老张市场观察：人气转淡成交少，房价飘向半山腰

在不知不觉间，2022年已经过去了一半。在过去的6个月内，我们温哥华地区的房地产行情如同过山车一样上下起伏，猛虎行情已然结束，虎头蛇尾悄然成型。加息！加息！再度加息！加息成了房地产市场的杀手，在平抑全加拿大范围内非理性、全线腾飞的房价中，起到了关键的作用。结果，上半年大温地区的房地产行情起伏跌宕，疯狂上升之后，就剩下了现在的“一地鸡毛”。

话说目前的市况，清淡中夹杂着一丝悲凉，因为2个月前还是人声鼎沸，现在却是门可罗雀，几乎就是瞬间的反转。就如同人们的情绪一样，大喜大悲的瞬间反复，真的是世事无常。

火箭般蹿升的通货膨胀率，就一定有加息这个恶鬼跟随。打压了房地产市场，同时也增加了企业的成本，给经济发展带来了阻碍，双刃剑的效应，鱼和熊掌不可得兼，如果你是加国的决策人物，你会咋办？

市场发展到了今天，房价经过了峰值开始下滑，并且有加速的趋势。市场就很糟糕了吗？

老张以为，无论何时，市场热闹和清淡之分，没有什么好还是不好。市场有升有降，这是很正常的。我们以前讲过，市场是由买家和卖家共同构成的，市场价格飙升卖家欣喜若狂，房价开始下降买家也应该满心欢喜才对，因为卖方市场结束之日，就是买方欣然入场之时。

我们先来看一下温哥华地区上半年的价格走势：温哥华地区1、2、3、4、5、6月份房屋总体指标价格的升幅分别是：2.0%，4.6%，3.6%，1.0%，-0.3%，-2.0%，这就是一个快速上升，然后减缓和下跌以及快速下跌的过程。

菲沙河谷地区大体上也是这样，1、2、3、4、5、6月房价的升幅分别是：4.5%，6.4%，4.2%，0.9%，-2.1%，-3.3%，同样也是一个快速上升和升幅趋缓，然后快速下跌的过程。

看到这些价格上升和下降的比例，可能有人会说，价格的升跌好像也并不是太大？
是的看上去不太大，但是请大家想一想，曾经单月下跌2.0%，曾经单月上涨超过6.0%，这是什么概念？

首先这是一个月内的涨跌幅，如果任其发展的话，一年下来会累积多大的涨幅或者跌幅？第二，个别的城区社区或者不同的房型在有了一定的涨跌幅的时候，它们价格的涨跌可能是平均值的倍数关系，甚至可以达到2.5至3倍的涨跌幅。

比如，在2月份全温哥华地区房价单月上涨4.6%的时候，Sunshine Coast的城市屋上涨了11.0%，Squamish和Whister的城市屋也都上涨了10%以上（10.3%，10.4%）。在上个月全地区的房价总体下跌了2.0%的情况下，Port Coquitlam的独立屋就下跌了5.9%，Pitt Meadows的城市屋下跌了4.5%，同一城区的公寓下跌了4.4%。

有些个别社区的个别房型，相对于整个城市而言，跌幅更大、更惨，例如：Coquitlam的独立屋上个月总体跌幅为3.9%，而其社区Westwood Plateau的独立屋，上个月的跌幅就高达7.5%。再比如：温哥华西区的城市屋上个月的总体跌幅为-2.9%，而其社区Fairview的跌幅就高达10.5%！同样，在上个月菲沙河谷的房价总体下跌了3.3%的时候，Cloverdale的公寓市场就狂跌了7.6%。

所以，市场的总体跌幅和个别社区的实际情况还是有很大差别的。我们无论是买房子还是卖房子，在做市场分析的时候，一定要特殊关注目标社区的实际情况。我们除了要看清地区性的市场走势之外，还要更加关注目标城区、社区的市场状况。房屋卖家更要多注意这些，因为您所在的社区、阶区的房价变化，很有可能与城区的全地区有所不同，甚至是很大的不同。精准估价是要下功夫的，这对房屋的买家和卖家以及代表他们的房地产经纪人来说，都是一种考验。

上半年的房源总存量，就是实际市场供应量的反应，这个数值是实实在在影响供求关系和房屋价格的最关键因素。

1、2、3、4、5、6月份的市场房源总存量的变化大体是这样的：5600，6700，7600，8800，10000，10400，这是一连串递增的数字，说明房源总量在逐步递增，市场供应量也在逐渐加大，自然就会对房屋价格构成压力，也就促成了目前房价的逐步下跌。

通过对6月份市场报告的分析，结合我们在市场上的实践经验，老张认为，年初的“猛虎行情”已经在4月底正式结束，5月份开始，市场进入调整期，到了6月份，价格系统开始加速下滑。所以，老张把目前的市场概况总结为：人气转淡成交少，房价飘向半山腰！

6月份的市场报告发表之后，给了我们好多重要的提示，老张对目前的市态得出如下的概论：

成交量从年初到现在是这样变化的：

1月份2285套，2月份3424套，3月份4344套，4月份3232套，5月份2918套，6月份2444套。

房源总量从年初到现在是一个逐次递增的过程，6月份的上市量照比5月份虽然下降了17.6%，但是6月份的成交量却是降低了很多，房源总量还是得以累积，所以目前的供求关系已经大为宽松。房源的总存量很快就接近11500这个平均值了。因此，行情调整态势明了。

行情已经进入调整期了，成交量减少，房源总量在增加，与年初紧张的市场形势相比，供求关系得到了根本性的改善，买家有更多的房源可看和更大的选择空间，价格自然就要下跌了，这就是调整行情的开始。房源宽松，买家从容，利率上涨，买家谨慎，房源得以累积。

我们再来看看第二条：成交价格加速下滑，价格走势明显复杂。

温哥华地区6月份市场的总体指标价格下滑了2.0%，说明价格在加速下滑，价格下跌的走势很明显，也很复杂，有些社区跌幅很大，有些社区还很抗跌。

刚刚过去的这一波疯狂的市场行情，是由远郊的房屋作为领头羊领涨的，短期涨幅过大，上涨速度过快，行情进入调整期之后，那些涨幅过大的城区和房型的房价就要进行快速回归。

调整是什么？调整就是价值和价格回归至合理区间的过程。价格涨幅过大，就有了过多的不合理的价格因素，所以要回归至合理的水平，使得价格上升的曲线回复至合理的区间。

菲沙河谷的房价跌幅，就明显大于温哥华地区。涨的多，跌的就更多，所以，远郊房价回归迅达。

我们再来看看第三条：销存量比继续下行，共管房屋人气均衡。

销存量比继续下行，6月份总体是23.4%，已经开始接近平衡市态了，就是20%，其中，独立屋已经下降到了14.3%，进入了平衡市态并且接近了平衡市态的下沿（12%）共管类房屋，城市屋和公寓的销存量比，就是那里的人气指标，还是维持在30%以上，在卖方市场中，这处于人气平衡的阶段。

这样我们就已经看到，卖方市场近乎暂停了。因为总体的销存量比已经接近了20%，再下跌一点儿，就进入平衡市态了，而独立屋从5月份开始就已经进入了平衡市态。

6月份菲沙河谷市场的总体销存量比，老张推算了一下，是19.8%，刚好低于20%，进入平衡市态，从这一点来说，菲沙河谷那边的卖方市场也已经宣告正式结束了。

从2020年6月份，销存量比超越20%进入卖方市场以来，到现在已经整整2年了，这是一个绝无仅有的长期的卖方市场，到今天，她已经走进了历史。

温哥华地区的HPI（房地产价格指数）从2005年的100点已经达到了目前的349.1点，菲沙河谷的HPI更是已经高达401.7点。具体来说就是温哥华地区的房屋价格，从2005年1月1日至今，已经上涨了249.1%，菲沙河谷上涨了301.7%。

疫情期间的市场表现

我们来简要回顾一下，在以往28个月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从2020年3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11、12月份的成交量大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升，2021年年初开始，尤其在3、4、5月间，市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋和城市屋市场，一年多来价格一直在上升。6、7、8月份的市场虽然在缓冲盘整，但人气指标依然处于极热的卖方市场。刚刚过去的9、10、11、12月份，市场重拾升势并加速上升。年初以来的1、2、3、4、5、6月份，市场房价经历了加速上升、急速上升、升幅减缓、房价下跌和加速下跌的全部市场特征。

请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上都在节节攀升。过去28个月的疫情阶段，是一个房地产市场的辉煌时期，市场经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段，之后进入了6、7、8月的缓冲，9月份开始市场又重拾升势，房价维持了8个月的疯狂上行走势之后，开始下滑和加速下滑。

一般来说，确定一个市场是否买方、卖方、平衡状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。从2020年6月份的市场总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）突破20%之后，在之后的6个月之内维持在20%-30%之间，这是“卖方市场”的初级阶段。从2020年的12月份开始至今，销存量比一直维持在30%以上的高位区域，这些强劲的销存量比的数据表明，我们已经有了25个月强有力的数据支撑，市场已经连续25个月维持着很高的人气指标和成交比例，已经连续25个月处于纯粹的、罕见的、长期的“卖方市场”。

刚刚过去的6月份，市场的总体销存量比23.4%已经接近了平衡市场范围，不出意外的话，温哥华地区的房地产市场在7月份将全线跨入平衡市场范围。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气高涨房价上升，这是卖方市场的常态。

市场综述

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2022年月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,444套，与2021年6月份相比减少了35.0%，与2022年5月份相比也减少了16.2%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了23.3%。2022年6月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,256套，与2021年6月相比减少了10.1%，比2022年5月份减少了17.6%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为10,425套，比2021年6月减少了3.8%，与2022年5月份相比增加了4.1%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,235,900，比去年同期上涨了12.4%，与上个月相比价格大幅下滑了2.0%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,058,600，比去年同期上升了13.4%，过去一个月下跌了1.7%；公寓的指标价格为$766,300，比去年同期上涨了12.7%，过去1个月来价格下跌了1.7%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,115,600，比去年同期上涨了17.8%，比上个月下跌了2.7%。

人气指标方面，2022年6月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为23.4%，比上一个月降低了5.8%，总体上还是处于一个“卖方市场”。在各类房型中，独立屋的销存量比为14.3%，城市屋为31.5%，公寓为30.2%。销存量比的数值反应的是市场的人气，以上数据表明6月份的市场总体上人气开始趋于平淡。
房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。