵御疯狂的通货膨胀，加拿大央行从今年的4月份开始，已经连续三次加息加息再加息，而且放言说，在今年的下半年，将再有至少3次的加息在路上，央行之心，路人皆知。

2022年的5月份的市场报告，给人们一种“意料之中”的感觉，原因在于，各方数据都比较惨淡，市场的数据越来越难看。通过市场的数据我们看到，在刚刚过去的5月份，房价下跌已成定局。年初火热疯狂的“全线腾飞”的行情已然了无踪影。所以老张给这个月市场评论写下的标题是：“抢房盛筵散场，大温房市转凉”。

通过对五月份市场报告的分析，结合在市场上的实践经验，我认为，年初至今的“猛虎行情”确实已经到了尾声，或者说，已经结束了。

时至今日我们看到，行情正在逐步衰落，短短5个月的时间，我们经历了房价由快速上升、全线腾飞，到升幅放缓，价格开始下滑的过山车一样的行情。“猛虎行情”的“一鼓作气，再而衰，三而竭”，三个阶段全都经历过了。

在年初的前两个月，行情发展极其迅猛，房价不仅仅是快速上升，而是以不可思议的速率在飞速上扬，如同猛虎上山一样，到了3月份，行情开始转缓，升幅开始降低，到了4月份，市场的行情就在进一步放缓，房价的升幅也在进一步降低，时光进入5月份，市场的房价就开始普遍下跌。

我们来看一下年初至今的房价升幅的变化：

温哥华地区1、2、3、4、5月份房屋总体指标价格的升幅分别是：
2.0%，4.6%，3.6%，1.0%，-0.3%，这就是一个快速上升、逐步减缓、开始下跌的过程。

菲沙河谷地区大体上也是这样，1、2、3、4、5月房价的升幅分别是：
4.5%，6.4%，4.2%，0.9%，-2.1%，同样也是一个快速上升、逐步趋缓、大幅下跌的过程。

通过我们在市场上的实践和观察，加之综合分析5月份的市场报告，老张对目前的市态得出如下的概论：

我们先来看第一条：成交总量持续减少，上市总量增加小小。

成交总量减少，上市总量增加，这就从根本上开始改善供求关系。成交总量比4月份降低了10%，而成交量居然已经比5月份过去10年来的平均值还低了13%，说明市场买家的人气和购买力已经减弱至平均水平的下方，以往疯狂的态势已经完全不在了。同时上市总量和前一个月相比增加了一点点，我们的广东话说“增加小小”，这同样构成了供求关系的一个平衡力量，在这种情况下，就是成交量减少，上市量增加，市场的房源总存量就得到了进一步的积累，过去5个月来市场房源总存量变化是这样的，1月份5000多套，2月份6000多套，3月份7000多套，4月份8800套，5月份就累积到了10010套，一万套的市场房源存量，已经开始接近平均值11500了，供求关系开始宽松，房屋买家开始冷静，这就形成了市场调整的基本条件。

我们要知道，房贷加息自然构成房价的压力，但是真正做到打压房价，最终还是要由“供求关系”这个主力军来执行。稍有市场关系常识的人都知道，供求关系是决定市场价格走向的关键因素。

这样的话，供求关系开始宽松，房价的上升和紧张的市场行情就得到了彻底缓解，我们一再提及的“猛虎行情”也就得到了终结。所以我们说：行情结束态势明了。

我们再来看看第二条：成交价格小幅下滑，价格走势平稳复杂。

温哥华地区5月份市场的总体指标价格下滑了0.3%。

市场总体价格走平并且开始徐徐下滑的时候，各个城区之间，不同的房型之间，都有纷乱复杂的涨跌互现的现象，这里尤其要注意的是，大温地区的房价跌幅只有0.3%，但是菲沙河谷的总体房价一个月之内，已经下跌了2.1%，这就显得我们的市场状况更加复杂了。

房价开始下滑，过去房价的历史新高就已经成了“昨日黄花”

不知道大家还是否记得，老张在上个月市场评论中就曾经断言，上个月的总体房价，就是本轮行情的最高点，也就是阶段性的房价峰值。

我们再来看看第三条：销存量比继续下行，卖方市场降温鲜明。

当房价出现拐点的时候，市场的人气就会急速的飘散，所以我们看到上个月市场的人气指标也在大幅的下滑。

我们过去几个月的销存量比是这样运行的：

1月份是40.3%，2月份达到了50.8%，3月份又上涨了6个百分点，达到了56.9%，4月份比3月份大幅降低了20个百分点，到了36.7%，5月份就直接降到了30%以下，跌到了29.2%。人气指标的大幅下降，原有的卖方市场当然就要降温了。这人气指标和成交价格的走势一样，也是加速上升，升势减弱和下跌的过程。

温哥华地区的29.2%这样一个销存量比，还算保留着一些人气儿，这也就是猛虎远去余威尚存的态势，反观菲沙河谷，人气指标已经很难看了，居然跌落到了22%。在过去两年内的狂热的市场行情中，菲沙河谷的销存量比曾经达到过92%这样一个超级疯狂的数值，而温哥华地区的销存量比的最高值是62.4%，出现于2021年的3月份。

所以我们看到菲沙河谷的房价过去几个月的急速蹿升，然后就是如今的，人气基本消散，房价大幅下跌的市场态势。

人气指标趋于均衡：

首先是房价的总体指标，0.3%的降幅，实际上就是一个价格平稳均衡的一个象征，涨跌幅度较小，当然就是一项均衡的指标。

第二个是温哥华地区独立屋的销存量比，5月份已经跌至18.3%，进入了平衡市态。大家都知道，销存量比在12%以下是买方市场，20%以上是卖方市场，12%至20之间就是平衡市场，现在，温哥华地区的独立屋市场的销存量比已经跌进了平衡市场范围。

有必要再强调一下，虽然我们的销存量比已经下跌，但还是维持在卖方市场范围，我们自从2020年6月份销存量比超越20%进入卖方市场以来，到如今已经维持了24个月，整整两年的时间，这是历史上绝无仅有的超级长期的卖方市场。

我们要密切注意人气指标，就是这个销存量比，老张相信它很快就会接近或者低于20%，终结这个史上唯一的长期的卖方市场，转入平衡市态。随着人气指标的下降，这个长期的卖方市场就有可能在近期彻底终结！

需要大家注意的是，我们自从2020年6月份销存量比超越20%进入卖方市场以来，到如今已经维持了24个月，这是历史上绝无仅有的长期的卖方市场。随着房价的下滑、人气指标的下降，销存量比趋于均衡，这个史上唯一的长期的卖方市场将得以终结，转入平衡市态。

温哥华地区的HPI（房地产价格指数）从2005年的100点已经达到了目前的356.2点，菲沙河谷的HPI更是已经高达415.6点。具体来说就是温哥华地区的房屋价格，从2005年1月1日至今，已经上涨了256.2%，菲沙河谷上涨了315.6。

以前我们曾经提过，加息会影响房价，但是它有一定的滞后效应，应该在半年以上。因为以往的加息都是0.25% 或者是0.15%慢慢地逐次加上去的，可是这一次通货膨胀率过高，达到了7.0%左右，太过离谱，所以加息的速度也有些让人意外，就是一个0.25%之后又紧接着一个0.50%，加息的速度史上罕见，市场的反映很快，就在所难免了，这个所谓的“加息打压房价的滞后效应”已经被人为地大幅缩减了。

实际上，房贷的利息已经向上调整了好多，只是大家还没有感觉到而已。

以RBC为例，去年的9月份史上利率最低的时候，5年浮动利率为1.2%，5年固定利率为1.94%

时至今日，RBC的5年浮动利率已经上调到了2.75%，5年固定利率为4.4%，分别有了1.55% 和 2.5% 的涨幅。

我们测算过，利率每上涨0.25%，买家的购买力就会减少3-4%，上调至今已经减少了多少？大家可以自己算一算，会不会影响房价呢？答案是一定的。

疫情期间的市场表现：

我们来简要回顾一下，在以往27个月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从2020年3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11、12月份的成交量大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升，2021年年初开始，尤其在3、4、5月间，市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋和城市屋市场，一年多来价格一直在上升。6、7、8月份的市场虽然在缓冲盘整，但人气指标依然处于极热的卖方市场。刚刚过去的9、10、11、12月份，市场重拾升势并加速上升。年初以来的1、2、3、4月份，市场房价经历了加速上升、急速上升、升幅减缓、房价下跌的全部市场特征。

请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上都在节节攀升。过去27个月的疫情阶段，是一个房地产市场的辉煌时期，市场经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段，之后进入了6、7、8月的缓冲，9月份开始市场又重拾升势，房价维持了8个月的上行走势之后，开始下滑。

一般来说，确定一个市场是否买方、卖方、平衡状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。从2020年6月份的市场总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）突破20%之后，在之后的6个月之内维持在20% - 30%之间，这是“卖方市场”的初级阶段。从2020年的12月份开始至今，销存量比一直维持在30%以上的高位区域，这些强劲的销存量比的数据表明，我们已经有了24个月强有力的数据支撑，市场已经连续24个月维持着很高的人气指标和成交比例，已经连续24个月处于纯粹的、罕见的、长期的“卖方市场”。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气高涨房价上升，这是卖方市场的常态。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2022年5月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,918套，与2021年5月份相比减少了31.6%，与2022年4月份相比也减少了9.7%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了12.9%。 2022年5月大温地区各类房屋的当月上市房源为6,377套，与2021年5月相比减少了10.5%，比2022年4月份增加了4.4%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为10,010套，比2021年5月减少了8.8%，与2022年4月份相比增加了13.8%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,261,100，比去年同期上涨了14.7%，与上个月相比价格下滑了0.3%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,093,600，比去年同期上升了15.0%，过去一个月下跌了0.4%；公寓的指标价格为$779,700，比去年同期上涨了15.0%，过去1个月来价格上涨了0.4%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,141,200，比去年同期上涨了21.5%，比上个月下跌了0.6%。

人气指标方面，2022年5月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为29.2%，比上一个月降低了7.5%，总体上还是处于一个“卖方市场”。在各类房型中，独立屋的销存量比为18.3%，城市屋为35.5%，公寓为38.1%。销存量比的数值反应的是市场的人气，以上数据表明5月份的市场总体上人气开始趋于平淡。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。