7月市场观察：房市冰冷气温高，房价继续往下飘

在刚刚过去的7月份，在超高气温的炎炎夏日中，我们的房地产市场却是冷若冰霜。所有的华人朋友都切实地感受到了，市场在不断地下跌，现在是房地产市场的下跌进行时。

我们以前提到过“虎头蛇尾”这个词汇，相信这就应该是今年的总体行情态势。年初以来，前3个月市场的涨势很猛，到了4月份，市场的涨势就开始放缓，到了5月份就开始下跌了，然后是我们过去的6月和7月，都在下跌，并且，这个下跌势头，就是我们经常讲的“跌势”，也就是“蛇尾”，在稳定的下跌运行中，还有那么一点点的加速的态势。

总体来说，过去的7个月，我们的房地产市场形势是这样的：前3个月疯狂上涨，中间1个月走势平平，最近3个月急速下跌。形成了一个很形象的“过山车行情”。市场的跌势刚刚走了3个月，未来还有进一步的下跌空间。

另外，刚刚过去的7月份，我们的气候环境是盛夏，而市场环境却是寒冬。这个月的市场，那叫一个冷啊，冷到了几乎无以复加的程度，所以我们给这期市场评论取名为：房市冰冷气温高，房价继续往下飘。房价持续下跌是目前市场态势的主旋律。

7月份的市场报告发表之后，给了我们好多重要的提示，老张对目前的市态得出如下的概论：

我们先来看第一条：
成交总量大幅减少，上市总量同步缩小。上个月的成交总量低于2000套，这个成交量与市场疯狂的月份相比，降低了一半还多。例如今年的4月份市场火热的时候，当月的成交量是4344套，而刚刚过去的7月份成交量只有1887套，与4月份相比降低了接近60%。

上市总量，在市场冰冻期的时候，也在大幅减少。上个月的上市总量仅仅是3960套，与3月份的6673套相比，也减少了超过40%。每当市场进入调整期的时候，总是量价齐跌因此，行情调整清晰明了。

我们再来看看第二条：
成交价格下跌加速，价格走势整齐同步。在温哥华地区，5月份市场开始下跌以来，5、6、7这3个月的市场跌幅分别为：-0.3%，-2.0%，-2.3%。这样比较一下，3个月来的市场跌势就是，下跌和加速下跌。菲沙河谷房价下跌的情况也基本上同样的情况，5、6、7这3个月的市场跌幅分别为：-2.1%，-3.3%，-3.2%。

价格系统在加速下跌，两大市场的下跌走势是完全一致的。尤其是菲沙河谷地区，连续2个月的跌幅都超过了3%，这几乎是以一个令人恐怖的速度在下跌。请大家想一想，如果按照超过3%的每月跌幅持续下去的话，一年之后会累积跌多少呢，想起来就是两个字：恐怖，所以我们说，远郊房价跌势恐怖。

我们再来看看第三条：
销存量比继续下行，这个很好理解，人气指标达到均衡，这里指的是如下概念：

上个月的市场分析中，我们就提到过，人气指标如果再度下行的话，就会进入平衡市场。7月份的总体销存量比就是和我们预估的那样，继续下行，跌进了12%至20%这样一个平衡市态的范围。具体来说，目前的销存量比是18.3%，正式地进入了平衡市态。在平衡市态中，价格上升的动力已经消失，市场价格就一定处于一个漂浮向下的态势。

菲沙河谷目前的销存量比，也就是人气指标，比温哥华地区还低一些，6月份的时候就已经跌到了19.8%，7月份进一步跌到了15.5%，这是有快速进入买方市场的节奏啊。所以，“卖方市场彻底叫停”了。菲沙河谷的市场在6月份就已经进入了平衡市态，其标志就是销存量比跌破了20%，温哥华地区的销存量比是在7月份才跌破了20%。两大市场都已经进入了平衡市态，菲沙河谷的销存量比都已经开始向平衡市态的下沿靠近了，所以过去2年多来的超级疯狂的，史上最为漫长的卖方市场被彻底叫停了。

我们温哥华地区房地产协会主席Daniel John对目前市场态势的评论，具体来说就是：利息升高，通货膨胀，买家谨慎入市；房源宽松，市场下滑，房价3月连跌。所以，供求关系宽松，房贷利率上行，这些都构成了很大的市场压力。

疫情期间的市场表现：

我们来简要回顾一下，在以往29个月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从2020年3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11、12月份的成交量大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升，2021年年初开始，尤其在3、4、5月间，市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋和城市屋市场，一年多来价格一直在上升。6、7、8月份的市场虽然在缓冲盘整，但人气指标依然处于极热的卖方市场。刚刚过去的9、10、11、12月份，市场重拾升势并加速上升。年初以来的1、2、3、4、5、6、7月份，市场房价经历了加速上升、急速上升、升幅减缓、房价下跌和加速下跌的全部市场特征。

请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上都在节节攀升。过去29个月的疫情阶段，是一个房地产市场的辉煌时期，市场经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段，之后进入了6、7、8月的缓冲，9月份开始市场又重拾升势，房价维持了8个月的疯狂上行走势之后，今年的5月份开始下滑和加速下滑。

一般来说，确定一个市场是否买方、卖方、平衡状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。从2020年6月份的市场总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）突破20%之后，在之后的6个月之内维持在20%-30%之间，这是“卖方市场”的初级阶段。从2020年的12月份开始至今，销存量比一直维持在30%以上的高位区域，这些强劲的销存量比的数据表明，我们已经有了25个月强有力的数据支撑，市场已经连续25个月维持着很高的人气指标和成交比例，已经连续26个月处于纯粹的、罕见的、长期的“卖方市场”。

刚刚过去的7月份，市场的总体销存量比已经跌破20%，温哥华地区的房地产市场在7月份已经全线跨入平衡市场范围。专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气高涨房价上升，这是卖方市场的常态。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2022年7月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,887套，与2021年7月份相比减少了43.3%，与2022年6月份相比也减少了22.8%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了35.2%。2022年7月大温地区各类房屋的当月上市房源为3,960套，与2021年7月相比减少了9.5%，比2022年6月份减少了24.7%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为10,288套，比2021年7月增加了4.4%，与2022年6月份相比减少了1.3%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,207,400，比去年同期上涨了10.3%，与上个月相比价格大幅下滑了2.3%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,000,600，比去年同期上升了11.0%，过去一个月下跌了2.8%；公寓的指标价格为$755,000，比去年同期上涨了11.4%，过去1个月来价格下跌了1.5%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,096,500，比去年同期上涨了15.8%，比上个月下跌了1.7%。

人气指标方面，2022年7月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为18.3%，比上一个月降低了5.1%，总体上已经跌入“平衡市态”。在各类房型中，独立屋的销存量比为11.8%，城市屋为20.0%，公寓为24.5%。销存量比的数值反应的是市场的人气，以上数据表明7月份的市场总体上人气开始趋于平淡。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格处于全线下跌的状态。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

大家应该多多关注公寓市场，因为公寓居住的疫情风险目前已经开始被忽略了，而在过去2年的行情中，中心城区的公寓涨幅远远地落后于市场。未来的公寓市场可能在市场行情调整的初期阶段很“抗跌”。

我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂的城市屋市场的价格变化：

城市屋以往的涨幅虽然落后于独立屋，但是后来者居上，并且引发了愈加疯狂的行情。现在城市屋的房价已经开始节节下跌了。

热点扫描：

市场热点：过去一个月内房价涨幅名列前茅的有如下城区：

在刚刚过去的7月份，跌幅前六名的城区、房型如下：

老张另外又查到了一些十分有用的数据和大家分享：

三个月来最大跌幅：Mission的独立屋，南本拿比Buckingham Heights的独立屋，跌幅超过了15.0%；枫树岭的Cottonwood和West Central这两个社区的独立屋，高贵林港的Central Pt Coquitlam和Birchland Manor的独立屋，还有North Delta的独立屋，跌幅都超过了13.0%。这一套数据，就是过去3个月来的累计跌幅排行榜有什么实质性的意义呢？其实质性意义有2个方面：

1. 这是市场开始下跌3个月以来的累计跌幅，我们要进行跟踪报道，去追寻市场下跌的轨迹和至暗的区域，也就是追寻市场投资的机会；

2. 历史上的数据告诉我们，过去几次市场调整的瞬间最大跌幅是26%，发生在西温的独立屋市场。按此推算，凡是跌幅超过20%，尤其是介乎于20%至25%的时候，任何城区、社区、任何房型都应该止跌回升了，换句话来说，26%应该是每一次市场调整的时候，累计跌幅的最大值。

而13%也好，15%也好，这样的跌幅，已经走完了跌幅最大值的一半了，值得密切关注。

在过去这一波行情中，菲沙河谷地区各个城区各类房型，最低的涨幅是41%（南素里的公寓），最高的涨幅是91%（Mission的独立屋）。同样，在过去这一波行情中，温哥华地区的各个城区和房型中，最低的涨幅还不足20%，都发生在公寓市场范围内，其中有：温哥华东区，温哥华西区，西温哥华，南本那比。最高的涨幅超过了70%，都在独立屋市场范围内，包括：枫树岭，高贵林港，皮特草原
我们在观察市场走向的时候，就是要多多关注这些个市场热点和冰点，才能够正确地把握市场的脉搏，为将来的地产投资指明方向。

观察结论：

未来几个月的市场还是以继续调整为主。多数人认为，只要央行加息不停，市场就会跌势不止，理论上来讲是正确的。但是，请大家注意，房贷利率的升跌，和央行的利息调整，在多数的时间里不是完全同步的，就像2020年3月底至2022年2月底，央行的利率维持在0.25%的两年期间，银行的房贷利率都在起伏一样，央行利率调整到今天，其目标并不是房地产市场，而是一路高企的通货膨胀率。

央行的利率不可能无止境地调升，房贷利率也没有可能涨升到令人无法负担的水平，凡事都会物极必反，未来的2-3个月应该是市场的关键时期，也很有可能是房屋买家和投资人入市的最佳黄金期，希望大家把握好机会。